房權意識何以外溢到城市治理？

吳曉林+謝伊云

摘要：商品房開發的快速擴展以及《物權法》的出臺，為中國城市社區業主委員會的成立和發展提供了條件。從第一個業主委員會成立至今已近30年，但業主委員會的發展仍步履蹣跚，其治理功能也長期被同一化地簡單理解。基于深度訪談和問卷調查，精細化分析業主委員會“三個圈層”的治理功能，可以發現業主委員會內部治理能力不足、參與社區治理的效果不佳、難以將正外部性溢入城市治理，總體而言城市社區業主委員會尚處于襁褓之中。由于受到內部治理結構欠完善、業主群體公共意識不足、政策制度缺陷以及市場力量強勢的“四重阻抑”，業主委員會難以將有限的社區責任轉化為對城市的整體責任。業主委員會自一誕生就凸顯出個體房權維護的工具性特征，只是在短期內可能與社群主義的組織形式發生偶合，在長期的共同體發育過程中則困難重重，既不利于建構以房權為中心的社群，也不利于構建房權意識外溢到城市治理的正向鏈接。

關鍵詞：業主委員會；治理功能；商品房小區；社區治理；城市治理

中圖分類號：C912.83 文獻標識碼：A 文章編號：1003-854X（2018）01-0132-06

一、問題的提出

改革開放以后，我國商品房住宅開發探索起步。隨著單位制的逐步解體，原有的工廠住宅混合居住模式逐漸被商品房居住模式取代。1992年，國務院發布《關于發展房地產若干問題的通知》，明確指出“房地產行業將成為國民經濟發展的支柱之一”，房地產開發在全國全面擴展。1998年，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，標志著商品房時代的全面到來。此后，中國商品房住宅面積大幅增長，住宅竣工面積從1998年的14125.73萬平方米劇增到2016年的77185萬平方米，城鎮人均住房面積從1998年的18.7平方米增加到2016年的32.91平方米。

商品房社區在建設方式、配置方式和產權屬性上，都不同于以往的單位制社區。工作單位與生活單位日益分離，商品房小區由誰來管、誰來提供服務成為棘手問題。1981年，在借鑒香港經驗的基礎上，深圳市東湖麗苑小區成為內地首個物業管理小區，該小區的物業管理經驗在1985年得到深圳市房管局的肯定和推廣。1988年，深圳市出臺《住宅區管理細則》，正式提出“實行多層次、綜合性服務，統一收費管理”的住宅區管理模式，新興的物業管理模式也逐步向上海等發達城市擴散。1994年3月，建設部頒布《城市新建住宅小區管理辦法》，規定住宅小區“應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理”。1995年、1997年、1999年，建設部先后召開了三次全國物業管理工作會議。物業管理行業迅速崛起，物業管理公司從2001年的約1.5萬家增加到2014年底的10.5萬家。但是，由于物業管理市場的發育及監管制度的不完善，大量物業糾紛事件爆發出來，由物業糾紛引發的業主維權逐步成為席卷全國城市的普遍現象。為維護業主權益、有效解決物業糾紛，上世紀90年代初，業主委員會（以下簡稱“業委會”）應運而生。

1991年，深圳天景花園物業管理公司為平息一場業主與物業公司之間僵持不下的電費糾紛，主動在小區內尋找熱心且理性的業主代表，成立了中國內地第一個“業主管理委員會”，并在深圳市民政部門注冊為社團法人。天景花園業主管理委員會的成立結束了小區物業公司與業主的對立狀態，將中國小區治理引入了物業公司與業主“共管”的新時代。

1994年，中國大陸首個地方性物業管理法規《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》出臺，深圳市商品房小區的“共管模式”獲得地方法規認可，成為業主自治的示范，并向其他小區、城市擴展。可能因為業委會本身發育不成熟，帶來了很多管理上的難題，政府又缺少對這種新生組織的管理方法，1999年深圳市人大常委會在關于修改《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的決定中取消了業委會的法人資格，規定業委會僅在一定條件下享有訴訟權。為了規范商品房小區物業管理，2003年6月國務院頒布《物業管理條例》，首次在國家層面提到“業主大會”，并明確了業委會作為業主大會執行機構的職能。2007年，全國人大頒布《物權法》，規定地方政府應“指導與協助”成立業主大會和業委會。2009年，住建部制定了《業主大會和業主委員會指導規則》，為業主大會和業委會的活動提供了規范。全國各地相繼制定并實施地方性條例和規則，但都沒有明確認可業委會的法人資格。

近年來，個別城市開始探索賦予業委會法人地位。例如，2011年，北京市實施《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》，試行業主大會的法人資格；2013年，溫州市南塘五組團社區作為試點，業委會在民政部門登記為社團組織；2015年，深圳市在市住建局的大力推進下，在羅湖區重新嘗試，允許業委會注冊為社團法人；2016年，南京市頒布《南京市業主大會（業主委員會）在民政部門備案管理暫行辦法》，允許業委會依法在區民政部門備案為基層民間組織。

商品房社區土地出讓規模大、分布廣，業主和物業公司等的矛盾具有普遍性，它的“規模效應”會通過各種機制傳導出來。在實踐過程中，業主以“房權”為核心，衍生出對“公民權”、“自治權”的伸張，可能將社區內的“一階沖突”升級為“突破社區界限的二階沖突”①，挑戰城市基層的治理格局。那么，作為一種新生的社區組織形式，業委會對城市治理的作用究竟如何，背后隱藏的因果機制為何？這是一個需要鄭重回答的問題。

二、文獻回顧與研究方法

回顧既往研究，國內外學界對業主組織的作用與功能給出了不同的解釋。

國外對業主組織的研究形成了兩類判斷。一些學者以俱樂部經濟理論來解讀業主組織的作用，認為其在城市治理中發揮了“私人政府”的功能②，有的學者認為業主協會的管理模式減輕了政府的財政壓力和維穩壓力，而且能與政府“互補、合作”③。另有一些學者則關注到業主組織在城市治理中可能發揮負面作用。例如，業主組織在規范鄰里民主的同時，對于小區外部具有排他性④。特別是，國外的業主組織因為獨立性比較強，在諸如環境、免稅、房價等項目上可能與政府討價還價，甚至可以發起抗爭活動，從而降低本社區對“負面公共設施”（例如污水處理廠）的享用水平⑤。endprint

國內學界對業委會也形成了兩類觀點。一些學者提出業委會挑戰了基層秩序，認為業委會發起的維權行為不僅危及城市秩序，也對黨和政府的利益協調能力提出了嚴峻的挑戰⑥，而且業委會可能成為少數既得利益業主精英排斥大眾參與的“寡頭統治和準派系政治”⑦。另一些學者則對業委會的作用抱持樂觀的態度，認為業委會是城市中強大的新興組織力量，有助于城市自治組織化和市民參與規范化，從而營造“非政治形式的公共領域”。由于業委會在居民產權意識、公民權利意識、自治權利意識蘇醒的基礎上發育，它還被一些學者視為我國公民社會的先聲⑧。

檢諸以往，國內外文獻對業委會在城市治理中的作用的解讀主觀性偏強，有的離事實較遠，既缺乏歷史的縱向分析，也缺乏橫截面因果關系的分析。另外，業委會涉及居民個體利益、社區共同利益以及城市公共利益，學界對業委會的性質、功能大多只進行了總體性描述，既沒有認識業委會的復雜性，也沒有分析業委會行為的原因所在。

本文將引入“三個圈層”的分析框架，細分業委會“內部治理—社區治理—城市治理”的三層次功能。其中，“內部治理”指業委會內部的治理結構和過程；“社區治理”指業委會實現業主自治、參與社區治理的情況；“城市治理”是指業委會將積極功能鏈接到城市治理之中，推動城市治理的良性發展。筆者對國內各地業委會成員以及住建局負責人等26人展開了深度訪談。考慮到學界以往對業委會的研究主要集中在東部發達城市，缺乏全面性與代表性，本文特在中西部地區隨機抽取長沙、武漢、太原、昆明、重慶、成都等六大城市，進行了較大規模的問卷調查，共獲得1450份有效問卷。本文將基于深度訪談和問卷調查所獲得的資料，對業委會的三層次功能進行分析。

三、難以產出的正外部性：業主委員會的“三重治理”分析

中國城市社區業委會的發展自一開始就并不快，例如濟南市在2001年就頒布了指導業委會成立的相關辦法，但是直到2003年，該市依法成立的業委會也僅有15家。自第一家業委會建立至今已近30年，但全國各城市業委會成立比例仍然不高，大多數城市業委會的成立比例在20%左右。從總體上看，中國城市社區業委會的發展仍步履蹣跚，其三個層次的治理功能仍然較弱。

（一）業委會的內部治理能力較弱

業委會發揮自治功能的首要前提是有良好的內部治理能力。但是，大多業委會的內部治理能力不高。這里選取社會整合作為分析業委會內部治理的依據，其中團結、適應、忠誠和認同是測量社會整合程度的主要指標。結果顯示，業委會對業主的整合指數僅為13（總分為20）。

關于社會整合工具，學界主要提出了溝通交往、規則整合、利益整合、交換整合、參與整合和社會控制等六大工具⑨，本文對應設計了六個問題，即對“業委會能與業主經常溝通、公開信息”、“業委會規則制定比較完善”、“業委會能夠幫助業主維權”、“業主的建議、意見和困難總能得到業委會及時回應”、“經常參加業主集體活動和重大事件決議等”、“業委會能夠理性引導和組織業主”的認同度，以此來分析業委會整合工具的有效性。筆者以業主整合度作為因變量，業主的性別、年齡、文化程度、政治面貌和業委會成員身份等作為控制變量，六大社會整合工具作為核心自變量，建立了一個多元回歸模型。先把控制變量納入，建立模型一，再納入六大整合工具，建立模型二。兩個模型的sig值都顯著，且加入了六大整合工具后，模型二的顯著性和調整R方明顯比模型一高，說明核心自變量的加入提高了模型的解釋力⑩。但是，從統計結果來看，業主對業委會六大整合工具的評價均較低，認同比例大多在30%左右，其中認同“業委會規則制定比較完善”、“經常參與業主集體活動和重大事件決議等”的業主比例還低于30%。

同時，業委會還面臨異化的風險。業委會本應是業主利益的代表，但是，有的業委會存在以公謀私的現象；有的業委會無視法律規定，取代業主大會行使權力；還有的業委會從成立開始就不受業主控制，與商業組織存在“幕后交易”，成為商業組織的代言人。一項對1999年至2012年間業主維權案例的統計顯示，業委會侵權的案例占業主糾紛的14.7%{11}。本文的統計顯示，在有業委會的社區中，69.8%的業主同業委會之間發生過矛盾，37.6%的業主認為這種矛盾可能會升級。種種情況表明，在監督缺位的情況下，業委會存在異化為“業偽會”的可能，業主對業委會的信任度逐漸下降，矛盾也愈加凸顯。

（二）業委會參與社區治理失靈

業委會在商品房社區治理中是協調業主、物業管理公司以及政府間關系的重要一元。統計顯示，高達82.8%的被訪業主遭遇過各類物業糾紛或沖突，83.4%的被訪業主認為有必要成立業委會。但是，相關性檢驗表明，業委會成立的原因與“被逼無奈”之間呈顯著相關（sig<0.01）。可以看出，多數業委會的成立起因于業主權益受損，對于很多業委會而言，幫助業主維權既是其參與社區治理的主要形式，又是其承擔的首要任務。

為此，本文選取業主的“維權方式偏好”、“維權方式評價”兩個指標來衡量業委會參與社區治理的效果。結果顯示，當業主權益受損時，僅39.7%的業主選擇通過業委會進行維權，僅19.2%的業主認為業委會維權作用比較大。現實情況是，實際運行且發揮作用的業委會比例很低。例如，長沙市有500多家業委會，但真正發揮作用的不到100家，即使是在業委會成立率高達85%的上海，正常運轉的業委會也僅占12%。并且，大部分業委會的治理作用發揮得并不理想，一項全國性的問卷調查結果表明，運行良好的業委會僅占15%{12}。

（三）業委會的正外部性難以外溢到城市治理

值得肯定的是，現階段確實有業委會展示出了參與城市治理的正向功能。例如，2006年，廣州市多個業委會參與了當地人大立法并提交了自治條例意見稿；2011年，長沙市一些業委會就湖南省實施《物業管理條例》提出意見；2011年，北京市北里小區的業委會成員首次當選為區人大代表；2015年，合肥市多個業委會參加《安徽省物業管理條例（草案）》修訂意見座談會，一些意見被吸收為相關法律條文。但是，這樣的業委會還并非主流。研究發現，業委會難以突破其有限的維權屬性，將社區責任外溢至城市治理領域。endprint

首先，業委會的成立一開始就是以服務業主個體利益為第一要務，內向性功能凸顯。高達50.2%的業委會成員認為業委會是因業主權益受損被迫成立的，認為業委會是為了自治而自愿發起的僅占29%。同時，法律對于業委會的要求僅是在小區內部“規范物業管理活動”，對于其參與城市治理的責任缺乏規定。從深層來看，業委會爭取消費者主權的本質與社區組織的外殼只是因為業主權益受損才發生了偶合，業主因為房權利益受損，急于尋找一種聯合行動的組織形式，而業委會滿足了這種短期需求。因而，業委會更多地服務于個體消費者主權，共同體主權意識較弱，對于城市治理的整體責任則更弱。

其次，業委會難以實現社區責任的外溢。商品房實際上在個體利益與公共利益之間劃出了一條分界線，其帶來的“屬地主義”和“利己主義”擴張了公民個體利益的訴求，同時也壓縮了城市公共利益的主張。在特定時期，業委會被當成維護業主個人權益的武器{13}。較多案例顯示，業主因短期利益走向聯合，問題一旦解決，業委會就難以維持甚至面臨解體。業委會本身可供動員的資源有限，其活力往往取決于多數業主的受壓程度和共同意識。集體行動一旦受挫，業主的利益就缺乏回饋，集體參與的行動就難以產生效果，業委會和業主就從伙伴變為“熟悉的陌生人”{14}，更難以實現小區責任的外溢。

綜上，業委會給了業主動員聯合的表層形式，卻因本身受短期利益的聯合驅動，對內缺乏整體利益的規劃與保護，對外缺乏對接整體城市利益的公共性，最終使集體行動止步于業主維權，社區責任難以擴展至城市治理領域，參與城市治理頂多是其最邊緣的副產品。

四、中國城市社區業主委員會遭受的“四重阻抑”

中國城市社區業委會發展近30年，為何其實際作用發揮仍然不理想？在實踐中，業委會受到多重因素的制約。

（一）業委會內部結構的缺陷

業委會內部結構的完善是其正常運轉的保障。然而，目前相關法律法規集中于規定業委會的成立、職能等，對業委會內部建設缺乏規范，大多數小區對業委會的內部結構也缺乏關注。

首先，業委會的成員結構削弱了其行動力。問卷調查結果顯示，在中西部六大城市的業委會成員中，61.8%的是年輕人。年輕人憑借一腔熱血參與業委會的工作是正常現象，但是要讓業委會能夠充分運轉，則不單單需要一時的熱情。年輕人由于工作繁忙、時間和精力有限，對于業委會工作的投入往往不足，這可能限制業委會的行動力。

其次，業委會的治理欠缺專業性。一方面，大多數業委會成員的物業管理知識不足，既缺乏管理和服務經驗，又缺乏監督和評價物業管理公司的能力，因而無法對物業管理公司進行實質的、深層次的監督，也無法對小區進行專業管理和整體規劃；另一方面，業委會的自治能力不足，一些業委會以業主的“主人”自居，越過業主大會自行其是，且缺乏協商意識，嚴重影響了小區的物業管理秩序。

此外，大多業委會缺乏監督機制。《物業管理條例》和相關法規對業委會監督的形式、機構和方式沒有明確規定，對業委會越權行為的法律效力以及對此應承擔的責任也沒有明確規定，加之社區內部缺乏與業委會平行的監事會，業主大會本身又比較松散，致使對業委會的監督權無法落實，造成業委會“人人監督，人人都沒法監督”。

（二）業主群體公共意識不足

在濃厚的國家中心主義或威權主義思想的影響下，業主對于自治活動的參與多是被動的，對于業委會發起的行動，很多業主抱有“旁觀者”和“搭便車”的心態，其間歇性的參與、冷漠疏離的參與態度乃至于謀私利的參與動機，易導致共同行動夭折。統計結果顯示，“參與率低”、“沒有時間”以及“沒有奉獻精神”是阻礙業主自治的主要原因，分別占總體樣本的55.6%、41.6%和37.4%。

在1450個被訪業主中，面對其他人上訪或游行時，表示同情而不參加的最多，達46.5%，表示愿意參加的僅占22.7%。這說明，當集體行動不涉及自身利益時，業主的參與缺乏動力。社區業主對于他者的責任意識、對于小區的責任意識還未能構建，不利于業委會構建社區利益與城市整體利益的連接。

（三）政策制度對業委會的限制

無論是法律制度的規定，還是政府政策的執行，都表現出對業委會行為的相應限制。

第一，法律規定模糊，業委會治理行動受阻。在小區建設階段，《物業管理條例》在“前期物業管理”一章中明文授權建設單位選聘物業服務企業，為后來業委會的成立以及與前期物業公司的矛盾埋下了隱患；在小區運營階段，雖然《物權法》第八十一條規定“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施”，然而《物業管理條例》規定小區物業管理由業主大會選聘物業管理公司，同時規定業主的行為需“按照物業服務合同約定”，倒置業主的合約委托人身份，限制了業委會對小區治理的選擇權。在現實中，也存在業委會行動的法律困境。例如，作為小區內人防工程的地下車庫，《人民防空法》規定“由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，并未明確防空工程的所有權，《物業管理條例》則規定“業主依法享有物業共用部位、共用設施的所有權與使用權，建設單位不得擅自處分”，但是《湖南省人民防空工程產權管理辦法》明確規定人防工程“誰投資、誰所有”，這等于與上位法之間存在沖突，使得業委會行動困難重重。

第二，法律地位缺失，業委會行動成本高。其一，業委會的法律訴訟困境。業委會在法律上的定位為無民事主體資格的業主團體的內部執行機構，《物權法》和各地方法規都回避了對業委會法律地位的規定，因此，當業委會需要通過司法途徑維護小區權益時，只能以個人名義提起訴訟。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規定“當事人應當提供證據加以證明”，這意味著業委會在訴訟中需要自行承擔舉證責任以及證據不足的負面后果，訴訟成本很高。其二，業委會的決策成本高。《物業管理條例》規定，小區內所有重大事項必須經過業主大會投票決定。但是，業委會召集業主大會的程序包括會議公告、發放和收回議題選票、統計結果、公告結果等流程，整個過程至少需要20天{15}。同時，業主大會決議需投票且達到“雙過半”或“雙三分之二”的要求。現實情況是，許多新建小區的實際入住率很低。截至2015年底，我國城鎮住房空置率約在20%至25%之間。而且，我國大部分商品房社區的規模偏大，有的社區人口規模達到5萬，甚至超過10萬，達到30萬、50萬。這大大增加了業委會的行動成本。endprint

第三，政府基于維穩邏輯，形成對業委會的制約。由于業委會自成立開始就以維權為要務，根據民政部和各地關于支持社會組織培育發展的指導意見和政策，維權類社會組織無法獲得“重點培養、優先發展”的地位，業委會被很多地方歸于“維權類組織”序列，處于事實上的限制狀態。同時，很多地方政府將業委會視為城市基層秩序的“亂源”，它們往往將業委會成立的籌備權、指導權演變為干預權和控制權，制約業委會的成立。

（四）市場力量對業委會的制約

市場具有趨利性。在商品房小區，房產商和物業公司亂收費、“偷食”公共收益、巧取豪奪房屋公共維修基金、挪用水電費等現象比比皆是，嚴重侵犯了業主利益。

業委會作為業主自組織，在參與社區治理的過程中，勢必涉及與房產商、物業公司的博弈，但是在實際過程中，業委會難以與市場力量抗衡。因為很多業委會的成立源于業主權益受損，業委會發起的維權行動肯定會損害商業組織的既得利益，商業組織便百般阻礙業委會的成立。例如，有的開發商拖延甚至拒絕提供業委會成立必要的書面申請、樓盤概況、商品房樓層備案登記表等材料；有的物業公司則利用為業主大會分發、收集、統計選票的便利，操控業委會的選舉。

此外，市場組織本身力量強大，形成對業委會的制約。一方面，在小區“包干制模式”中，物業公司承接了政府在小區內的部分職能，并且直接向業主收取物業費，因此小區內部公共物業的使用和管理容易被物業公司壟斷。同時，對于商業組織財務不公開、做模糊賬甚至做假賬等行為，業委會也缺乏管理的主導權。另一方面，如上文所述，業委會的行動成本很高。與之相對，房產商和物業公司不僅具有法律上的優勢地位，而且擁有豐富的資源與社會關系。一旦業委會發起維權行動，它們就能利用體制和市場兩個領域動員、吸納資源，最終強有力地限制和打壓業委會的行動。業委會與具有強大資本實力以及各種資源關系的房產商、物業公司進行博弈，往往陷入“散沙對陣巨石”的困境。

五、結論與討論

近30年來，中國大陸業委會從無到有，顯示了普通居民從獲取“物權”到獲得“自治權”的進步。因為房權的確定，城市業主群體比其他群體更有孕育現代產權意識、公共領域意識的基礎，業委會的行動過程至少讓參與的居民獲知了“可以與誰交流”、“可以依靠誰”的直觀體驗，這是下一步參與公共生活的基礎。但是，中國城市社區業委會仍處于襁褓之中，它既不同于國外業主組織的俱樂部，又不同于一些國內學者對公民社會的“臆想”。其原因在于，與西方相比，中國城市業主的權威依賴、國家中心主義思想仍然濃厚，公共領域意識與社群主義仍然沒得到很好的發育。業委會自一開始就建立在維護個體房權利益的基礎之上，既缺乏社群意識的基礎，又缺乏建構社群共同體的價值目標，它背負的工具性使命遠大于共同體使命。因而，業委會內部治理的能力不足，參與社區治理的能力受限，更難談對整個城市治理的積極貢獻。（見圖1）由此，判斷業委會是否能以物權推動公民權，特別是推動社區責任轉化為城市責任，還需要時間檢驗。

究其原因，現有的業委會還處于新舊力量博弈失衡的狀態之中，結構缺陷導致了業委會自身的脆弱，業主的公共意識不足使得業委會先天不足、后天乏力，法律制度的缺陷以及強大的市場力量都制約了業委會的治理能力。可以講，在缺乏成熟的管理經驗和社群傳統的背景下，自治組織之所以在博弈中處于劣勢，與城市政府事實上的親商主義和維穩邏輯不無關聯，一定程度展現出城市治理中“政商聯盟”的弊端。這也從另一個角度說明，城市政府必須對新自由主義的城市治理有足夠的警惕和預估{16}。

必須正視業委會作為市場經濟發展必然結果的事實，其本身并不是威脅城市穩定的“亂源”。政府應當轉換思路，把業委會視為城市治理的積極力量，賦權業主組織，促使其健康發展，超越個益維護工具的狹小視野，夯實共益組織的基礎，引導其發揮公益組織的能力。

注釋：

① 吳曉林：《房權政治：中國城市社區的業主維權》，中央編譯出版社2016年版，第192頁。

② B. W. Hawkins， S. L. Percy， Residential Community Associations and the American Intergovernmental System， Publius： The Journal of Federalism， 1997， 27（3）， p.61； S. OBrien， G. Bazemore， A New Era in Governmental Reform： Realizing Community， Public Organization Review， 2004， 4（3）， pp.205-219.

③ E. McKenzie， Privatopia： Homeowner Associations and the Rise of Residential Private Government， Yale University Press， 1994， p.25.

④ W. D. Keating， N. Krumholz， P. Star， Revitalizing Urban Neighborhoods， University Press of Kansas， 1996， pp.39-49.

⑤ E. J. Blakely， M. G. Snyder， Fortress America： Gated Communities in the United States， Brookings Institution Press， 1997， pp.39-45.

⑥ 鄒樹彬：《城市業主維權運動：特點及其影響》，《深圳大學學報》（人文社會科學版）2005年第5期。

⑦ 石發勇：《業主委員會、準派系政治與基層治理——以一個上海街區為例》，《社會學研究》2010年第3期。

⑧ 陳鵬：《從“產權”走向“公民權”——當前中國城市業主維權研究》，《開放時代》2009年第4期；劉安：《社區業主委員會的發展與城市社區自治》，《南京社會科學》2006年第1期；夏建中：《中國公民社會的先聲——以業主委員會為例》，《文史哲》2003年第3期。

⑨ 吳曉林：《社會整合理論的起源與發展：國外研究的考察》，《國外理論動態》2013年第2期。

⑩ 為排除變量間共線性對模型結果的影響，本文驗證了模型二的方差膨脹因子（VIF），其中最大的VIF值為2.966，遠小于10，可認為模型二不存在多重共線性。

{11} 盛智明：《社區治理中的物業糾紛和業主維權——基于全國191個案例的分析》，《中國社會科學內部文稿》2014年第4期。

{12} 吳曉林：《把“互聯網+”融入社區治理》，《人民日報》2016年11月17日。

{13} 吳曉林：《從封閉小區到街區制的政策轉型：形勢研判與改革進路》，《江漢論壇》2016年第5期。

{14} 何艷玲、鐘佩：《熟悉的陌生人：行動精英間關系與業主共同行動》，《社會學研究》2013年第6期。

{15} 盧海燕：《業主委員會制度的緣起、現實困境與制度選擇》，《城市問題》2007年第2期。

{16} 吳曉林、侯雨佳：《城市治理理論的“雙重流變”與融合趨向》，《天津社會科學》2017年第1期；吳曉林、侯雨佳：《新自由主義城市治理理論的批判性反思》，《中國行政管理》2017年第9期。

作者簡介：吳曉林，中南大學公共管理學院副教授，南開大學中國政府與政策聯合研究中心研究員，湖南長沙，410083；謝伊云，中南大學地方治理研究院研究助理，湖南長沙，410083。

（責任編輯 劉龍伏）endprint