資產(chǎn)評(píng)估法呼喚行業(yè)新政

■ 李建英

資產(chǎn)評(píng)估法出臺(tái)后，房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、礦權(quán)評(píng)估師等相關(guān)從業(yè)人員及主管部門(mén)都積極開(kāi)展了評(píng)估法的學(xué)習(xí)和研討。做為涵蓋多個(gè)主管部門(mén)的評(píng)估大法，出臺(tái)前數(shù)易其稿，匯聚了各相關(guān)行業(yè)專家學(xué)者的智慧，但也不可避免在提取公約數(shù)的前提下，舍棄了一些有利于加快行業(yè)發(fā)展的做法，因此，在今后推行實(shí)施過(guò)程中難免需要適當(dāng)調(diào)整并及時(shí)推出相應(yīng)實(shí)施細(xì)則。

展望未來(lái)，針對(duì)評(píng)估行業(yè)現(xiàn)狀及所存問(wèn)題，特提出如下建議：

一、搭建業(yè)務(wù)承接及操作平臺(tái)

若將資產(chǎn)評(píng)估法及配套的基本準(zhǔn)則比做一方沃土，那么當(dāng)前亟需評(píng)估協(xié)會(huì)培植一顆梧桐，為執(zhí)業(yè)評(píng)估師及專業(yè)人員搭建一個(gè)平臺(tái)，即建立集業(yè)務(wù)承接模塊、評(píng)估外勤操作模塊、外包業(yè)務(wù)評(píng)價(jià)模塊三位于一體的網(wǎng)站。

業(yè)務(wù)承接模塊，可借鑒滴滴打車接單模式，每家評(píng)估機(jī)構(gòu)均可作為委托人發(fā)布需要外包的業(yè)務(wù)信息及擬支付費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，讓每一位專業(yè)評(píng)估師及在評(píng)估協(xié)會(huì)平臺(tái)注冊(cè)的業(yè)務(wù)人員有機(jī)會(huì)接受資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察、存貨盤(pán)點(diǎn)等標(biāo)準(zhǔn)化簡(jiǎn)單勞動(dòng)業(yè)務(wù)。

評(píng)估外勤操作模塊，通過(guò)平臺(tái)“接單”（接受業(yè)務(wù)）的評(píng)估師，將會(huì)按照要求完成現(xiàn)場(chǎng)勘察、盤(pán)點(diǎn)，并將相應(yīng)工作底稿簽字上傳給發(fā)包業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，或者由接單方所在機(jī)構(gòu)蓋章后上傳，具體操作可借鑒保險(xiǎn)公司之間合作開(kāi)展的代查勘業(yè)務(wù)模式。

外包業(yè)務(wù)評(píng)價(jià)模塊，發(fā)包業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)承接項(xiàng)目的評(píng)估師從效率及工作質(zhì)量等角度給予評(píng)價(jià)打分，同時(shí)建議各地評(píng)估協(xié)會(huì)以得分情況作為對(duì)評(píng)估師年檢考核的參考因素。

上述平臺(tái)的建立旨在加強(qiáng)大型評(píng)估機(jī)構(gòu)與不在該機(jī)構(gòu)注冊(cè)的評(píng)估師之間的合作，合作機(jī)會(huì)能帶來(lái)雙贏的局面，既可以降低發(fā)包機(jī)構(gòu)的交通成本，節(jié)約評(píng)估項(xiàng)目總體工作時(shí)間，提升工作效率，又能為自由執(zhí)業(yè)的評(píng)估師提供工作機(jī)會(huì)，取得一定收益，降低“空駛成本”。

除上述平臺(tái)外，評(píng)協(xié)還可考慮建立不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)，將全國(guó)各地造價(jià)信息、各地基準(zhǔn)地價(jià)、各地出讓土地成交案例、房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)等海量數(shù)據(jù)納入數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)，評(píng)協(xié)網(wǎng)站可以實(shí)現(xiàn)與房產(chǎn)交易所無(wú)縫對(duì)接，同時(shí)基于大數(shù)據(jù)建立網(wǎng)上估價(jià)系統(tǒng)，供全體評(píng)估師及注冊(cè)會(huì)員查詢引用，真正做到交易數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享。評(píng)估師通過(guò)系統(tǒng)可以查詢估價(jià)對(duì)象周邊類似成交案例，保證案例來(lái)源的權(quán)威，統(tǒng)一評(píng)估口徑標(biāo)準(zhǔn)，減少評(píng)估師的主觀操作行為，降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提升行業(yè)公信力。當(dāng)下，有些房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)基于互聯(lián)網(wǎng)開(kāi)發(fā)的人工智能估價(jià)系統(tǒng)已經(jīng)開(kāi)始先行先試，取得了一定效果，截至現(xiàn)在，已經(jīng)有云估價(jià)平臺(tái)、云估估網(wǎng)站等在運(yùn)行，形成了在全國(guó)有一定影響的估價(jià)聯(lián)盟。就資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)而言，也會(huì)經(jīng)常遇到單項(xiàng)資產(chǎn)如房產(chǎn)、車輛轉(zhuǎn)讓處置評(píng)估，若能在中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)統(tǒng)一建立的平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程查勘估價(jià)，必將推動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的影響力。推動(dòng)網(wǎng)上估價(jià)系統(tǒng)的建立和運(yùn)行，對(duì)于評(píng)協(xié)而言可以說(shuō)是千秋大業(yè)。只要我們本著功成不必在我的平常心，持續(xù)推動(dòng)，做好基礎(chǔ)層設(shè)計(jì)，必將澤及后代。

筆者數(shù)年前去廣州出差，曾查詢當(dāng)?shù)貒?guó)土局網(wǎng)站，當(dāng)時(shí)網(wǎng)站就可以通過(guò)點(diǎn)擊地圖上任一城區(qū)地點(diǎn)就可以顯示該位置的基準(zhǔn)地價(jià)?，F(xiàn)在，隨著智能手機(jī)的普及，手機(jī)上網(wǎng)、實(shí)時(shí)通訊、手機(jī)地圖、手機(jī)支付等現(xiàn)代手段的不斷涌現(xiàn)，為網(wǎng)上數(shù)據(jù)查詢及網(wǎng)上估價(jià)提供了極大便利，所以借評(píng)估法出臺(tái)的東風(fēng)，由中評(píng)協(xié)牽頭整合現(xiàn)有的網(wǎng)上估價(jià)系統(tǒng)已迫在眉睫。若評(píng)協(xié)可以為會(huì)員提供權(quán)威方便的網(wǎng)上估價(jià)服務(wù)，房產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師等專業(yè)人員也會(huì)樂(lè)意加入?yún)f(xié)會(huì)，也許在不久的將來(lái)，我們會(huì)看到一個(gè)更強(qiáng)大的統(tǒng)一的中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)，協(xié)會(huì)可以根據(jù)業(yè)務(wù)需要，分設(shè)房地產(chǎn)、土地、珠寶、礦業(yè)權(quán)等專業(yè)分會(huì)。

對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估，可將資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)需要的相關(guān)評(píng)估法規(guī)準(zhǔn)則（單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則、金融工具評(píng)估準(zhǔn)則、不同行業(yè)評(píng)估配套指引）、各行業(yè)企業(yè)（主要是上市公司）價(jià)值評(píng)估報(bào)告作為樣本放到網(wǎng)上，供會(huì)員學(xué)習(xí)及參考，對(duì)于常用的WIND資訊相關(guān)貝塔系數(shù)、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，由協(xié)會(huì)網(wǎng)站統(tǒng)一定期發(fā)布，充分采用人工智能技術(shù)，發(fā)揮大數(shù)據(jù)及云計(jì)算優(yōu)勢(shì)，從而避免每家評(píng)估機(jī)構(gòu)自行購(gòu)買搜集數(shù)據(jù)，花費(fèi)不菲，若由協(xié)會(huì)花費(fèi)資金自行開(kāi)發(fā)軟件，可以降低評(píng)估行業(yè)總體費(fèi)用支出，同時(shí)又能做到執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)估計(jì)算口徑的統(tǒng)一。

二、適度放開(kāi)出資人資格限制

允許以會(huì)計(jì)師事務(wù)所名義對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)出資，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與會(huì)計(jì)師事務(wù)所同屬于財(cái)政部門(mén)歸口管理，評(píng)估機(jī)構(gòu)多脫胎于會(huì)計(jì)師事務(wù)所，許多地方的資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)與注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)也是合署辦公（兩個(gè)機(jī)構(gòu)一套人馬）。甚至，我們可以更加大膽設(shè)想，評(píng)估機(jī)構(gòu)出資人資格可以放開(kāi)，允許金融機(jī)構(gòu)（銀行、證券、保險(xiǎn)公司、征信公司等）、國(guó)有持股平臺(tái)公司等主要評(píng)估報(bào)告使用者參股，為防止單一大股東對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的操控，可以限定機(jī)構(gòu)出資人單家出資比例不超過(guò)20%，接受出資的評(píng)估機(jī)構(gòu)相應(yīng)設(shè)定最低注冊(cè)資金門(mén)檻，比如最低注冊(cè)資金不低于3000萬(wàn)，最低評(píng)估師人數(shù)門(mén)檻，比如評(píng)估師不少于50名，即每名評(píng)估師配比不低于60萬(wàn)注冊(cè)資金。注冊(cè)資本金可以看做是評(píng)估機(jī)構(gòu)的活水，若按原來(lái)傳統(tǒng)規(guī)定，只允許符合資格的自然人出資，所帶來(lái)的行業(yè)投資是極其有限的，不利于評(píng)估機(jī)構(gòu)投入必要的經(jīng)費(fèi)進(jìn)行數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)及軟件研發(fā)，很難和券商的行業(yè)研究部門(mén)及投行部門(mén)進(jìn)行同一水平線上的競(jìng)爭(zhēng)，如果統(tǒng)計(jì)一下各評(píng)估機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金、凈資產(chǎn)、人均收入等指標(biāo)，與券商等金融機(jī)構(gòu)做下比對(duì)，會(huì)感覺(jué)有天壤之別，評(píng)估機(jī)構(gòu)做強(qiáng)做大也只會(huì)是停留在小步快跑階段。應(yīng)該說(shuō)，中國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)端于國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，評(píng)估機(jī)構(gòu)收入也多來(lái)源于國(guó)有企業(yè)，不必要也不應(yīng)該將國(guó)有出資排除在外，當(dāng)前，國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)評(píng)估行業(yè)的話語(yǔ)權(quán)也只是停留在參與制定《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》和建立評(píng)估機(jī)構(gòu)入圍名單上?，F(xiàn)在，國(guó)家主管部門(mén)將評(píng)估行業(yè)定位于高端服務(wù)業(yè)，但又不允許外資入股，內(nèi)資入股再不放開(kāi)，行業(yè)發(fā)展談何容易。若適度放開(kāi)出資人資格限制，引入評(píng)估報(bào)告需求方入股，將會(huì)激勵(lì)評(píng)估機(jī)構(gòu)迅速做強(qiáng)做大，資產(chǎn)評(píng)估公司也可以投資參股房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)、礦業(yè)權(quán)估價(jià)、造價(jià)審計(jì)機(jī)構(gòu)，通過(guò)股權(quán)紐帶實(shí)現(xiàn)跨地域及跨國(guó)界擴(kuò)張；也可鼓勵(lì)大型評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)多種相關(guān)資格，然后通過(guò)設(shè)立子公司或分公司等方式盡快實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展。以前，曾遇到多起國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，涉及國(guó)資部門(mén)審批時(shí)，要求資產(chǎn)占有方提供資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，涉及房地產(chǎn)過(guò)戶環(huán)節(jié)， 房管局則要求資產(chǎn)占有方再提供房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，造成重復(fù)評(píng)估，二次收費(fèi)。若評(píng)估機(jī)構(gòu)具備房地產(chǎn)估價(jià)及資產(chǎn)評(píng)估資格，就可以避免重復(fù)評(píng)估收費(fèi)， 減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。所以，鼓勵(lì)評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)多個(gè)資格，也是適應(yīng)當(dāng)下為企業(yè)減負(fù)的要求。遙想當(dāng)年，注冊(cè)會(huì)計(jì)師與注冊(cè)審計(jì)師有過(guò)合并，之后又有評(píng)協(xié)吸納鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)評(píng)估師轉(zhuǎn)為注冊(cè)評(píng)估師事件發(fā)生。但是，我們也要清醒認(rèn)識(shí)到，跨行業(yè)的合并在一定程度上會(huì)付出市場(chǎng)秩序代價(jià)，業(yè)務(wù)收費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步加劇，若不及時(shí)同步注入增量資金及業(yè)務(wù)，會(huì)造成市場(chǎng)不均衡，易引發(fā)不必要的動(dòng)蕩。

評(píng)估機(jī)構(gòu)出資人資格適度放開(kāi)，通過(guò)引資引智，注入增量資金，會(huì)使評(píng)估行業(yè)在統(tǒng)一過(guò)程中保持穩(wěn)步有序發(fā)展。評(píng)協(xié)可以引導(dǎo)評(píng)估機(jī)構(gòu)與銀行、保險(xiǎn)公司、券商的良性互動(dòng)，為銀行押品評(píng)估、保險(xiǎn)理賠公估、保薦企業(yè)估值推出行業(yè)指引，積極拓展評(píng)估行業(yè)業(yè)務(wù)范圍。

三、重視評(píng)估師執(zhí)業(yè)保障

積極推行以人為本政策，重視評(píng)估師的執(zhí)業(yè)生命。當(dāng)前，評(píng)估機(jī)構(gòu)已全面執(zhí)行營(yíng)改增政策，與執(zhí)行營(yíng)業(yè)稅時(shí)期相比較，因稅率由5%升至6%，且可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額較少，形成個(gè)別機(jī)構(gòu)稅負(fù)上升局面，有違增值稅轉(zhuǎn)型之初承諾的不加重行業(yè)負(fù)擔(dān)的初衷。亟需由評(píng)協(xié)代表行業(yè)出面，與國(guó)稅總局磋商針對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)稅負(fù)的對(duì)策。與其他行業(yè)相比，評(píng)估行業(yè)沒(méi)有太多固定資產(chǎn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)具有輕資產(chǎn)特點(diǎn)，員工即是公司的核心資產(chǎn)。企業(yè)的車輛花錢(qián)加油，油品進(jìn)項(xiàng)稅可以獲得相應(yīng)抵扣，相應(yīng)推理，評(píng)估機(jī)構(gòu)為員工所繳納的社保費(fèi)是否可以考慮作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。特提出如下改革建議：評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)收入由原執(zhí)行的6%銷項(xiàng)稅率提升至11%-17%的銷項(xiàng)稅率（銷項(xiàng)稅率不以減少國(guó)家稅收總額為目的），同時(shí)機(jī)構(gòu)為員工繳納的“五險(xiǎn)一金”等社保繳費(fèi)可視同進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)為專職員工足額繳納社保，另鑒于擬引入機(jī)構(gòu)出資人，對(duì)參與出資改革試點(diǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，其企業(yè)所得稅建議參照高新技術(shù)企業(yè)政策予以減免。上述建議的實(shí)施將會(huì)讓評(píng)估機(jī)構(gòu)的即期收益遞延，收益分配上更傾斜于員工的長(zhǎng)期利益，有利于員工隊(duì)伍的穩(wěn)定，形成事業(yè)留人、待遇留人的良性循環(huán)，建立愛(ài)崗敬業(yè)的長(zhǎng)效機(jī)制。

新頒布的評(píng)估基本準(zhǔn)則規(guī)定，檔案保管期限非法定業(yè)務(wù)延長(zhǎng)為15年，法定業(yè)務(wù)檔案不少于30年，上述規(guī)定無(wú)疑會(huì)增加評(píng)估機(jī)構(gòu)費(fèi)用支出，為了抵消此規(guī)定帶來(lái)的成本上升影響，建議由屬地評(píng)估協(xié)會(huì)協(xié)調(diào)有關(guān)檔案管理部門(mén)對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)檔案進(jìn)行統(tǒng)一保管，檔案保管涉及經(jīng)費(fèi)支出可采取由協(xié)會(huì)按評(píng)估機(jī)構(gòu)收入的10%收取執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，相關(guān)費(fèi)用由保險(xiǎn)基金及衍生收益列支。

另外，協(xié)會(huì)可以溝通國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)押品管理部門(mén)，設(shè)置資產(chǎn)評(píng)估管理崗，聘請(qǐng)有資產(chǎn)評(píng)估師資格人士擔(dān)任，有條件的上市公司亦可參照?qǐng)?zhí)行。這樣，可以為不愿在評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估師會(huì)員提供豐富的崗位選擇。

四、加強(qiáng)城信體系建設(shè)

完善誠(chéng)信文化建設(shè)體系，凈化執(zhí)業(yè)環(huán)境。近兩年來(lái)，各國(guó)有企業(yè)紛紛開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)入圍及評(píng)估項(xiàng)目公示邀標(biāo)及招標(biāo)工作，應(yīng)該說(shuō)，作為國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)的上述做法很好，總體思路及大方向值得肯定，但在企業(yè)具體實(shí)施過(guò)程中或在招標(biāo)代理公司協(xié)助招標(biāo)過(guò)程中，也給評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來(lái)了一定負(fù)擔(dān)，如要求評(píng)估機(jī)構(gòu)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件、各種資質(zhì)證書(shū)原件、各種降價(jià)承諾，部分項(xiàng)目招標(biāo)更是價(jià)格比拼大戰(zhàn)，低價(jià)中標(biāo)。各評(píng)估機(jī)構(gòu)為此浪費(fèi)了不少人力物力，低價(jià)中標(biāo)的結(jié)果可能會(huì)形成劣幣驅(qū)逐良幣局面，犧牲行業(yè)公信力和形象，降低行業(yè)聲譽(yù)。上述現(xiàn)象的出現(xiàn)從另外一個(gè)側(cè)面反映出社會(huì)信任成本極高，交易費(fèi)用的上升阻礙了市場(chǎng)參與各方的交易意愿?，F(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)如此發(fā)達(dá)，各種證照原件完全可以放到政府批準(zhǔn)部門(mén)官網(wǎng)上供以查詢，或由協(xié)會(huì)網(wǎng)站統(tǒng)一展示每家會(huì)員機(jī)構(gòu)的相關(guān)證照。

在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，資產(chǎn)評(píng)估師擔(dān)當(dāng)著社會(huì)誠(chéng)信見(jiàn)證人及代言人的角色（國(guó)外又叫道德代理人Moral agent），資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)本著“誠(chéng)信執(zhí)業(yè)、操守為重”的精神，公平嚴(yán)謹(jǐn)執(zhí)業(yè)，才能不負(fù)社會(huì)重托。因此，協(xié)會(huì)在評(píng)估師后續(xù)培訓(xùn)教育中應(yīng)增加道德禮儀內(nèi)容，規(guī)定文化、禮儀、語(yǔ)言等多方面知識(shí)的必修課并確認(rèn)相關(guān)學(xué)時(shí)，讓自覺(jué)守法、內(nèi)心遵從形成一種職業(yè)敬畏、生活習(xí)慣。推動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估師、專業(yè)人員全部納入征信網(wǎng)站考核，配合目前中國(guó)人民銀行及國(guó)家發(fā)改委實(shí)施的覆蓋各行業(yè)的全方位信用征集工作，個(gè)人征信數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)共享，讓誠(chéng)信者走遍天下受尊、失信者寸步難行尷尬，將誠(chéng)信體系建設(shè)推向新高度。