歷史文化建筑價值評估
——以西遞宏村為例

■ 史玲瓏

隨著我國經濟的持續發展，人民生活水平的不斷提高，廣大民眾在物質生活消費得到一定程度的滿足后，對精神生活消費提出了更高的要求。在此背景下，物質文化遺產和非物質文化遺產的保護和傳承應運而生。盡管我國歷史文化遺產得到了保護和繼承，但是隨著社會的進步以及城市化的發展，這些歷史文化遺產或歷經翻建、或蒙受摧殘、或歷史遭受損毀，為了歷史文化建筑的保護和傳承，為了進一步發揮歷史文化建筑的作用，本文立足于時下的政策方針大流以及社會現狀，研究歷史文化建筑價值評估，極具現實意義；本文試圖尋求一種廣泛適用的價值評估方法，不僅針對于受保護的歷史文化建筑的價值評估，而且適用于正在或者即將開發的歷史文化建筑價值的評估，具有極強的理論意義。

一、歷史文化建筑概述及其價值體現

經市、縣人民政府確定公布的具有一定保護價值、建筑價值及文化價值的建筑，承載了傳統的歷史風貌和地方特色，是政治、經濟、文化演進的客觀表現和考量依據。近年來，歷史文化建筑保護及價值評估得到了社會的廣泛關注和重視，這不僅是對老城改造及城鎮化進程中造成破壞及毀滅的回應，也是基于歷史文化建筑價值評估所帶來的正面意義。歷史文化建筑具有普通建筑所不可比擬的價值，主要包括：1、歷史價值，歷史文化建筑是從古至今人民奮斗和勞動的產物，是智慧的結晶，承載著一代又一代人民的夢想和追求，有著豐厚的歷史積淀，其價值不僅體現在距今的年限長度，而且體現在其瀕危及稀有程度上；2、教育價值，歷史文化建筑是政治、經濟、文化演進的見證，其結構的設計、理念的融合、精神的寄托無一不向一代又一代的子女傳達出他們的倫理道德觀、審美價值觀，其科學文化價值不斷地警醒和教育著后代；3、情感價值，任何一個物體的產生都寄托著一定的情感，歷史文化建筑是古代人民智慧的結晶、是古代勞動人民成功與地位的象征，是內心融合感和歸屬感的體現；4、藝術價值，歷史文化建筑所承載的花草樹木、飛禽走獸、亭臺樓宇、神話故事、戲劇人物，都具有極高的鑒賞價值，也是當代許多創作靈感的來源；5、經濟價值，之所以稱為歷史文化價值，是其具有一定的歷史年限，代表著一個朝代或者時期的產物，將其開發成旅游景點或者陳列展覽，必然會帶來極高的經濟價值。

二、歷史文化建筑價值評估方法匯總及適用條件

歷史文化建筑具有不同于普通房屋建筑的特殊性，正是因為歷史文化建筑的特殊性，其估值方法有自身的特點，下面介紹不同評估方法的問題與適用情形：

1.市場法比較法：由于歷史文化建筑的特殊性和稀缺性，市場可比案例的選擇具有較大的難度，市場上可比實例較少，案例間的差異也較大；隨時國家對歷史文化建筑保護力度的增強，歷史文化建筑限售限交易，其可操作性更加受阻。一方面，可比案例嚴重不足，可比差異較大；另一方面，交易數量越來越少甚至為零，致使市場比較法在歷史文化建筑價值評估中的可操作性不大。

2.收益法：收益法在歷史文化建筑價值評估中僅限于經濟價值的評估，其適用范圍較小，僅適用于成熟的歷史文化建筑經濟價值的評估。對于有收益的歷史文化建筑可以通過預測其未來預期收益，選擇適宜的折現率評估其經濟價值，但是，對于免費開放的歷史文化建筑，收益法的適用性較差。

3.成本法：歷史文化建筑開發成本大，開發年限長，加上國家政策的保護。成本法實施難度較大。但是，就目前在評估古居民建筑經濟價值的評估路徑上，成本法可以說是最為成熟的。成本法評估歷史文化建筑的經濟價值一般與德菲爾法相結合，在保護好原建筑的基礎上，綜合運用重建成本測算標準，再運用德菲爾法請有關專家鑒定和測評，成本法的可操作還是較好的。

4.假設開發法：歷史文化建筑具有稀缺性和不可復原性，但并非所有歷史文化建筑都被列入文物保護單位的范疇，有些歷史文化建筑也承載著一定的歷史積淀，有其自身獨特的評估價值，對于這些未被列入文化遺產保護的歷史文化建筑其價值可以通過假設開發法加以確定，對其周邊環境進行開發和改造，控制好“依舊修舊，修舊如舊”的力度和程度，預測其未來的預期收益，扣減其開發利用所付出的成本，其增值部分就是這種歷史文化建筑的評估價值。

5.地理信息系統（GIS）：這種方法主要是利用地理信息系統數據采集、輸入、存儲、管理、空間分析、查詢、輸出、顯示等功能來評估歷史文化建筑的價值。首先，要進行實地勘察，收集相關聯的數據，錄入地理信息系統；其次，要根據具體的歷史文化建筑，依據其價值影響因素，例如年代、層數、建筑材料、景觀風貌等，建立單因子分析模型，確定影響歷史文化建筑價值的權重系數；最后，通過控制某個權重系數，確定其綜合評估價值。這種方法適合探究影響歷史文化建筑價值的單因子，最后確定其綜合評估價值，有利于觀察確定其價值影響因子中的重要順序，從而可以針對性的采取保護措施和建立系統直觀的評估方法。

6.結構方程模型（SEM）：結構方程模型是應用統計領域備受青睞的一個重要分支，被廣泛應用于社會學、心理學和其他評估領域，正是因為其評估模型的復雜性和數據操作的難度性，許多學者繞道而行，但是不得不承認其指標確定、數據分析、模型變量構建的科學性和客觀性是加權法、層次分析法、模糊綜合測度法等評估方法所無法比擬的。結構方程模型包括兩個方程組：一個是結構變量之間的關系方程組，稱為結構方程組；一個是結構變量與觀測變量之間的關系方程組，稱為觀測方程組。在歷史文化建筑中可以確定少量的結構變量和至少三倍于結構變量的觀測變量，通過建立這些結構變量間的路徑關系和因果關系，科學確定歷史文化建筑評估體系中的各項指標系數，最終確定其評估價值。

7.權重系數法：歷史文化建筑的價值可以分為總體價值和分項價值。分項價值可以由所提及的歷史價值、教育價值、情感價值、藝術價值、經濟價值、景點價值、結構設計價值等所構成。各個分項的價值可以通過不同的方法加以確定，那么總體價值等于各分項價值之和，顯然，總體價值便得到了確定。我們可以簡單地確定一個價值測度的模型：Y=b1x1+b2x2+b3x3+…bnxn(Y為總分價值，b1、b2…bn為權重系數，x1、x2…xn為指標)，在評估歷史文化建筑的價值時只需通過確定各分項的價值，最后加總求和便可以求得總體評估價值。但是，在確定各分項價值時所選取的指標和方法不同而會造成或多或少的誤差，會導致總體加和價值與實際價值之間的偏差較大，適合粗估歷史文化建筑的價值。

三、結合具體案例探析適用的估值方法

上述評估方法從總括的方面分析了各個方法的適用性及非適用性，有些適用于一般歷史文化建筑的價值評估，有些適用于特殊歷史文化建筑的價值評估，但是對于特定的歷史文化建筑應該采取有針對性的評估方法。

（一）成熟歷史文化建筑價值的評估——以西遞宏村為例

1.確定該古居民歷史文化建筑的景區價值

西遞宏村是具有代表性、獨特性的歷史文化建筑，可以將其歸類于開發成熟、保護利用好、鑒賞評估價值高的類別，這類歷史文化建筑往往會得到很好的開發利用及保護，并作為旅游景點的建筑。西遞宏村采取門票觀賞的方式，是著名的旅游景點，其每年都有較為穩定的旅游收入來源，其評估價值的高低直接決定于參觀游客的數量，可以采取收益法。

對于預期未來收益的測算，主要考慮以下收入來源：（1）游客的流動量，根據售票處每年的售票數量與票價的乘積，便可測算出其主營業務收入；（2）政府補助和社會捐贈收入，由于其歷史文化價值的特殊性和獨特性，國家為了保護物質文化遺產會確立相關的補助政策，當然，社會成功人支持家鄉發展以及歷史文化愛好者會捐贈相應款項和設備，根據國家補助政策和支持力度、社會捐贈數額來測算相應的收入；（3）其他收入，既然作為旅游景點肯定離不開餐飲、住宿、紀念品、導游費等一系列相關的消費，這也應該計入景區的收入來源。歷史文化建筑的收益可以通過綜合的分析方法來加以確定，可以說其收益大致趨于穩定。由于歷史文化建筑剩余年期的特殊性，一般采用直接資本化條件下的收益價值，即收益乘數法。

2.確定資本化率或者收益乘數

對于資本化率或者收益乘數的確定，可以參照同類型上市公司的市盈率，并綜合考慮各種因素，保證評估價值趨于合理。資本化率包括安全利率和風險利率調整值，資本化率=安全利率+風險利率調整值

Ke=Rf+β（Rm-Rf）

Rf—無風險利率

Rm—投資要求的期望報酬率

β—投資的風險水平

這樣得出了評估中所需的資本化率，根據收益法可以確定該歷史文化建筑的評估價值。評估價值=預期未來收益×資本化率。

3.收益法的改進及貢獻法的提出

收益法的成功實施是建立在預期收益的精準預測和資本化率計算無誤的基礎上的，對于盈利性且收益穩定的旅游景點來說，其可操作性更大。但是，對于西遞宏村這樣具有特殊性和個性化的歷史文化建筑景點來說，對收益法提出了更大的要求，特在收益法的基礎上進行改進，提出貢獻法的測算思路。

貢獻價值=景點價值×貢獻率，這里景點價值更加全面的考慮了其主營業務收入的經濟價值，同時也包括各分項價值，誤差相對較小。貢獻率相較于資本化率來說，更加具有針對性，貢獻率可以通過如下方式進行確定：Ai=Pij+Qj

Ai—歷史文化建筑貢獻率

Pij—被評估歷史文化建筑i在j因子方面的占比情況

Qj—影響歷史文化建筑價值的各因子權重

對于上述因子和各個指標的確定，可以通過SPSS分析中的因子分析進行測算，當然更加便捷的方式是通過德爾菲法加以確定。我們可以通過設定歷史文化建筑中的各項指標，例如，西遞宏村建筑中的歷史年限、知名度、游客觀光與逗留和消費的比重、木雕磚雕的藝術工藝等指標分別測算出其貢獻占比、權重、影響因子，最后得出綜合貢獻度。

貢獻價值（評估價值）=景點價值×Ai(貢獻率)，該方法是基于收益法進行的改進，既保留了收益法的計算原理，使得測算歷史文化建筑的評估值更加便利，又考慮了歷史文化建筑的特殊性和獨特性，使得評估價值更加接近于實際價值，減小了誤差。這種方法對于西遞宏村這樣開發與利用趨于成熟穩定的歷史文化建筑更加具有適應性和實用性。

（二）尚待開發的歷史文化建筑價值的評估——以萬壽宮為例

歷史文化建筑的開發與利用也是一個周期較長的過程，假設開發后的歷史文化建筑在保留原有歷史文化特性后具有最佳的使用用途，具有較大的開發潛力，可以為開發者帶來經濟利益。

1.尚待開發且具有潛在開發價值的歷史文化建筑評估方法探析

假設開發法，又稱為剩余法、倒算法或預期開發法，它是建立在預期價值的基礎上，扣減開發利用的成本、費用、稅金等支出，所帶來的剩余價值增值來評估待估不動產資產的價值。其主要適用于待開發土地、將土地進一步開發為成熟建筑、拆遷改造等資產的評估。

萬壽宮這類歷史文化建筑與西遞宏村這類歷史文化建筑具有較大的差異。前者遍布全國各地城鄉，乃至臺灣、新加坡、馬來西亞等地區和國家，其開發和利用程度不高，缺乏獨特性和稀缺性；后者僅存在于安徽徽州地區，具有無可比擬的稀缺性和獨特性，其開發和利用較為成熟，被列入5A級旅游景點和國家物質文化遺產。正是因為歷史文化建筑與普通房地產的差異，正是因為各類歷史文化建筑所具有的不同特點，要求我們探求不同的價值評估體系和方法。

2.假設開發法在尚待開發歷史文化建筑價值評估中的應用

假設開發法適用于具有潛在開發價值的歷史文化建筑價值評估，萬壽宮作為尚待開發一類歷史文化建筑的代表，假設開發法對其具有很強的操作性和適用性。

待評估價值=預期未來收益-開發建設成本-費用-稅費-利息，萬壽宮作為單一的歷史文化價值，價值易于評估，其正在開發建設萬壽宮歷史文化街區，以“歷史街區、城市記憶”為主題，圍繞“民族、民俗、民間”的規劃主線，通過保留完整的歷史街巷，建設傳統贛派民居風格建筑，并配套建設臨街商業建筑和會館建設。由于其投資開發費用是一個確定的值，開發成本也是一個確定的值，那么其評估價值就得以確定了。

四、結語

本文以兩類不同階段、不同的歷史文化建筑為例，探析了其適用的評估方法。西遞宏村的評估方法適用于具有特殊性和稀缺性的歷史文化建筑價值評估，而萬壽宮的評估方法則適用于具有普遍性和一般性的歷史文化建筑價值的評估。

當今社會對歷史文化建筑的重視度和關注度與日俱增，一方面是因為城市化和舊城改造的進程導致歷史文化建筑的破壞，另一方面是評估方法的改進和技術的運用使得歷史文化建筑價值評估成為可能性。立足于當前鼓勵創新的時代大背景、基于市場經濟環境的完善、基于科學技術的進步，我們有能力也有義務去不斷完善評估方法和路徑，不斷建立完整系統的評估體系，建立有代表性的理論模型，解決歷史文化建筑評估現存的問題，為歷史文化建筑的保護和中華民族傳統文化的傳承貢獻自己的力量。