論“營改增”對房地產項目的影響及對策

李志芳

摘要：“營改增”的目的在于消除增值稅營業稅兩稅并行帶來的重復征稅弊端，兩稅并行限制了增值稅的稅收中性優勢，增加了企業的負擔，也帶來了征管程序上的資源浪費。“營改增”也是為今后進行國地稅合并改革做好鋪墊。本文以房地產企業為研究對象，分析“營改增”對房地產項目會計核算和經營管理帶來的影響，并據此總結對策。

關鍵詞：營改增；房地產項目；會計核算；影響

一、“營改增”對房地產項目的影響

（一）對核算科目的影響

在核算科目上，“營改增”首先會帶來營業稅和增值稅兩個稅種征收項目的變化。“營改增”后，房地產項目將不發生營業稅納稅義務，而轉為繳納增值稅。在營改增之前，房地產項目涉及的營業稅有關會計科目是 “營業稅金及附加”、“應交稅費—應交營業稅”，在計算數值時，主要依據是營業收入。房地產企業屬于銷售不動產行業，使用5%的營業稅率。在“營改增”以后，實行增值稅的核算方式。增值稅是價外稅，要在營業收入的基礎上進行轉換，這就帶來了計稅依據的變化。同時，“營改增”后，“營業稅金及附加”科目轉變為“應交稅金”。“應交稅金”項目下設九個專欄，在對經濟業務進行入賬時要選好對應的專欄，在計稅上變得較為麻煩。例如稅務會計分錄要寫到銷項稅額、進項稅額、進項稅額轉出等明細科目。

（二）對房地產項目開發成本的影響

房地產項目在建筑初期需要的原材料除甲供部分外大部分為施工單位購買。“營改增”直接影響到企業的成本。首先，建筑業需要的原材料中有很大一部分是從零散商販中購買的，小規模納稅人身份的小商戶無法開具增值稅專用發票，致使購買原材料支付的增值稅無法進行進項稅額抵扣。從短期來看，增值稅專用發票的開具權利無法覆蓋到全部納稅人，會在一定程度上增加房地產業的成本。其次，在人員結構方面，建筑單位大部分人員都是來自全國各地的工人。這些工人都是靈活就業人士，沒有專門的勞務公司管理，無法取得增值稅專用發票，這就造成建筑用人成本無法在稅前扣除進項稅額，也無法達到降低企業稅負的目的，從而導致建設單位稅負可能增加，進而可能影響房地產企業。

（三）對房地產企業的稅負影響

房地產企業成為營改增試點行業之后，房地產業新項目增值稅銷項稅率為11%，相對于5%的營業稅實際稅負的增減主要取決于項目本身銷售利潤的高低。以成本為100萬的房地產新項目為例，按理想狀態所發生的成本都能取得11%的增值稅專用發票，不考慮其他的變動因素。 根據不同的銷售毛利率，測算如表1（保留兩位小數）：

另外考慮到營改增對房地產企業另一個大稅種土地增值稅的影響，房地產企業的土地增值稅實際和現行征收的增值稅存在重復計稅，收入的增值額中包含了土地增值和地上商品房增值。基于國家還未取消土地增值稅，考慮稅負變化時就需要考慮營改增對土增稅的影響，仍以上例土增稅變化測算如表2：

由此可見營改增后對不同收益項目具有稅負調節作用，收益多的項目稅負增加，收益少的項目稅負降低，而不是簡單的降低稅負。另外本文是從理想狀態即房地產企業所發生的成本都能取得11%的增值稅專用發票進行測算，否則房地產企業的稅負將進一步升高，這也將成為房地產企業財務工作的重點。

（四）對納稅工作的影響

在“營改增”后，房地產企業的納稅申報需要到國稅、地稅兩個部門完成。以往房地產企業發生的發票申領、營業稅及附加、土增稅的申報和繳納，都在地稅部門辦理。在“營改增”之后，房地產企業的發票申領、增值稅申報和繳納需要在國稅部門完成，而對應附加稅及土增稅的申報繳納需要在地稅部門進行，這就導致房地產企業的會計人員每月都要在國稅、地稅兩個部門來完成發票購買、涉稅申報、劃繳稅款等業務。在增加了人力成本的同時，增值稅的計算方法較營業稅復雜，需要企業的財務人員掌握稅額的計算和扣除，增加了工作的難度。

二、房地產企業適應營改增改革的對策

（一）明確財務管理重點

財務部應配合預算部門就單個項目提前做項目預算，在確定施工單位時，不能只看預算金額的高低決定施工單位，還要綜合考慮對方提供的是普通發票還是專用發票，是一般納稅人還是小規模納稅人，財務部門配合預算部門選擇對房地產企業建造成本及綜合稅負成本最小者，確定施工單位后嚴格控制預算執行并按照工程進度及時取得相應發票，工程部，銷售部要與財務部做好溝通，以便財務部做好稅務籌劃。

（二）強化部門溝通

房地產開企業應該及時發現銷售、供應鏈、結算及發票管理、會計處理、業務流程等方面的增值稅風險點，制定系統完善的應對策略。房地產企業的各部門間要強化溝通，減少由于信息不暢帶來的工作停滯。首先，房地產也的領導層應制定出高效的部門間溝通協作機制，召集相關負責人召開會議，審議溝通機制。由財務部門牽頭，負責對企業全部干部和相關工作人員進行業務培訓，主要講解營改增政策的執行辦法和各部門面臨的工作調整。規定各部門要定期將生產經營情況上報到財務核算部門，方便財務人員了解各部門工作情況，并實時進行監督和調整。財務部門要定期收集各部門的工作信息，并在年底對各部門工作情況進行總結分析。年度共同機制要設定績效考核指標，在年底對各部門工作情況進行打分，結果關系到各部門的評獎評優。

（三）完善企業內部控制

將房地產企業的營改增過渡工作作為單位內部控制工作的一部分，定期對企業的營改增相關工作進行內部審計。通過自查的手段發現企業內部存在的違規處理涉稅事項的現象，對涉及的人員進行懲戒。定期召開內部控制工作會議，對一段時間內的經營管理工作進行總結，對各部門的管理成效進行評比。內部控制的作用是形成監督機制，防止房地產也在經營管理上存在的舞弊行為，切實維護企業財產的安全性。房地產業應該及時的對自身的經營流程進行梳理，充分吸引能夠足額獲得進項稅額抵扣的項目，為企業稅務籌劃帶來方便，轉移稅收負擔。當前我國增值稅稅率體系包括 17%、13%、11%、6%以及 3%、4%、6%的征收率，房地產企業應根據發生的業務盡可能取得相應稅率的增值稅專用發票，同時新老項目進行核算時應該根據不同稅率分開進行，盡可能降低企業稅負率。

（四）積極學習稅收政策

房地產企業的財務管理人員和稅務工作人員應積極與財政部門、稅務部門溝通，以及時了解最新的財政、稅收政策并能夠熟練掌握。對企業內的會計人員進行相關政策和操作方法的集中培訓。配合地稅部門做好原有發票的驗舊、繳銷工作，完成國稅部門增值稅發票的認證和領購。企業需要安排專人負責過度時期各項工作的開展，同時要負責對其他工作人員的培訓。企業要重視人才的儲備，在日常要加強對會計人員稅法知識的培訓，組織會計從業人員參與到稅務機關組織的各類培訓。在培養人才的同時，要注意提高財務人員的工作效率，保證不耽誤正常的工作。

參考文獻：

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[3]彭曉潔，王安華.房地產行業“營改增”效應預估[J].稅務研究，2015，11.

（作者單位：湖州世茂實業有限公司）endprint