不動產抵押登記的特殊情況與規范建議

劉小藝

摘要：不動產抵押是抵押人在向銀行申請貸款、辦理財產抵押時的重要內容與組成部分，起到償還擔保與物權擔保的目的，在《不動產登記暫行條例》出臺之前，不動產抵押登記的程序、材料比較繁瑣，登記行為缺乏規范，2015年3月1日，《不動產登記暫行條例》正式實施，整合了不動產登記的權責，規范了登記程序與行為，提升了服務效能，以行政法規的形式保護了權利人的合法權益，但是在不動產抵押登記的具體實施中，卻面臨一些特殊情況與特殊問題，文章將對這些問題進行探究，并提出相應建議以規范不動產抵押登記實際操作。

關鍵詞：不動產；抵押登記；特殊情況；規范建議

不動產抵押是指以不動產為抵押標的物而設立的抵押，是最普遍的抵押形式，由于不動產的特殊性，抵押人不轉移對其的占有即可達到擔保之目的。不動產抵押登記指的是登記機關對不動產抵押權的取得、變更和消滅在登記簿上進行記載，對抵押權變動情況進行公示的辦法。不動產統一登記改變了不動產抵押登記原本“多頭登記”困局，提升了不動產抵押登記服務效能，但在具體實施過程中，不動產抵押登記所面對的特殊情況特逐漸顯現出來。

一、不動產抵押登記的特殊情況

（一）辦理不動產抵押登記時，所需材料規定不統一

辦理不動產抵押登記，根據規定申請人需要提供相應材料與文件以供審核。目前我國各地對于不動產抵押登記申請所要求提供的材料具有差異性，有些地區需要申請人提交抵押合同的公證文件，有些則要求提交所申請抵押不動產的作價協議書或抵押房地產價值評估報告，全國范圍內關于不動產抵押登記所需材料并未形成統一規定，致使各地在辦理不動產抵押登記時， 可能會給申請者帶來不必要的麻煩。

（二）材料差異帶來不必要成本

在辦理不動產抵押登記之時，因各地不動產登記申請所需要的材料不同，如果要求提交所要抵押的房地產價值評估報告或者抵押合同的公證文件，申請者除了繳納辦理抵押登記的費用，同時還要支付房地產評估費用或者公證費。材料的辦理需要時間，辦理程序相對較為復雜，辦理費用較高，房地產評估費用公證費用實行記段收費，意味著申請者所抵押的房地產價值越高，需要支付的額外費用也就越高，無形中給申請者帶來不必要的成本負擔。

（三）抵押權人為自然人的土地抵押受限制的問題

在對不動產進行統一登記之前，關于抵押權為自然人的不動產的抵押歸屬房產管理部門辦理，并沒有相關法律法規的限制，在《不動產登記暫行條例》出臺之前，由于國家土地管理局沒有對抵押人為自然人的土地抵押能否進行申請登記做出明確規定，致使人們對其能否進行申請登記產生不同理解。《國土資源部關于規范土地登記的意見》（國土資發〔2012〕134號）第五條明確規定，依據相關法律法規規定，經中國銀行業監督管理委員會批準取得《金融許可證》的金融機構，經省級人民政府主管部門批準設立的小額貸款公司等可以作為放貸人申請土地抵押登記。在國家土地管理局發布的《關于使用權抵押登記有關問題的通知》中也有明確規定，若抵押權人為非金融機構，在申請土地使用權抵押登記時，其抵押借貸行為應依照法律規定，辦理有關批準手續，提交有關批準文件。從上述規定來看，自然人作為抵押權人申請土地抵押登記受到限制。

二、問題出現原因

（一）《不動產登記暫行條例實施細則》對實際操作中的條款保留

《不動產登記暫行條例實施細則》第六十六條規定，自然人、法人或者其他組織為保障其債權的實現，依法以不動產設定抵押的，可以由當事人持不動產權屬證書、抵押合同與主債權合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。而在《城市房地產抵押管理方法》第七條明確規定申請人在辦理不動產抵押登記之時，需要提交登記機關要求提交的必要材料，致使《不動產登記暫行條例實施細則》中“等必要材料”以法律條例形式為各地在辦理不動產登記時對申請材料做了保留，各地登記機關據此可以根據本地實際情況要求申請者提交房地產價值評估報告或者抵押合同的公文證件等材料。

（二）《不動產登記暫行條例》實施尚未覆蓋全國

《不動產登記暫行條例》的頒布實施是不動產登記史上的里程碑，改變了以往不動產“多頭登記”的局面，具有重要而深刻的現實意義，但是《不動產登記暫行條例》的實施推廣需要時間，并受到人力、財力等因素的限制，以致不動產統一登記在全國各地的進展情況不一致，在不動產登記實施統一登記之前，有些地區還在沿用以前的登記規定，不動產抵押登記還依照以前程序辦理和收費。

（三）評估機構的評估存與不動產價值不符

不動產價值的評估依據的是一定的假設條件，包括損耗度、基準定價、基本設施等，價值評估是專業性、技術性與復雜性的統一，是評估科學、藝術以及經驗的結合，所以不動產的評估價值在與實際市場價值之間存在一定的差距，這種差距是客觀與主觀的共同作用的結果，評估機構對房地產進行評估時，抵押人希望通過評估公司對其不動產以較高評估價值來提高抵押價值，而由于評估費用按照最終房地產評估價值收取費用，評估公司則可能會人為提高最終價值評估，導致不同的公司的評估結果會存在較大差異。然而在實際過程中，如果不動產抵押登記部門要求提交房地產價值評估報告，夸大的評估結果給抵押人帶來了不必要的登記成本，也影響了整個評估市場健康發展。

三、不動產抵押登記規范建議

（一）各地統一辦理不動產登記所需材料

對《不動產登記暫行條例》以及其實施細則之中關于不動產登記申請所要提交的材料進行明確規定，“等必要材料”具體包含哪些材料，材料的范圍如何限定需要進行統一規范，盡可能對全國范圍內不動產抵押登記申報所需材料進行統一，減少各地登記機關增加不動產抵押登記申報材料的可能性，精簡流程，提高工作效率，減少不動產抵押登記辦理時間，避免增加申報成本。

（二）推動不動產統一登記全面實施

好的政策的實施效果如何，是否能最大限度發揮作用效能，關鍵在于具體的落實，地方是不動產統一登記的落實基礎，也是不動產統一登記工作推進的關鍵，其中市級、縣級是不動產登記工作進行的具體承擔部門。各省與直轄市應該推動不動產統一登記在地方的落實，給予人力物力資源支持，各地方部門應該加快不動產登記職能與部門整合，吸納培養專業性不動產登記管理人員，嚴格按照《不動產登記暫行條例》的具體細則實施辦理，推動不動產統一登記全面實施。

（三）減少不必要材料與公證文件

辦理不動產抵押登記時，應該盡量減少不必要的材料與公證文件，《物權法》第十三條對登記機構登記行為有明確規定：不得要求對不動產進行評估，因此在申請不動產抵押登記時，申請者不需要提交不動產評估文件，避免了因評估機構進行評估等環節造成的成本增加。同時，公證文件作為一種具有廣泛信服力的第三方文件，被社會普遍接受，也因此常常被一些不動產登記部門與登記人員作為審查依據，成為辦理不動產抵押登記必要材料，不動產登記人員應該提高專業素養與業務能力，對材料真實性進行判斷，減少不必要的公證材料，提高服務水平與服務質量。

（四）完善不動產抵押權人規定

不動產抵押權人除了金融機構與企業，自然人也應該能夠成為抵押權人，在進行不動產抵押登記時，主體明確，責任明確，能有效避免登記機構確認抵押權人的困難局面，國土資源部應該出臺相關政策法規，完善不動產抵押權人的范圍規定，便于自然人不動產抵押辦理，保護不動產權益人的合法權益，為我國不動產抵押登記拓寬渠道。

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（作者單位：泉州市洛江區不動產登記中心）endprint