我國房地產金融風險成因及防范

李星

【摘 要】 房地產行業在我國的經濟市場占據相當的地位，其健康發展的情況直接會與我國國民經濟掛鉤，并與經濟持續健康發展息息相關。而房地產金融風險則對于房地產行業又至關重要，因此，簡介說來，我國房地產金融風險關聯著我國的整體經濟市場，所以充分了解并且探求預測防范風險的途徑是必要的。

【關鍵詞】 房地產 金融風險 創新

引 言

要想真正尋找預測和防范房地產金融風險，需要首先充分了解房地產金融風險的來源，并從其成因入手進行分析，這樣可以為對策、措施的制定規劃提供相對科學可靠的依據。本文中，筆者則循此思路進行展開。

一、房地產金融風險來源

房地產金融風險即在房地產交易過程中的各種行為所可能伴隨帶來的風險。這些行為包括房地產初始投資與開發行為、為客戶提供的金融服務等。在這其中占據較大比重的，也即相對狹義的房地產金融風險的內涵，則是房地產行業對于居民客戶提供的信貸服務的風險。

1、1.房地產金融中涉及的信用風險。一般情況下，信用風險主要產生在貸款行為中。房地產交易市場中，房地產廠商往往為客戶提供貸款服務，而此時的信用風險則來自于房地產客戶的信用評價不樂觀，無法或無法及時還貸。這些信用風險可能是潛在的、原生的，即客戶本身就不具備相應的貸款還款能力，而信用評價體系的不完善導致其成功貸款;也可能是客戶在貸款初期具備資格，還貸過程中破產或者失去穩定收入來源等。這些都是房地產金融中信用的一部分。

2、利率產生的風險。在我國市場中，國家對于經濟宏觀調控的主要手段即利率的調控，國家根據自身對于市場的基本認知，以及國內市場的需求，通過中國人民銀行確定利率，進而調控國內社會經濟。于是在這種狀況下，利率的上調或下降都將對房地產市場產生較大影響。國內貨幣利率是一個方面，同理，隨著經濟全球化進程不斷加快，我國居民與外國的經濟互動愈加頻繁，房地產投資也是如此，那么國內的利率問題在國際市場則對應地轉化成為匯率問題，即匯率的浮動也為房地產金融帶來風險。

3、資金的流動性需求與抵押行為無法滿足對應流動性的矛盾帶來的風險。國家資金的流動性，取決于信用體系的完善性和穩定性。貸款人的還貸不能及時跟進，那么通常狀況下采取的措施是通過抵押房地產來的變現與貸款人的欠貸相抵。然而現實狀況是，抵押房地產的處理需要一定的周期，這個周期就是資金流動性受到影響的問題所在。而金融機構的正常運作和經營卻對于資金的流動性要求較高，這樣一來，債務得不到盡快地清理，銀行也就難以滿足房地產金融的需求。

二、我國房地產業金融風險成因分析

（一）房地產企業融資渠道單一，過度依賴銀行。就目前國內房地產市場來看，較為流行、多被采用的是間接融資，也即其資金渠道并非直接來自市場其他主體的投資行為，而是更多依賴于銀行貸款。直接融資所占比例不夠明顯，例如上市融資、通過發行債券的方式進行融資等。有統計數據顯示，房地產開發的初始啟動資金中，超過三成的部分均來自于銀行的貸款，除此之外，承包建筑工程的對應的建筑公司也會支付一部分價款，而建筑公司支付的資金部分也有很大比例來自銀行。從消費者的角度來看，購房行為所帶來的巨大開支也往往需要銀行貸款的支持。于是，不難理解，一旦房地產市場的危機爆發，銀行所面臨的風險是巨大的。

（二）商業銀行自身管理缺陷埋下風險隱患。放眼我國國內市場，銀行往往傾向于放貸給房地產行業的各個環節，無論是房地產企業的開發階段、還是建筑款的籌備、客戶買房貸款，出于盈利的快捷興趣，銀行往往“急功近利”，無形中傾向于降低對其審核標準與門檻，將相關手續的審查程序簡化，對于貸款項目內容的綜合評價和風險管理弱化。與此同時，即便在多數情況下，標準既定，而由于銀行辦事人員的經驗不足，或者素質不達標，對于許多措施和標準的理解不夠深刻和具體，在著手資料審核、業務辦理的過程中，難以真正落實，為后續的貸款服務埋下隱患。貸款方不能及時還貸的情況下，抵押物又成為還貸的第一選擇，而抵押物的相對不易流通性，導致資金鏈的斷裂，危機的爆發，最終影響到銀行的業務難以正常進行，甚至影響到銀行自身的穩定，進而對整個經濟市場造成影響。

（三）房地產企業自身存在經營風險。我國的房地產市場現狀較為明顯，即企業實力較為分散，換言之即市場中房地產企業數量很多，這與進入房地產的要求、標準較低有關。在這種情況下，企業數量較多，而資源是一定的，那么就決定了每一個分散的房地產企業本身的資本力量不夠雄厚，于是導致抗壓防風險能力差，易于受到房地產市場中諸多因素的影響。而且，越分散，競爭的質量和劇烈程度越將處在一個不理想的狀態中循環。

（四）國家政策性風險和法律法規風險。就我國的市場特點和現狀來看，房地產經濟成為國民經濟中舉足輕重的部分，因此國家理所應當對房地產市場進行宏觀調控，進而從國家的角度盡可能保持市場在一個相對理想的狀態下運轉。而政府的宏觀調控往往是通過政策的頒布、修改而實現。比如房屋的售價、租金等，對土地使用權的控制等等都是政策影響房地產市場行為的落腳點，影響整個房地產市場中投資主體的投資行為特點，進而影響全局。在當下國內房地產尚沒有形成一個相對穩定、應對風險經驗豐富的格局之時，政策調控帶來的影響舉足輕重。

三、防范房地產金融風險的幾點建議

（一）探尋多種融資方式，加快房地產證券化步伐。中國市場中的房地產金融業始終以商業銀行為主要載體，那么拓展多元的融資渠道，降低單一渠道所帶來的風險成為發展的應有之義。于是有一個思路值得我們借鑒，即將銀行的資金數量巨大和信托操作靈活的優勢結合起來，形成一種全新的銀行-信托模式。

在這種模式下，可以將房地產證券化，包括房地產項目債券本身，同時也包括在此基礎上獲得的額外收入而衍生出的創新產品，這些對于銀行降低自身金融風險，避免出現資金問題，進而影響房地產市場的穩定都是有益的。同時，加快房地產證券化的進程，對我國房地產金融業也是一種良好的推動。

（二）嚴格貸款審查制度，加快個人信用體系建設，完善風險防范體系。我國商業銀行在具體實施貸款行為時，可以參考國外較為成熟和全面的經驗。國外一些發達國家在實踐過程中形成了相對穩定、全面的程序規范，比如在貸款前，銀行對于貸款企業的資質審查;在對于個人提供購房貸款前進行較為翔實客觀的信用評價。另外，除了貸前審查工作外，貸款后也應當有相應的機制對應配套。比如違約處理機制，在還貸人無法按議定周期還貸時有穩定可行的敦促還貸措施，以期風險不會進一步擴大影響更多方面。另外，根據國外經驗，國內銀行可以將更多精力放在事先預防，也就是在貸款前期對房地產市場進行一個整體的調查，對具體項目的實施環節實時監控，掌握其發展動態。這樣一來，就可以避免更多未知風險的存在。同時完善房地產貸款的各項手續，加強對于抵押物的管理，也是保障銀行利益，降低自身風險的重要舉措。

（三）房地產企業應加強自律，建立完善的財務管理制度。房地產企業能否按照既定的標準與嚴格的要求規范自身的投資和經營行為，這不僅僅關乎其自身，更是影響到整個房地產行業的健康長遠發展。如果不尊重市場規律，不注重保護消費者的權益，那么不僅是為自身企業的口碑抹黑，同時也損害整個房地產行業的共同利益，更嚴重的情況下會給房地產行業帶來金融危機，所以，要想真正獲得持久的發展動力，就應該從財務管理人事管理風險控制信用體系評價等等，各個方面來預測和防范風險。

（四）政府深層參與，健全法律體系，規避制度風險。要想防范房地產金融風險，應當從許多方面入手，不僅僅是房地產企業自身的各項制度的規范，銀行方面的風險規避，政府的扶持也是一個重要的因素。從房地產市場的相關政策，到房地產整個行業的發展規劃，都需要政府的參與和引導。國外經驗告訴我們;在合理的法律規范框架下，房地產企業的發展更健康穩定，所以我們可以嘗試通過完善我國相關法律為房地產市場的經營提供良好的環境。然而，國家政府的政策支持也不應當盲目，應當給房地產市場留下充足的發展空間和自主的選擇權利，以保證充分尊重市場的自然調控規律。

（五）加強住房抵押貸款證券化。通常來說，貸款的風險主要來自于貸款的數額和貸款抵押時間。對于銀行提供的住房抵押貸款來說，抵押時間長、數額龐大的住房抵押貸款風險較大，有一個舉措可以較好地解決該問題，即貸款證券化。一方面，其能夠將貸款的抵押有一個較為清晰直觀的呈現且易于流通，另一方面能夠改善我國證券市場的產品種類缺乏的現狀。

（六）繼續推進房地產金融業務創新。房地產價格調整在我國始終是一個高度熱門的命題。但是這不意味著我們應當放棄房地產市場服務的創新，創新是大勢所趨我國的房地產金融業要想不斷發展，就應當具備這種意識和精神。

四、結語

房地產金融風險是一個復雜的問題，因此其防范還需要多方面的配合來進行。而且只有對房地產金融風險有一個全面的認識，才能很好地防范金融風險給我國房地產業帶來的影響。希望本文分析可以為之提供有價值的參考。

【參考文獻】

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