五問新“國五條”

魏雅華

2013年3月1日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》發(fā)布，這一《通知》是2月20日國務(wù)院常務(wù)會議出臺的新“國五條”的具體實(shí)施細(xì)則。《通知》明確表示：

一、完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。認(rèn)真落實(shí)省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。對房價(jià)上漲過快的城市，將進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

二、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房。充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

三、增加普通商品住房及用地供應(yīng)。

四、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。

五、加強(qiáng)市場監(jiān)管和預(yù)期管理。

《通知》是針對中國樓市持續(xù)上漲開出的一劑退燒猛藥。

此舉一出，引起一片嘩然，市場也做出激烈反應(yīng)。《通知》發(fā)布當(dāng)日，中國股市創(chuàng)下了15個月以來最大單日跌幅，2499家上市公司中，下跌的多達(dá)2100家。僅此一天，兩市總市值合計(jì)蒸發(fā)達(dá)6590.2億元，股民們?nèi)司潛p約1.21萬元。

那么，新“國五條”這一拳到底有多重？

一問：多繳多少稅？

假如一購房者以100萬元買入一套100平方米住宅（非唯一），現(xiàn)在以200萬元成交價(jià)賣出。

按照目前政策所需繳納稅費(fèi)為：

A. 滿五年需繳納：個人所得稅全額1%，即2萬元。

B. 不滿五年需繳納：1.個人所得稅全額1%，即2萬元；2.全額營業(yè)稅5.6%，即11.2萬元；總計(jì)13.2萬元。

若按照新“國五條”新政所需繳納稅費(fèi)（按照當(dāng)初購房繳納契稅1%計(jì)算，2010年10月后買入的，應(yīng)按照首套房90平米以下收取稅費(fèi)1%，90-144平米收取稅費(fèi)1.5%，144平米以上及任何面積的二套房收取稅費(fèi)3%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）：

A.滿五年需繳納：個人所得稅差額20%，即（總額-買入價(jià)-買入時契稅）×20%，為19.8萬元。多繳納17.8萬元。

B.不滿五年需繳納：1.個人所得稅差額20%，即19.8萬元；2.全額營業(yè)稅5.6%，即11.2萬元；總計(jì)31萬元。多繳納17.8萬元。

二問：最重一拳？

新“國五條”最重的一記倒勾拳是“賣房按差額征20%個稅”。開始以為看花了眼，房地產(chǎn)交易征稅額竟然一下子上漲了20倍！

以一套5年前購買時總價(jià)50萬元、目前售價(jià)200萬元的普通二手房計(jì)算，此前按全額1%征稅，僅需繳納個稅2萬元，新政后按差額的20%計(jì)算，需繳個稅30萬元，增加28萬元，相當(dāng)于房屋成交價(jià)的14%。

讀者可以掂量一下，這一拳有多重。

筆者曾寫過一篇文章，如果能按5%收繳二手房房地產(chǎn)交易稅，便可讓絕大多數(shù)的“房蟲”們知難而退，可如今，一下子便提高到了20%！

這一記重拳能使投資性購房人集體受創(chuàng)。他們的購房比例在中國樓市的權(quán)重占到了1/3。

樓市的冬天來了。恐怕這是中國樓市的休克療法。

三問：房價(jià)會下跌嗎？

新“國五條”將二手房交易作為調(diào)控重點(diǎn)，將直接大幅度增加投資客轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的成本。而在中國的購房大軍中，投資客所占比重超過了三分之一。

新“國五條”發(fā)布才不過幾天，我們就看到來自上海、重慶、南京、北京、武漢等全國多個城市關(guān)于炒房客急拋二手房，房產(chǎn)中介挑燈夜戰(zhàn)的報(bào)道。大批投資客清倉出逃，并退出樓市，房價(jià)想不跌，成嗎？

新“國五條”還推出了有史以來對購房人資格最嚴(yán)厲的限制規(guī)定：限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市行政區(qū)域的所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同（認(rèn)購）前；對擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明，或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。

如此嚴(yán)厲的規(guī)定無疑會使購房人的隊(duì)伍出現(xiàn)前所未有的瘦身，這一釜底抽薪的大裁軍，勢必會使房價(jià)下行，今年年中，或可看到房價(jià)下跌的趨勢。

四問：誰害怕新“國五條”？

新“國五條”中，首次明確提到“擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。”在房產(chǎn)稅中，對空置的存量房將征重稅，這一條是“房叔”“房姐”們最害怕的。

過去，中國僅對交易環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，對存量房是不收稅的，這就使得在中國房地產(chǎn)海域的“房叔”“房姐”如鯊魚般成群出沒。

當(dāng)中國決定對存量房開征房產(chǎn)稅時，這些人的日子就會很難過，因?yàn)槌林氐亩愂諘顾麄兊拇媪糠客耆珕适ПＶ翟鲋档墓δ堋Ｖ袊康禺a(chǎn)市場將不再是貪官污吏們的藏污納垢之地，他們能不擔(dān)憂嗎？

普通購房人，以及僅有自居房的人，不是房產(chǎn)稅的征稅對象，他們不僅可以少些憂慮，甚至或?qū)⒊蔀榉慨a(chǎn)稅的受益人。

五問：房價(jià)屢調(diào)屢高？

新“國五條”強(qiáng)勢展示了國家對中國樓市調(diào)控的決心。

有人調(diào)侃說，樓市十年九調(diào)，房價(jià)屢調(diào)屢高。這話似乎沒錯。

從2003年的“18號文”，到隨后出臺的“國八條”“國六條”“國四條”“國十條”“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細(xì)則，10年間，國務(wù)院先后9次常務(wù)會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。10年持續(xù)調(diào)控，房價(jià)卻不為所動，一路走高。于是許多人斷言，新“國五條”仍不能讓房價(jià)下跌。

新“國五條”發(fā)布后，不少業(yè)內(nèi)專家說，不調(diào)還好，越調(diào)越高。房地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)說，新政是在重復(fù)過去的錯誤，幾個月后會重回老路。

究其原因，這是因?yàn)橹袊鴺鞘械纳蠞q有其特殊的一面。一是中國房地產(chǎn)的不斷上行，是地方政府土地財(cái)政的剛需，在房價(jià)的不斷上漲中，地方政府不但是第一受益人，而且是最大的受益人。所以，新“國五條”的第一條便是完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。認(rèn)真落實(shí)省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。

中國正在將地方政府從土地財(cái)政中剝離出來。不要以為樓市十年九調(diào)房價(jià)屢調(diào)屢高，所以房價(jià)的泡沫便會持久發(fā)酵，新“國五條”也無法改變其上行通道的運(yùn)行軌跡。

可以預(yù)見，2013年將會成為中國房地產(chǎn)調(diào)控年，從年初到年底，有一條紅線將貫穿全年，那就是落實(shí)國務(wù)院頒布的新“國五條”。還有正在全國全面鋪開的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，都會形成合力，房價(jià)的下行是可以期待的大概率事件。

（作者系財(cái)經(jīng)評論員）