供給側視域下我國商業地產市場發展問題研究

勞芳賢

摘 要：多年以來，住宅問題一直是話題度居高不下的問題，反映著我國人民總體生活水平。改革開放的四十年來，各個地區的經濟正在逐步開發至更高水平。隨著經濟水平日益提升與人口數量的不斷增加，以及人民日益增長的物質需求使得商業地產市場需求迅速提升，隨之而來的是由于供給不足與投機者的投機行為而引發的商品房價格高漲。本文主要研究商品房價格迅速高漲的因素并從供給側改革方面提出一些針對商業地產市場宏觀調控的政策性建議。

關鍵詞：地區差異;供給側;商品房價格;商業地產;宏觀經濟

一、引言

隨著我國改革開放進程日益推進，城市開發和住宅市場的快速發展促進了商業地產市場經濟的繁榮，使其成為當今經濟發展的主軸。同時由于多種因素同時作用于商業地產市場使得我國土地價格與商品房價格長期處于高水平狀態。作為我國經濟發展大潮中涌現出來的新產業，商業地產市場自建立以來，在經濟快速發展和人民日益增長的對住宅的需求中迅速擴大。到今天商業地產行業已然成為國家經濟發展的新的增長點。然而由于目前商品住宅價格的急劇上漲，居民投資熱情高漲，長遠來看極易產生商業地產市場泡沫，引起社會動亂。這意味著我國商業地產市場亟待提升供給水平和質量，本文將從供給側角度入手解決這一系列的問題。

二、中國商業地產市場結構現狀

從衡量我國商業地產業的主要經濟指標來看，20世紀90年代初我國商業地產市場建立時一直穩步發展。1997年商業地產市場經歷低潮，全社會住宅投資較上年下降12.75%。自1998年以來，商業地產市場開始回暖，銷售面積1698.14萬平方米。到了2000年，商品房銷售面積18637.13萬平方米，銷售額達3935.44億元，當年竣工住宅為213.97萬套，其中高等公寓住宅占2.8%.全國商業地產企業總數達到2.73萬個。到2016年底，全國共有商業地產企業9.49萬家，平均從業人數為275.23萬人，商業住宅銷售面積為15.73億平方米，經營總收入為90091億元。這表明我國商業地產市場已初具規模，進入市場結構優化調整的發展階段。

三、中國商業地產市場結構分析

從數據上看來，在過去的十年里，中國的商品房價格迅速上漲，大大超過了居民的購房能力。針對這種情況，從2003年開始，政府加大了宏觀調控力度，采取了多種措施，包括增加有效供給和抑制投機欲望等。然而在政府眾多調整政策施行之下，商品房價格卻依然保持增長趨勢。1998年城市住房制度改革后，我國商業地產業逐步完成向市場化的轉型。從經濟角度看，市場需求決定價格水平。但隨著近十年來商業地產價格的不斷上漲，我們不禁開始思考這個問題：為什么中國一、二線城市商品房的價格水平長期處于高位？很明顯，在當前我國這樣一個半壟斷競爭的商業地產市場中，在市場競爭不那么激烈的情況下，價格并不能反映商品的內在價值和市場供求關系。

商業地產價格水平高，那么商業地產營業利潤也高，一般說來高水平利潤是沒有辦法長時間維持的，只要出現市場競爭對手，高利潤就會逐漸消失。那么我國商業地產業的高價格水平與高營銷利潤之所以能夠長期維持的原因究竟是什么呢？

四、影響商品房價格的因素

一般來說，商品房價格直接推動著商業地產市場的運行以及商業住宅開發商的營銷戰略，從而間接影響著商業地產市場結構的調整。我們可大抵將這些因素分為以下三類：

1.經濟因素

（1）地區經濟水平影響商業地產價格水平

地區的經濟水平密切影響著居民的收入水平相互影響，而居民的收入水平與價格水平息息相關。便也間接決定了居民的可支配收入水平。經濟水平上升，整體商品房價格也會有上升趨勢。相反則會呈現出低水平的整體商品房價格。從這一點看，和改革初期相比，40年后的今天價格指數明顯存在巨額增長，也就是說，國家經濟發展的結果與收入水平等經濟因素緊密關聯。當下而言，沿海地區和內陸地區一、二線城市與普通城市之間商品住宅價格水平有很大的差異。這種差異便是源于這些城市在這些經濟因素上的顯著差異。

（2）商業地產市場的壟斷性

自1998年我國實行住房制度改革，經過短短二十年的發展，商業地產業已然成為衡量我國國民經濟的重要指標。就目前我國商業地產行業來說，截止到2016年全國商業地產企業達9.49萬個，數量之眾，但在商業地產業真正有實力、有口碑的企業卻寥寥可數，這些企業以良好的商譽和企業規模占據了一定地位。其次，由于商品房性質大體上是相同的，因地理位置、裝修樣式、戶型上形成差別。而且由于土地和資本門檻高，使得只有少數有資質的大企業才能從地方政府中取得土地資源。加上商業地產業需要大量資金，只有擁有大量流動資金的企業才能進入商業地產市場，因此形成了商業地產業的壟斷。雖然影響商業地產價格水平的因素有很多，但壟斷性因素恰恰是其中最不可忽視的原因之一。

2.社會因素

對商品房價格產生影響的社會因素包括人文因素和歷史因素等。歷史因素是指由于葉落歸根的觀念而產生的對于某一地區的偏愛使得消費者對自己生長故土的住宅需求上升。而人文因素是指人口結構、人口數量以及風俗習慣與一般公眾的心理動向等。大體分為以下幾種：

（1）人口狀態

眾所周知，經濟發達地區使得大量外來人口涌入，形成了較大的人口基數和密度，人口增長率提高，商業地產市場較為廣闊，房源供給量大。同時也存在較大的潛在住宅需求，但由于消費偏好和收入水平的階級化，使得區位好、采光足的房源供不應求，從而使得部分物美價廉的房源價格上漲。

（2）家庭結構

中國人向來講究趨于安定的習慣，而擁有屬于自己的住宅便是這種思想的核心。離婚率提高、復合家庭減少會令居民戶數增加，對住宅需求的顯著增加，成為城市住宅價格上漲的重要推動因素。

（3）社會福利

通過擴大轉移支出，國家可以適當提供類似于金融房屋購買補助的補貼政策，從而相對地、有選擇地降低住商品房價格，提高居民的購買力。通過政府實施的各種社會福利政策，居民生活水平將會得到大幅提升，進而影響商品房價格。在一定時期內，當住房成為社會福利的一種，住房市場供給壓力將得到緩解，從而使住商品房價格趨于穩定。

（4）社區環境

基于馬斯洛的需求水平理論，人的需求中，依次是生理、安全、社會、尊重和自我實現。其中生理需求和安全需求是人們最基本的生存的需要。而購房滿足了購房者的生理需求和安全需求，還能給人們帶來社會滿意度。優越的社區位置以及良好的治安條件使得購房者蜂擁而至，促進了商品房價格的上漲。

3.行政與政治因素

行政因素主要是國家與地方財政部門在金融、稅制、土地、住宅等領域實行的宏觀市場調控政策，是關于城市建設和運輸、治安、社會保障制度和限制等方面的執行標準。是參照政治的穩定性，通過兩國間的政治和軍事關系行政和政治因素兩種狀態機來反應，對比它們對商品房價格產生的影響，也能比較清晰地得出政策因素對于商業地產市場價格水平有一定影響。

五、結論以及政策建議

1.結論

基于以上分析，經濟因素是影響商品住宅價格的最主要因素，而在經濟環境影響住宅價格水平的過程當中，社會環境因素和政治因素一直伴隨并且作用于其中。居民的購買力取決于居民人均可支配收入。而消費者對住宅的需求主要表現在對于住房的需求和住宅投資規模的大小。當下土地資源的稀缺性日漸顯現，大部分土地沒有被開發并發揮其作用，從而使得土地購置費增加進而影響到住房成本。由此可以看出，致使商品房價格上漲的另一原因是地方政府的土地資源供給不足，政府部門在土地供給這一方面還具有相當大的提升空間。

2.建議

基于對中小城市人民購房困難的相關原因進行深入分析，結合中共十九大以來供給側結構性改革我們試著給出了一些建議：

（1）重點補上商業地產市場調控短板

從政府的角度來看，加強金融部門監管，合理引導商業地產市場投資以及有效利用外資，促進商業地產市場資金的流動，以及加強對銀行及其部門的有效監管，防止和抑制商業地產泡沫的產生。加大利率調整力度是控制過熱住房產業的重要措施之一。通過提高利率，抑制人們對商業地產市場的投資熱情，以防止資產泡沫。建立和監管高效完善的商業地產市場制度，制定和執行合理的法律法規。在考慮到應對小型和中型城市特點的前提下，既要保證了穩定的經濟和社會秩序，又要兼顧調整好商業地產市場結構。總而言之，政府需要根據城市化程度的差異，實現政策執行的差異化。

（2）減縮庫存并優化現有供應

考慮到現有供應庫存的優化，為商業地產供給側結構改革做足準備工作。優化現有庫存供給從以下三個措施展開：第一，結合城中村改造，提供更多戶型可供消費者選擇，縮短拆遷戶的安置時間，節約政府資源，提高居民滿意度。第二，加強現有住宅公共設施的配套建設，發揮商品住宅集群效應，促進土地資源合理有效利用。這對于吸引潛在居民有很大作用。第三，以優化現有的質量改進庫存，將現有庫存和人文，歷史有機結合，整合資源，利用先進技術吸引和創造另一個領域的商業地產行業的潛力買家。

（3）制定解決中低以下收入群體保障住房總體資金計劃

我國保障性住房供應量偏少的問題根源不僅在于缺少保障性住房的建設資金，而且在很大程度上是由于缺少保障性住房建設總體資金。在2009屆全國人大二次會議上，中央財政部提出將大力支持保障性住房項目的實施。計劃投資493億元用于建設和補貼，比上年增長17%。在中央加大對保障性住房資金項目投入的同時，各級地方政府也要加大地方財政對于保障性住房的支持力度利用住房公積金閑置資金發放保障性住房建設貸款，各級政府應建立保障性房專項資金賬戶，專款專用于保障性住房的建設，根據保障性住房的總體供應計劃和分批供應計劃，合理確定保障性住房資金的分配和使用計劃具體是根據該區域內保障房總體供應量估算出保障房建設資金總額，再根據保障性住房年度分批供應計劃，將這一總建設資金作為一個“目標”。

我們希望能夠真正穩定商品房價格，通過供給側進一步分析商業地產未來在經濟運行中的積極作用，當價格上升時，國民經濟與人均可支配收入也能同步增長保持一致，使商品房價格的波動范圍可以保持合理。

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