淺析房地產開發企業全面預算的現狀與優化

唐敏

摘 要 房地產開發企業由于項目周期長、復雜的成本控制環節以及較長的資金占用等行業獨有的財務管理特性給全面預算管理工作提出了更高的要求。在當前激烈的市場競爭環境之下，房地產開發企業只有通過合理科學的構建全面預算管理體系，高質高地分配有限資金資源并加以最大化地利用，才能切實為企業帶來更高的市場競爭力與經濟效益。全面預算作為現代化的管理措施，也需要得到房地產開發企業的重視，積極充分地利用，為企業的可持續發展提供堅實的保障。

關鍵詞 房地產開發企業 全面預算 財務管理

一、全面預算的內涵及在房地產企業中的應用

全面預算管理是一個從市場預測開始，通過預算編制和執行管控，到績效考評的完整的管控流程，它以實現企業戰略為目標，由全員經營協作，包括企業一切生產經營活動以及每項活動的全過程。全面預算管理的理念是均衡發展，促使企業保持其可持續性。全面預算一般編制資本預算、業務預算、財務預算三類。而房地產開發企業的預算除常規預算外，還有項目整體預算、進度預算、開工計劃、竣工計劃、在建擬建項目等具有行業特性的預算。

工程項目作為房地產企業的主營核心，由于工作內容復雜、涉及資金規模巨大、開發周期長等特點，在全面預算管理方面進行了廣泛的探索和實踐，當前房地產企業逐步形成“以項目成本控制為核心，現金流量控制為重點”的具有地產行業特色的全面預算模式。

二、我國房地產企業全面預算管理的發展現狀

（一）市場預測不充分導致資源錯配

一般來說，房地產開發企業全面預算管理應該以市場預測為前提，考慮企業的現實狀況，制度戰略目標規劃，由于部分企業缺乏全面預算的認識與經驗，導致全面預算編制脫離現實，這不但使預算工作無法達到預期效果，還妨礙了企業整體的規劃與目標實現，嚴重的將使項目工程停滯、企業資金鏈斷裂，危及企業在行業市場中的存亡。

（二）系統性差的預算模式造成房地產企業預算管理混亂

近年來，房地產開發企業成為我國經濟發展的支柱產業，但企業內部滯后的管理控制體系建設卻與企業在外部環境中快速擴張形成鮮明的對比，已經無法適應企業在房地產開發行業與當前經濟形勢下發展的需要。尤其是面對項目多、業務屬性復雜的行業特性，當前的預算管理體系無法充分發揮對資源資產分配與利用應有的監督、控制職能，極大地制約了企業的擴張與長期發展。

（三）缺乏以全面預算為核心的績效考評體系

由于部分房地產開發企業有預算執行但沒有總結分析，績效兌現與考核指標聯動性差，與此同時信息收集困難，考核的指標單一，評價標準與考核流程還有待梳理。以上種種現狀均影響了全面預算管理工作職能的全面發揮。

三、全面預算在房地產項目管理中的完善建議

（一）重點做好市場預測和戰略定位

要讓預算真正成為房地產開發類企業利用資源獲得最佳生產率和獲利能力的一種方法，首先要做好市場預測，房地產開發類企業受國家政策和金融市場影響很大，根據市場和政策情況確定企業的發展戰略，以此確定開發方向、項目儲備規模和開發規模。對具體的開發項目要做好項目定位，根據定位確定項目的開發周期和開發物業的品質檔次，以此安排各項資源的投入規模和節奏。各部門的預算以服務項目管理為主，項目管理以營銷計劃為中心，營銷計劃以控制投資回報和現金流為目標，以此保證企業投入資源的使有與項目開發目標驅同，發揮出預算配置資源的作用。

（二）配合公司戰略設計合適的預算模式

適合公司戰略的全面預算模式能有效提高預算管理的執行水平與質量，對于提高項目管理的執行力度有著積極的促進作用。房地產類企業要根據形勢，對企業戰略進行滾動的調整，通過編制年度預算將調整后的戰略具體落實，預算框架應包含2～3年的發展規劃、年度財務預算和近12個月的融資計劃。從項目管理層面來看，全面預算應以項目整體預算為主體，重點控制項目的開發節奏和設定成本控制標準線，然后按計劃分解到各年度，形成年度經營預算，在整個開發期內，滾動地用實際完成數替換已完成年度預算數，動態反映項目預算執行情況及剩余任務。年度工作以營銷工作為龍頭，以盡早達到銷售條件，實現現金流轉正和投資收益目標為重要工作節點，倒推各項工作安排，按計劃推進工程進度。過程中管控重點是工程進度，具體以合同控制和現金流控制為主要措施。項目結束后，要作好項目投資總結分析，形成或優化指導性標準，提升管理效率。

（三）構建相適應的績效考評與激勵機制

企業應以全面預算管理的充分執行為中心的前提下兼顧全方位的管理需求，積極借鑒與引入平衡記分卡式的績效體系設計理念，從企業內部流程、財務管理、員工配合與執行以及效果反饋4個層面開展搭建績效考評體系。同時，實施適合公司環境的激勵機制，激發員工的熱情和潛能，促進績效管理落地執行。

四、結語

房地產開發企業的全面預算管理是一項復雜、涉及面廣、專業程度較高的系統工程，能切實有效地提高企業資金、資產運作效率，促進經濟效益的提升，對于房地產開發企業來說是一項具有重大意義的管理措施。因此，企業要認清自身的經營現狀與中長期發展規劃，設立具備可操作性的全面預算管理系統，對現有的企業資源進行持續的整合與優化配置，全面提高企業預算工作的有效性與合理性。

（作者單位為廣西悅桂田園文化旅游投資有限責任公司）

參考文獻

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