以房養(yǎng)老的前景分析與政策建議
——寫在住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)推向全國之際

鄭 秉 文

(中國社會(huì)科學(xué)院 世界社保研究中心，北京 100720)

2014年6月，中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)(以下簡稱中國保監(jiān)會(huì))發(fā)布《中國保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，標(biāo)志著老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)，試點(diǎn)期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止，投保人群應(yīng)為60周歲以上并擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，試點(diǎn)城市為北京、上海、廣州和武漢。2016年7月，中國保監(jiān)會(huì)決定將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)期間延長至2018年6月30日，試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至各直轄市、省會(huì)城市(自治區(qū)首府)、計(jì)劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省和廣東省的部分地級(jí)市，上述4省中，每省開展試點(diǎn)的地級(jí)市原則上不超過3個(gè)。在老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)實(shí)施4年之際，2018年8月，中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)(以下簡稱中國銀保監(jiān)會(huì))印發(fā)《中國銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于擴(kuò)大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開展范圍的通知》，將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)從此前的試點(diǎn)擴(kuò)大到全國范圍開展。

開展住房反向抵押是健全我國社會(huì)養(yǎng)老保障體系的重要舉措，它有利于建立多層次和可持續(xù)的養(yǎng)老保障制度、有利于應(yīng)對(duì)人口老齡化和實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展以及有利于豐富養(yǎng)老保障方式和優(yōu)化社會(huì)資產(chǎn)配置，提高養(yǎng)老保障體系的可持續(xù)性。2013年9月，中華人民共和國國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。2014年8月，國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)的若干意見》再次強(qiáng)調(diào)開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。2017年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的若干意見》指出：不僅大力發(fā)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)等適老性強(qiáng)的商業(yè)保險(xiǎn)，而且各地要支持商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，在房地產(chǎn)交易、登記和公證等機(jī)構(gòu)設(shè)立綠色通道、降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、簡化辦事程序以及提升服務(wù)效率。從2013～2018年的政策過程可以看出，中國銀保監(jiān)會(huì)決定將住房反向抵押試點(diǎn)擴(kuò)大到全國范圍是為了貫徹國務(wù)院一系列指示精神和有關(guān)要求，進(jìn)一步深化商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

筆者對(duì)2014年6月～2018年7月開展的住房反向抵押試點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)、對(duì)試點(diǎn)現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行供需分析以及對(duì)主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體開展住房反向抵押的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)與具體做法予以介紹和評(píng)析，在此基礎(chǔ)上對(duì)未來住房反向抵押推向全國的前景進(jìn)行展望，并對(duì)住房反向抵押推向全國后的政策支持和保險(xiǎn)公司的產(chǎn)品設(shè)計(jì)等問題提出一些看法，旨在推動(dòng)住房反向抵押健康發(fā)展，以滿足老年人差異化和多樣化的養(yǎng)老保障需求。

一、市場(chǎng)現(xiàn)狀與潛在需求：以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)分析

截至2018年7月31日，在住房反向抵押試點(diǎn)的4年期間，全國只有幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司(下簡稱幸福人壽)一家保險(xiǎn)公司申辦開展了“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”業(yè)務(wù)，在其8個(gè)試點(diǎn)機(jī)構(gòu)累計(jì)簽約201單(141戶)，累計(jì)承保139單(99戶)，在已承保的99戶中，北京、上海、廣州和武漢的客戶占90%，其中北京簽約30戶、承保28戶，南京、蘇州、大連和杭州等城市的住房反向抵押由于啟動(dòng)不久，承保數(shù)量較少。住房反向抵押平均投保年齡71歲，平均月領(lǐng)養(yǎng)老金近8000元，每戶最高領(lǐng)取30 000余元，每戶最低領(lǐng)取近2000元①。很顯然，這樣的“成績單”不盡如人意，但卻在意料之中。早在4年前住房反向抵押試點(diǎn)啟動(dòng)之初，業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為以房養(yǎng)老這個(gè)新生事物的市場(chǎng)將十分有限，4年來的試點(diǎn)結(jié)果再次證明，住房反向抵押確實(shí)是一個(gè)小眾產(chǎn)品。住房反向抵押是作為一項(xiàng)商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品推向市場(chǎng)的，面向的是60歲及以上老年群體，是一種將住房抵押與終身年金保險(xiǎn)相結(jié)合的商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，其資格條件是那些擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，具體做法是將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，老年人繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，其受益是按約定條件老年人領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故，在老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

住房反向抵押是一個(gè)小眾產(chǎn)品，及時(shí)將其推向全國也是非常必要的，因?yàn)椋词乖圏c(diǎn)時(shí)間再延長兩年，短期內(nèi)情況也不會(huì)有多大改觀，但為了滿足這部分小眾的社會(huì)需求，為老年人多提供一個(gè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品選擇，及時(shí)推向全國是保險(xiǎn)業(yè)服務(wù)民生的責(zé)任。此外，該保險(xiǎn)即使作為一個(gè)小眾產(chǎn)品，其潛在市場(chǎng)也不可小覷，因?yàn)槭袌?chǎng)基數(shù)較大，重要的是，中國一些特殊國情決定了這個(gè)住房反向抵押市場(chǎng)份額是相對(duì)確定和穩(wěn)定的。

從老年群體規(guī)模及其發(fā)展趨勢(shì)來講，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2017年年末我國60周歲及以上人口數(shù)量達(dá)2.41億人，占總?cè)丝诘?7.3%；65周歲及以上人口數(shù)量達(dá)1.58億人，占總?cè)丝诘?1.4%②。這兩組數(shù)據(jù)表明，中國是世界上老年群體絕對(duì)數(shù)量最大的經(jīng)濟(jì)體，此外，由于中國30多年的計(jì)劃生育政策等原因，中國人口老齡化發(fā)展速度迅速，據(jù)聯(lián)合國的預(yù)測(cè)：中國到2035年60歲以上人口高達(dá)4.09億人，占總?cè)丝诘?2.2%；到2050年60歲以上人口高達(dá)4.79億人，占總?cè)丝诘?4.0%③。

從人口預(yù)期壽命來看，2017年居民人均預(yù)期壽命76.7歲④。聯(lián)合國的預(yù)測(cè)顯示：我國人口預(yù)期壽命到2035年將提高到78.83歲，到2050年將提高到81.80歲③，對(duì)住房反向抵押業(yè)務(wù)而言，具有現(xiàn)實(shí)意義的是在未來30多年里，我國人口預(yù)期壽命平均將提高5歲多。

從多層次社會(huì)保障體系來講，我國養(yǎng)老保障資源還很不足，多元化結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)未形成，多層次養(yǎng)老保障體系的建設(shè)剛剛起步，我國退休人口的主要生活來源：第1支柱是基本養(yǎng)老保險(xiǎn)；第2支柱是企業(yè)年金，但其參與人數(shù)只有2300多萬人⑤；第3支柱是稅延型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)和養(yǎng)老目標(biāo)基金，但其試點(diǎn)剛剛起步，而以房養(yǎng)老保險(xiǎn)作為一個(gè)有益補(bǔ)充，應(yīng)發(fā)揮較大作用。在美國，按養(yǎng)老保障的重要性排名：第1位是社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)，第2位是以房養(yǎng)老，第3位是企業(yè)年金，第4位和第5位分別是個(gè)人養(yǎng)老賬戶和其他家庭資產(chǎn)收入⑥。

從住房自有率來看，世界各國平均住房自有率為61%，各發(fā)達(dá)國家住房自有率：美國為61%，英國為70%，瑞典為59%，法國為56%，奧地利為55%，荷蘭為54%，丹麥為52%，德國最低，僅為44%，而中國的住房自有率高達(dá)87%，高于發(fā)達(dá)國家。拉丁美洲國家鐘愛住房自有產(chǎn)權(quán)，但是，其住房自有率也低于中國：烏拉圭為69%，智利和墨西哥為70%，巴拉圭為71%，巴西為74%，阿根廷為75%⑦。其實(shí)，在中國城鎮(zhèn)地區(qū)，1998年住房制度改革之后，即使由于種種原因沒有參加房改的個(gè)別群體，他們雖然當(dāng)時(shí)沒有購買房屋產(chǎn)權(quán)，但公共住宅“長期租用”的實(shí)際情況也相當(dāng)于產(chǎn)權(quán)自有。

從家庭財(cái)富凈值來看，我國的情況更為特殊，絕大部分家庭財(cái)富主要“固化”在不動(dòng)產(chǎn)上，尤其在一線城市更是如此，有關(guān)學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)曾估算：一線城市房產(chǎn)占家庭凈資產(chǎn)比例為79%，二線城市房產(chǎn)占家庭凈資產(chǎn)比例為67%，三線城市房產(chǎn)占家庭凈資產(chǎn)比例為66.4%⑧，相比之下，英國的家庭財(cái)富凈值中不動(dòng)產(chǎn)占36.8%，美國的家庭財(cái)富凈值中不動(dòng)產(chǎn)占28.7%⑨。我國的家庭財(cái)富凈值結(jié)構(gòu)還有一個(gè)特點(diǎn)，即城市住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比例隨著戶主年齡的增加而提高，其中，60歲及以上的房主占比高達(dá)82.3%⑨。

從家庭結(jié)構(gòu)來看，我國的空巢家庭和失獨(dú)家庭是兩個(gè)特殊群體。相當(dāng)一部分空巢家庭的子女定居國外，境遇較好，但由于生活習(xí)慣等原因年老夫婦始終居住在國內(nèi)。再如，由于計(jì)劃生育的原因，我國失獨(dú)家庭數(shù)量持續(xù)上升，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國在15～30歲年齡段，每年的死亡率至少為40人/10萬人，由此估計(jì)，我國每年 15～30歲獨(dú)生子女死亡人數(shù)至少為7.6萬人，即每年約7.6萬個(gè)家庭成為失獨(dú)家庭。如每年新增10萬戶失獨(dú)家庭，失獨(dú)家庭總規(guī)模超100萬戶⑩。

上述分析足以顯示，從理論上講，作為一個(gè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的選項(xiàng)，住房反向抵押在全國展開還是存在條件的，而且從絕對(duì)規(guī)模上看，發(fā)達(dá)國家與我國相比不在一個(gè)數(shù)量級(jí)上，問題在于住房反向抵押的隱性市場(chǎng)變?yōu)轱@性需求要有一個(gè)過程，在這個(gè)過程中，應(yīng)仔細(xì)分析其需求端和供給端存在的問題，適時(shí)推出適當(dāng)?shù)恼咧С郑詽M足這部分消費(fèi)者的社會(huì)需求，為多層次的養(yǎng)老保障體系的形成作出貢獻(xiàn)。

二、需求端與供給端：多重制約因素的深入分析

廣義上講，以房養(yǎng)老是一個(gè)大概念，具體應(yīng)有三種模式：售房養(yǎng)老、租房養(yǎng)老和住房反向抵押養(yǎng)老。從需求端來看以房養(yǎng)老的三種模式，我們不得不承認(rèn)，房產(chǎn)價(jià)格長期發(fā)展趨勢(shì)是影響這三個(gè)模式的一個(gè)重要因素。1998年房改之后，商品房正式進(jìn)入中國尋常百姓家，近20年來一路上漲的房價(jià)深深影響了一代人，并成為很多老年人房主心理預(yù)期的一個(gè)定勢(shì)。隨著子女年齡的增長，住房的剛性需求越來越成為普通百姓家庭的難題，同時(shí)，隨著老年人年齡的增長，老年人利用住房養(yǎng)老的問題也提到議事日程。毫無疑問，在以房養(yǎng)老的三種模式下，售房養(yǎng)老和租房養(yǎng)老對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老產(chǎn)生的影響是不可忽視的。

第一，以房養(yǎng)老三種模式的約束條件不同。在以房養(yǎng)老的三種模式中，售房養(yǎng)老和租房養(yǎng)老均需具備一個(gè)基本條件，就是當(dāng)老年人房主在一般情況下應(yīng)擁有第二居所時(shí)才能在保持原有居住水平不變或在原有居所不變的條件下真正實(shí)現(xiàn)，否則，如果老年人房主只有一處居所且正在居住，把房子出售或出租之后，只能以較低的價(jià)格購買或租用檔次較低、面積較小以及地理位置較差的房屋，這就勢(shì)必降低原來的生活品質(zhì)或改變?cè)瓉淼纳罘绞健Ｏ喾矗挥幸惶幘铀睦夏耆朔恐魅绻肴匀痪幼≡谠铀挥胁扇∽》糠聪虻盅旱姆绞讲拍軐?shí)現(xiàn)自己的生活方式，所以，住房反向抵押的主要目標(biāo)群體應(yīng)是擁有一處住所且正在居住的老年群體。

第二，增值保值的心理預(yù)期對(duì)住房抵押產(chǎn)生心理影響。房改20年來，我國一線城市(也包括部分二線城市)的房價(jià)平均上漲了大約20倍，成為大多數(shù)家庭的家庭主要財(cái)富形式，而且購房也越來越成為富足家庭的首選投資項(xiàng)目。即使只有一套住房且沒有遺贈(zèng)愿望的家庭，對(duì)房產(chǎn)增值保值的心理于住房反向抵押業(yè)務(wù)而言也有較大影響，對(duì)有兩套以上住房的老年人房主來說，就更是如此了。因此，長期內(nèi)房價(jià)上漲的心理預(yù)期及其增值保值的投資意識(shí)影響了潛在住房反向抵押市場(chǎng)需求的顯性化。

第三，出租房屋的優(yōu)勢(shì)在以房養(yǎng)老中基本占主導(dǎo)地位。出租房屋的優(yōu)勢(shì)是“本金俱全”并且可以分享房價(jià)上漲的收益，這在一定程度上對(duì)那些住房反向抵押的潛在房主產(chǎn)生了影響。尤其對(duì)那些擁有兩套以上住房的老年人房主來說，出租房屋既可獲得一份預(yù)期穩(wěn)定的“養(yǎng)老金收入”，也可提高生活品質(zhì)，同時(shí)還能為家人留下可觀的遺產(chǎn)。在幸福人壽目前承保的99戶中，擁有兩套及以上的客戶僅占10%①，很顯然，這個(gè)群體不是住房反向抵押的主要目標(biāo)客戶和潛在客戶。盡管如此，對(duì)那些擁有一處居所的老年群體來說，他們考慮是否參與住房反向抵押的主要因素有兩個(gè)：一個(gè)是他們是否有合適的繼承人，另一個(gè)是他們的家族群體的利益訴求。

從住房反向抵押的供給端來看，保險(xiǎn)公司面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性比需求端還要多、還要復(fù)雜，因此，保險(xiǎn)公司只能小心翼翼、謹(jǐn)慎行事。保險(xiǎn)公司主要面對(duì)的是長壽風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利息風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、法律環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)以及不確定性風(fēng)險(xiǎn)等，比如，2008年爆發(fā)的國際金融危機(jī)導(dǎo)致劇烈的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，這對(duì)美國住房反向抵押市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大影響。如果將上述風(fēng)險(xiǎn)簡化合并起來，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房反向抵押的主要因素如下。

一是長壽風(fēng)險(xiǎn)，即人口老齡化趨勢(shì)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的長期風(fēng)險(xiǎn)。從長期來看，人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)越嚴(yán)峻，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格越呈下降趨勢(shì)，比如，15%、30%和45%的老年贍養(yǎng)率對(duì)房地產(chǎn)的影響是不同的，贍養(yǎng)率越高，房地產(chǎn)的活躍程度和需求程度就越低，尤其是，我國人口老齡化伴隨的一個(gè)必然趨勢(shì)將是人口數(shù)量逐年減少。據(jù)聯(lián)合國的預(yù)測(cè)，2035年我國人口規(guī)模將增加到14.3億人的峰值，2050年我國人口規(guī)模將下降到13.6億人，如果考慮二胎放開的因素，情況可能要稍好一些，也就是說，2050年之前，人口規(guī)模變化不太大，但到2060年之后下降幅度就明顯加快，即2060年我國人口規(guī)模將減少到12.9億人，2070年我國人口規(guī)模將減少到12.1億人，2080年我國人口規(guī)模將下降到11.4億人③。住房反向抵押是一項(xiàng)長線業(yè)務(wù)，人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量的長期變化曲線對(duì)住房反向抵押市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生影響。更為重要的是，就業(yè)年齡人口占比下降速度要遠(yuǎn)比總?cè)丝谝?guī)模下降得快，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更大一些。

二是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性影響，包括利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)等。經(jīng)濟(jì)景氣周期、經(jīng)濟(jì)增長速度換擋、國際金融危機(jī)與經(jīng)濟(jì)危機(jī)等，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)產(chǎn)生較大影響，進(jìn)而對(duì)住房反向抵押業(yè)務(wù)產(chǎn)生較大影響。住房反向抵押的市場(chǎng)波動(dòng)性本來就大于其他保險(xiǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)稍有風(fēng)吹草動(dòng)，住房反向抵押業(yè)務(wù)就馬上就能反映出來。例如，2008年國際金融危機(jī)之后，住房反向抵押市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，反向抵押貸款人數(shù)大幅減少。另外，住房反向抵押業(yè)務(wù)本來就十分復(fù)雜，投保流程時(shí)間長，尤其對(duì)剛開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司來講壓力就更大。毫無疑問，現(xiàn)階段的幸福人壽正處于現(xiàn)金流凈流出階段，估計(jì)在未來幾年內(nèi)都難有保險(xiǎn)費(fèi)流入，持續(xù)的現(xiàn)金流凈支出不得不讓公司在開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)畏手畏腳。如果說經(jīng)濟(jì)形勢(shì)還有一定的規(guī)律可循的話，那么政策變化就是當(dāng)前乃至將來影響和制約住房反向抵押市場(chǎng)供給端的一個(gè)最大的不確定因素。

三是政策風(fēng)險(xiǎn)，即政策變化和走向的不確定性對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和反向抵押市場(chǎng)產(chǎn)生的影響巨大。眾所周知，十幾年來，收緊和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策連續(xù)出臺(tái)，從中央到地方，幾乎每年都有變化，且中央的政策和地方的政策有時(shí)存在一定差異性，一線城市與二線城市、一線城市與三線城市和四線城市房地產(chǎn)的政策走向存在較大差異性，同一個(gè)政策各地的執(zhí)行情況也存在差異，年頭和年尾的政策微調(diào)也存在不一致性。此外，出臺(tái)房產(chǎn)稅的消息已經(jīng)流行多年，預(yù)期不明確，成為保險(xiǎn)公司關(guān)心的頭等大事，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅對(duì)住房反向抵押業(yè)務(wù)的影響將更直接、更劇烈。

綜上所述，在需求端和供給端存在諸多制約住房反向抵押市場(chǎng)的因素。盡管我國住房反向抵押的客觀條件較為有利，但面對(duì)這些不確定性，無論是需求端，還是供給端，駐足不前的觀望情緒十分濃厚。在需求端，除前述以房養(yǎng)老的三個(gè)模式之間的利弊權(quán)衡之外，還有根深蒂固的傳統(tǒng)文化因素，房產(chǎn)遺贈(zèng)后代“天經(jīng)地義”，并且，家族群體利益的考量也是住房反向抵押市場(chǎng)的重要影響因素之一。在供給端，就4年試點(diǎn)情況來看，只有幸福人壽開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)，沒有其他保險(xiǎn)公司跟進(jìn)，且該保險(xiǎn)公司做得非常辛苦、十分保守，只有1款產(chǎn)品，但據(jù)幸福人壽介紹，他們接觸的潛在客戶多達(dá)5000余人①。這一數(shù)據(jù)足以顯示：一是相對(duì)于需求端來說，供給端應(yīng)是當(dāng)前“矛盾的主要方面”，是潛在的社會(huì)需求難以變成現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)的主要原因之一，表明供給端面臨的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性以及承受的壓力更大一些，啟動(dòng)市場(chǎng)的困難更多一些；二是住房反向抵押作為一項(xiàng)小眾產(chǎn)品在推向全國之后，其基本格局在較長時(shí)期內(nèi)難有根本改變；三是供給端應(yīng)有所作為，以滿足和配合需求端的潛在市場(chǎng)要求，這就需要借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，在制度供給和政策制定等方面盡快跟進(jìn)。

三、經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)：發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的政策支持與具體做法

國際上推出住房反向抵押的經(jīng)濟(jì)體可以分為兩組：第一組是住房反向抵押已具有三四十年歷史的發(fā)達(dá)國家，第二組是住房反向抵押開展時(shí)間只有十年左右的國家或經(jīng)濟(jì)體。具體而言，在不同的國家、地區(qū)和不同的歷史文化下，他們的具體做法不盡相同，既有一些成功的做法，也曾走過彎路，但無論在哪一組國家或地區(qū)，與其他商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)相比，在養(yǎng)老保障體系中，住房反向抵押的市場(chǎng)占比都不是很大，規(guī)模有限。

第一，與其他商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品相比，住房反向抵押在國際上屬于小眾產(chǎn)品。在第一組國家里，雖然住房反向抵押已有三四十年的歷史，但抵押規(guī)模仍然很小，參與人數(shù)十分有限。例如，澳大利亞的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)端于20世紀(jì)80年代，資格條件是投保人需60歲以上，但目前投保人數(shù)量約3.66萬人，抵押規(guī)模僅為23億澳元；加拿大的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)誕生于1986年，投保人年齡條件僅為55歲及以上，但投保人數(shù)量只有1萬人；英國的住房反向抵押市場(chǎng)也很小，雖然這項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)端于20世紀(jì)80年代初，但目前抵押金額只有4.73億英鎊。第二組國家或地區(qū)的住房反向抵押作為養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品只有十年左右的時(shí)間，對(duì)這些國家或地區(qū)而言，住房反向抵押還是一個(gè)新生事物，規(guī)模更小。例如，印度的住房反向抵押2007年才開始開展，抵押規(guī)模僅為180億盧比；韓國的住房抵押市場(chǎng)出現(xiàn)于2007年，目前投保人是1.1萬人；我國香港特別行政區(qū)的住房反向抵押于2011年推出，投保人年齡需達(dá)到55歲及以上，目前投保數(shù)量為2282單。

第二，只有將住房反向抵押納入社會(huì)保險(xiǎn)體系并為其制定擔(dān)保政策才是撬動(dòng)抵押市場(chǎng)迅速發(fā)展的根本措施。在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中，美國的住房反向抵押市場(chǎng)的歷史最悠久、規(guī)模最大，但也曾走過一段彎路。目前，美國是住房反向抵押市場(chǎng)最成熟、規(guī)模最大的國家：抵押貸款額為1660億美元，投保人的資格條件需達(dá)到62歲，投保人數(shù)量約62萬人，而美國超過62歲的住房產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人大約有3600萬(62歲及以上人口規(guī)模估計(jì)要超過7000萬)，這個(gè)數(shù)據(jù)顯示，美國的住房反向抵押貸款滲透率是1.7%(如按62歲及以上人口來計(jì)算滲透率應(yīng)在0.9%左右)。美國是最早推行住房反向抵押的發(fā)達(dá)國家，其住房反向抵押產(chǎn)品最初誕生于1961年美國邁阿密的一家儲(chǔ)蓄與貸款公司，但市場(chǎng)反映一直非常平淡，投保人寥寥無幾。為了促進(jìn)老年人多樣化養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的發(fā)展，1988年美國政府通過一項(xiàng)法案，授權(quán)美國聯(lián)邦住房管理局(FHA)對(duì)美國住房反向抵押市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范并向貸款人(保險(xiǎn)公司)和借款人(投保人)提供保險(xiǎn)。美國聯(lián)邦住房管理局是1934年羅斯福新政時(shí)期成立的一個(gè)政府部門，專門負(fù)責(zé)為符合資格的住房建房貸款方的貸款提供按揭(抵押)保險(xiǎn)，即如果房主的抵押出現(xiàn)違約，美國聯(lián)邦住房管理局的抵押保險(xiǎn)將對(duì)保險(xiǎn)公司進(jìn)行保護(hù)。美國聯(lián)邦住房管理局負(fù)責(zé)住房反向抵押提供保險(xiǎn)事務(wù)之后，將其納入社會(huì)保險(xiǎn)體系之內(nèi)，并對(duì)住房反向抵押產(chǎn)品作出諸多規(guī)定，例如，規(guī)定投保人的年齡需達(dá)到62歲及以上，如果夫妻同時(shí)申請(qǐng)抵押則以其中年紀(jì)較輕者的年齡為測(cè)算基礎(chǔ)，允許投保人將其房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換成收入，將住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)正式命名為“住房凈值轉(zhuǎn)換貸款計(jì)劃”(HECM)，在房主獲批“住房凈值轉(zhuǎn)換貸款計(jì)劃”之前必須接受消費(fèi)者咨詢和教育，投保人必須是抵押房產(chǎn)的擁有者和居住者，等等。由于承保人和投保人均可獲得美國聯(lián)邦住房管理局提供的保險(xiǎn)，美國住房反向抵押市場(chǎng)得以迅速發(fā)展起來。

由此可見，美國住房反向抵押的57年歷史可分為兩個(gè)階段：一是前27年，由于國家沒有制定支持性的擔(dān)保制度，住房反向抵押始終處于低位徘徊狀態(tài)；二是后30年，在國家授權(quán)美國聯(lián)邦住房管理局提供政策支持以后才步入快速發(fā)展階段，由此成為目前住房反向抵押市場(chǎng)最發(fā)達(dá)的國家。可以說，在以房養(yǎng)老的三個(gè)模式中，美國的租房養(yǎng)老也是非常發(fā)達(dá)的，與德國一樣，都是房客大國。發(fā)達(dá)的租房養(yǎng)老，再加上住房反向抵押，以房養(yǎng)老在美國的社會(huì)保險(xiǎn)體系中就占有重要地位了。

第三，除政府出面進(jìn)行擔(dān)保以外，還需對(duì)住房反向抵押進(jìn)行正面的宣傳推廣并將“小產(chǎn)權(quán)房”也納入其中。以我國香港地區(qū)為例，香港認(rèn)識(shí)到特區(qū)政府出臺(tái)政策支持住房反向抵押的重要性，所以，2011年在住房反向抵押推出的同時(shí)也出臺(tái)了政府擔(dān)保制度，但申請(qǐng)者不是很踴躍，市場(chǎng)發(fā)展不盡如人意，在2011～2016年只成交了1535單，平均每年307單。為推動(dòng)住房反向抵押市場(chǎng)發(fā)展，滿足香港居民的養(yǎng)老需求，香港特區(qū)政府實(shí)施了兩項(xiàng)重大改革：一是決定將住房反向抵押的市場(chǎng)范圍擴(kuò)展到“香港房屋委員會(huì)及房屋署”的補(bǔ)貼房屋計(jì)劃中未付土地出讓金的住房范圍，類似于中國內(nèi)地的“小產(chǎn)權(quán)房”，這樣，幾乎所有產(chǎn)權(quán)房均享有申請(qǐng)住房反向抵押的權(quán)利；二是廣泛深入地宣傳住房反向抵押的養(yǎng)老方式，營造良好的輿論環(huán)境，具體擔(dān)保機(jī)構(gòu)“香港按證保險(xiǎn)有限公司”參加了15場(chǎng)由銀行舉辦的研討會(huì)，具體介紹住房反向抵押產(chǎn)品“安老按揭計(jì)劃”，每場(chǎng)研討會(huì)參與人數(shù)平均為100人，最大的研討會(huì)有250人，從而提高了“安老按揭計(jì)劃”的知名度，使更多的人了解這款產(chǎn)品。由此，2016年采取的這兩項(xiàng)行動(dòng)成為推動(dòng)香港住房反向抵押市場(chǎng)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2017年住房反向抵押保險(xiǎn)成交747單，與2016年相比增加了92%。在“安老按揭計(jì)劃”已成交的2282單中，平均每單的房屋抵押價(jià)值為510萬港幣，平均每單每月支付的養(yǎng)老金水平是1.5萬港幣。

香港的住房反向抵押是由授權(quán)的“香港按揭證券有限公司”出面提供擔(dān)保，這是香港特區(qū)政府通過外匯基金持有的一家全資公司，其宗旨是執(zhí)行香港特區(qū)政府的特別政策授權(quán)，以促進(jìn)香港地區(qū)的金融和銀行業(yè)穩(wěn)定，發(fā)展住房事務(wù)，通過購買商業(yè)銀行的按揭和提供按揭保險(xiǎn)以及反向按揭保險(xiǎn)來實(shí)施退休計(jì)劃。具體執(zhí)行住房反向抵押業(yè)務(wù)的是“香港按揭證券有限公司”的全資子公司“香港按證保險(xiǎn)有限公司”，實(shí)際上，“香港按證保險(xiǎn)有限公司”相當(dāng)于承擔(dān)了保險(xiǎn)公司的角色，為參與住房反向貸款機(jī)構(gòu)所批準(zhǔn)的“安老按揭貸款”提供按揭保險(xiǎn)保障，并且收取保險(xiǎn)費(fèi)。

四、未來展望與路徑選擇：推進(jìn)以房養(yǎng)老的政策思考

國外大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體的實(shí)踐證明，與其他任何養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品或養(yǎng)老金計(jì)劃相比，住房反向抵押是一款小眾產(chǎn)品。雖然美國的住房反向抵押市場(chǎng)最成熟、規(guī)模最大，但也無法與租房養(yǎng)老或其他商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)相比。我國正經(jīng)歷一個(gè)特殊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，在經(jīng)過30多年的經(jīng)濟(jì)高速增長之后，未來仍有幾十年的中高速發(fā)展預(yù)期，在出口比重仍高居不下等諸多因素作用下，貨幣供應(yīng)總量M2的大幅增長對(duì)樓價(jià)市場(chǎng)的影響趨勢(shì)、調(diào)控樓市的博弈以及房產(chǎn)稅新政的預(yù)期等因素對(duì)樓市波動(dòng)的影響必然反映到住房反向抵押市場(chǎng)上，因此，在較長時(shí)期內(nèi)，我們不應(yīng)對(duì)住房反向抵押市場(chǎng)有過高的期望值。也許，在幾十年后，待我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)也隨之趨穩(wěn)，屆時(shí)，我國住房反向抵押市場(chǎng)的外部大環(huán)境有了極大改善之后，住房反向抵押市場(chǎng)也許會(huì)逐漸進(jìn)入常態(tài)化。

但是，對(duì)我國住房反向抵押的上述基本判斷并不意味著政府難有作為，也并不意味著政府的政策推動(dòng)毫無意義。相反，在住房反向抵押推向全國之后，政府的推動(dòng)至關(guān)重要，并且，從前述對(duì)住房反向抵押市場(chǎng)的供給端和需求端的分析來看，政府政策的著力點(diǎn)應(yīng)該是供給端，涉及層面至少應(yīng)涵蓋5個(gè)：國家政策層面、養(yǎng)老方式層面、法律環(huán)境層面、產(chǎn)品開發(fā)層面和輿論環(huán)境層面。

第一，在國家政策層面，應(yīng)盡快制定和出臺(tái)住房反向抵押擔(dān)保政策，將其作為國家政策性業(yè)務(wù)納入到我國養(yǎng)老保障體系。無論是香港的“安老按揭計(jì)劃”與香港特區(qū)政府出面擔(dān)保同步推出的做法，還是美國確立的“住房凈值轉(zhuǎn)換貸款計(jì)劃”中政府提供擔(dān)保的經(jīng)歷，我國住房反向抵押要有一定的政策支持，這是大勢(shì)所趨。在住房反向抵押推向全國之后，應(yīng)在適當(dāng)時(shí)機(jī)將政策支持問題提到議事日程，這是將住房反向抵押納入到養(yǎng)老保障體系的一個(gè)標(biāo)志。歸納起來，對(duì)住房反向抵押的政策支持大約有四個(gè)模式：一是“美國模式”，即國家委托某個(gè)部委具體執(zhí)行，對(duì)投保人和承保人提供“雙向保險(xiǎn)”，這是力度最大的政策支持模式；二是“香港模式”，即香港特區(qū)政府授權(quán)某個(gè)金融機(jī)構(gòu)以政府信用為背書對(duì)承保人提供“單向保險(xiǎn)”，這是力度僅次于美國模式的一個(gè)政策選擇；三是采取“再保險(xiǎn)模式”，即把住房反向抵押作為再保險(xiǎn)的一個(gè)產(chǎn)品，采取市場(chǎng)化的擔(dān)保方式；四是“稅收減免模式”，即國家直接對(duì)提供住房反向抵押產(chǎn)品的承保人在這項(xiàng)業(yè)務(wù)或產(chǎn)品上給予一定的稅收減免，例如，對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的貸款利息收入免征增值稅及附加稅，免除房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)等。

如同稅優(yōu)型商業(yè)健康保險(xiǎn)和稅延型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)那樣，凡是有稅收政策支持的商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)均應(yīng)視為“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”，只有這樣才有可能在供給端極大地改善目前保險(xiǎn)公司積極性不高、供給能力不足以及參與意愿低下等現(xiàn)狀，以滿足多樣化的養(yǎng)老需求，構(gòu)建多層次的養(yǎng)老保障制度。我國老年人住房所有權(quán)人如按60歲及以上人口的一半來估算，我國超過60歲的住房產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人大約有1.2億人，城鎮(zhèn)符合這個(gè)資格的人口數(shù)量大約6000萬，若干年內(nèi)，如果實(shí)施“雙向保險(xiǎn)”制度，即使按照美國1.7%滲透率的50%來估算，我國住房反向抵押市場(chǎng)的潛在申請(qǐng)人將有50萬人左右。50萬人已經(jīng)是一個(gè)很大的市場(chǎng)，抵押價(jià)值將超過萬億元，這當(dāng)然僅是政策假設(shè)前提下的一個(gè)理論預(yù)測(cè)值而已，但是，可以比較肯定的是，在國家層面，如果支持政策不能及時(shí)跟進(jìn)，目前的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)將非常困難。

第二，在養(yǎng)老方式層面，應(yīng)將住房反向抵押作為居家養(yǎng)老的重要措施，將其納入我國養(yǎng)老服務(wù)體系。2013年國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》指出，我國養(yǎng)老服務(wù)體系的目標(biāo)應(yīng)是以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐，據(jù)此，有些城市制定了各自的養(yǎng)老服務(wù)體系目標(biāo)。例如，2015年北京市規(guī)劃委員會(huì)和北京市民政局共同組織編制完成了《北京市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃》，明確提出了“9064”養(yǎng)老發(fā)展目標(biāo)，即到2020年，90%的老年人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老，6%的老年人通過政府購買實(shí)現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老，4%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。再如，2014年上海市規(guī)劃和國土資源管理局和上海市民政局聯(lián)合編制的《上海市養(yǎng)老設(shè)施布局專項(xiàng)規(guī)劃(2013-2020年)》提出的養(yǎng)老服務(wù)目標(biāo)是“9073”，即到2020年，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的上海戶籍老年人比例分別是90%、7%和3%。

住房反向抵押固然是一款小眾產(chǎn)品，但在我國養(yǎng)老服務(wù)體系中，它可對(duì)鼓勵(lì)居家養(yǎng)老發(fā)揮獨(dú)有的不可替代作用。我們知道，在三種養(yǎng)老方式中，“居家養(yǎng)老”和“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”(養(yǎng)老院)比較好界定，但“社區(qū)養(yǎng)老”的含義較為模糊，一般是指社區(qū)為居家養(yǎng)老的老年群體提供一定的社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，所以，“社區(qū)養(yǎng)老”從大的方面可以歸納為“居家養(yǎng)老”。其實(shí)，即使在發(fā)達(dá)國家，絕大部分老年人也是以居家養(yǎng)老為主，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的比例很小。毫無疑問，我國養(yǎng)老服務(wù)方式應(yīng)大力提倡居家養(yǎng)老，這將是我國絕大多數(shù)老年人的養(yǎng)老方式，切莫過份渲染機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的前景，但是，對(duì)只有一處住所的老年群體而言，在既要實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老，又要同時(shí)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大收入來源的雙重目標(biāo)下，對(duì)那些沒有繼承人或沒有遺贈(zèng)愿望的群體而言，住房反向抵押是一個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的選項(xiàng)。

第三，在法律環(huán)境層面，應(yīng)加快完善和補(bǔ)充涉及住房反向抵押的相關(guān)立法，盡快破除相關(guān)立法瓶頸。就住房反向抵押來說，《中華人民共和國繼承法》(以下簡稱《繼承法》)《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)《中華人民共和國擔(dān)保法》(以下簡稱《擔(dān)保法》)等法律中還有一些不配套、不一致甚至一些法律銜接的空白點(diǎn)，急需修訂相關(guān)法律條文。以幸福人壽住房反向抵押4年試點(diǎn)的情況為例，該公司目前提供的產(chǎn)品只有1款即“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(A款)”(以下簡稱“幸福房來寶”)。這款產(chǎn)品不限制出租，可住可租，極具吸引力，并且是“非參與型”養(yǎng)老產(chǎn)品，即保險(xiǎn)公司不參與分享未來房產(chǎn)漲價(jià)的收益，所有增值全部歸屬房主或繼承人，從房價(jià)上漲20年的過往經(jīng)驗(yàn)及其未來預(yù)期中，十分有利于房主，但這就涉及有關(guān)《繼承法》的相關(guān)法律問題。比如，繼承人如果沒有生活來源或沒有生活能力或?qū)Φ盅悍慨a(chǎn)占用不騰房時(shí)，抵押物就難以處置，因?yàn)檫@里涉及《繼承法》中關(guān)于繼承權(quán)與他項(xiàng)權(quán)的矛盾。又如，住房反向抵押的特質(zhì)是他項(xiàng)權(quán)證上的最高債權(quán)額會(huì)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)值，但《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》的司法解釋存在不一致，《物權(quán)法》保護(hù)的是最高債權(quán)額限度內(nèi)的優(yōu)先受償權(quán)。

這些法律空白點(diǎn)和沖突僅僅是“幸福房來寶”這一個(gè)產(chǎn)品所遇到的，如果保險(xiǎn)公司設(shè)立以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品數(shù)量增加、種類增多就可能會(huì)遇到更多的法律難題。由此，未來幾年里，一方面，應(yīng)有更多的保險(xiǎn)公司進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，要開發(fā)出更多的產(chǎn)品，盡快發(fā)現(xiàn)更多的問題；另一方面，應(yīng)將這些問題集中起來統(tǒng)一解決，屆時(shí)，中華人民共和國司法部、自然資源部、住建部和民政部等諸多部委應(yīng)專題討論協(xié)力解決這些法律問題，打通相關(guān)法律瓶頸，為住房反向抵押創(chuàng)造良好的法律環(huán)境。

第四，在產(chǎn)品開發(fā)層面，應(yīng)加大研發(fā)投入力度和多樣性的產(chǎn)品開發(fā)，這樣既可滿足需求端的多層次老年人需求，還能調(diào)動(dòng)供給端保險(xiǎn)公司的積極性。在住房反向抵押推向全國后，加大產(chǎn)品研發(fā)力度和完善產(chǎn)品線都應(yīng)盡快提到議事日程，其重要性主要表現(xiàn)在以下方面。

一是為了滿足保險(xiǎn)業(yè)供給端改革的需要。目前，市場(chǎng)上只有幸福人壽推出的“非參與型產(chǎn)品”即“幸福房來寶”這一個(gè)產(chǎn)品，該產(chǎn)品有兩大特征：①房屋預(yù)期增值收益已提前考慮在養(yǎng)老金之內(nèi)并終身領(lǐng)取固定養(yǎng)老金，而保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，未來房價(jià)上漲部分的抵押房產(chǎn)價(jià)值全部歸屬投保人或繼承人；②房主的長壽風(fēng)險(xiǎn)或未來房主身故后如果房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)由保險(xiǎn)公司來承擔(dān)。“幸福房來寶”這款產(chǎn)品對(duì)老年群體十分有利，但難以滿足多樣性的社會(huì)需求，還應(yīng)盡快研發(fā)和推出“參與型產(chǎn)品”，這樣的產(chǎn)品對(duì)那些沒有繼承需求的客戶非常適合，且養(yǎng)老金水平要高于“非參與型產(chǎn)品”，重要的是，“參與型產(chǎn)品”可調(diào)動(dòng)保險(xiǎn)公司的積極性。假定房產(chǎn)價(jià)值300萬元，預(yù)測(cè)增值50%，房產(chǎn)預(yù)測(cè)價(jià)值為450萬元，房產(chǎn)增值的150萬元如按保險(xiǎn)公司參與分享50%來計(jì)算，則保險(xiǎn)公司可獲得房產(chǎn)權(quán)益75萬元，與“非參與型產(chǎn)品”相比，這就是“參與型產(chǎn)品”對(duì)保險(xiǎn)公司的“額外收益”。所以，對(duì)沒有繼承需求的客戶來說，“參與型產(chǎn)品”是一個(gè)需求端和供給端“雙贏”的產(chǎn)品，對(duì)提高住房反向抵押產(chǎn)品的供給能力大有裨益。我們知道，與其他一些國家相比，我國開展住房反向抵押還存在很多劣勢(shì)，在基層法律環(huán)境、社會(huì)誠信體系和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)質(zhì)量等方面不盡完善，這些不利因素在相當(dāng)程度上抑制了保險(xiǎn)公司參與住房反向抵押業(yè)務(wù)的積極性，增加了保險(xiǎn)公司的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，而完善產(chǎn)品線在一定程度上可彌補(bǔ)和調(diào)動(dòng)保險(xiǎn)公司的積極性。

二是加大研發(fā)力度和完善產(chǎn)品線，其目的是為了滿足住房反向抵押的需求端，在產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、支付的模塊化、計(jì)算的價(jià)值化和期限的靈活化等改進(jìn)空間還是很大的。香港“安老按揭計(jì)劃”的說明書很短，其中給出的幾個(gè)表格一目了然，任何一個(gè)老年人房主閱讀后都會(huì)立即對(duì)號(hào)入座，其家庭房屋的大致估值會(huì)躍然紙上，非常形象，這既能很快地使閱讀者進(jìn)入角色，也能減少在與承保人溝通談判時(shí)的交易成本。在短短幾頁的說明書中，標(biāo)出不同年齡、不同期限和不同抵押房產(chǎn)價(jià)值可獲得不同檔次的養(yǎng)老金支付款項(xiàng)額度。假設(shè)在房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值100萬港幣的條件下，如果申請(qǐng)人是55歲的單身或有配偶，10年期是每月5520港幣或每人每月4800港幣，15年期是每月4160港幣或每人每月3670港幣，20年期是3570港幣或每人每月3080港幣，終生支付是2850港幣或每人每月2490港幣；如果申請(qǐng)人是60歲的單身或有配偶，10年期是每月6500港幣或每人每月5870港幣，15年期是每月4920港幣或每人每月4340港幣，20年期是4200港幣或每人每月3700港幣，終生支付是3520港幣或每人每月3080港幣；以此類推，各個(gè)年齡都有相對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。這樣，如果房主的房產(chǎn)價(jià)值大約是500萬港幣，根據(jù)自己的年齡，每一個(gè)檔次乘以5即可，立即就能知道自己在每個(gè)檔次每月可以獲得多少錢。比如，他是60歲，無配偶，房產(chǎn)價(jià)值大約500萬港幣，那么，他的10年期抵押每月就可獲得3.25萬港幣。香港的住房反向抵押領(lǐng)取方式靈活，不但可以選擇不同期限或終生領(lǐng)取，甚至還可以一次性領(lǐng)取，這樣，在申請(qǐng)人那里，矛盾就主要集中在房產(chǎn)評(píng)估上了。

第五，在輿論環(huán)境層面，有關(guān)方面應(yīng)積極主動(dòng)參與住房反向抵押的科普與宣傳活動(dòng)，在社會(huì)保障體系中找到自己應(yīng)有的定位。住房反向抵押在2014年試點(diǎn)初始、2016年延長試點(diǎn)、2018年試點(diǎn)結(jié)束并正式推向全國時(shí)，也出現(xiàn)了一些負(fù)面評(píng)論，但我們應(yīng)以一個(gè)“平常心”來對(duì)待它，就像青年人購房結(jié)婚到銀行申請(qǐng)首付的“正向抵押”那樣，“反向抵押”只不過是老年人多了一個(gè)提高退休收入的養(yǎng)老方式而已。作為一個(gè)自愿的市場(chǎng)行為，住房反向抵押是對(duì)養(yǎng)老保障體系的一個(gè)有益補(bǔ)充，它的出現(xiàn)為有條件的老年人提供了一個(gè)新的財(cái)務(wù)計(jì)劃選項(xiàng)和一個(gè)額外的退休金解決方案，旨在提高他們的退休現(xiàn)金流收入和提高他們的生活質(zhì)量。

注釋：

①源自幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司反向抵押辦公室負(fù)責(zé)人陳磊提供數(shù)據(jù)資料。

②參見《中華人民共和國2017年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》(http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201802/t20180228_1585631.html)。

③參見聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事務(wù)部人口司數(shù)據(jù)(https://esa.un.org/unpd/wpp/)。

④參見《2017年我國衛(wèi)生健康事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》(http://www.nhfpc.gov.cn/zwgk/jdjd/201806/0137beba97044da0b28b1c20b3499023.shtml)。

⑤參見《2017年全國企業(yè)年金數(shù)據(jù)摘要》(http://www.mohrss.gov.cn/SYrlzyhshbzb/zwgk/szrs/ )。

⑥參見Investment Company Institute：2018 Investment Company Fact Book(http://www.icifactbook.org)。

⑦參見鄭秉文：《住房政策：拉丁美洲城市化的教訓(xùn)》(經(jīng)濟(jì)管理出版社，2014年版)。

⑧參見西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心：《中國家庭金融調(diào)查：房產(chǎn)在家庭財(cái)富中作用和風(fēng)險(xiǎn)》(2014年版)。

⑨參見鄭秉文：《第三支柱商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)頂層設(shè)計(jì)：稅收的作用及其深遠(yuǎn)意義》(載《中國人民大學(xué)學(xué)報(bào)》，2016年，第1期)。

⑩參見《讓失獨(dú)家庭重享天倫》(http://nanjing.news.fang.com/2016-01-25/19341439.htm)。