新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展策略

楊衛(wèi)瓊

【摘 要】隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也發(fā)展迅速，新常態(tài)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。基于此，論文以新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展作為研究對(duì)象，對(duì)新常態(tài)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的基本問題以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展策略進(jìn)行分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本運(yùn)作和企業(yè)結(jié)構(gòu)的問題進(jìn)行研究并提出參考性建議。

【Abstract】With the rapid development of China's economy， real estate economic also developed rapidly， the new normal has become the key of Chinas economic development. Based on this， this paper takes the real estate development enterprise under the new normal background as the research object， analyzes the affects of new normal on real estate development enterprise， the problems existing in real estate enterprise and the development strategy， then researches the capital operation and enterprises structure of real estate development enterprise， and puts forward the reference suggestions.

【關(guān)鍵詞】新常態(tài)；房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)發(fā)展

【Keywords】new normal； real estate development； enterprise development

【中圖分類號(hào)】F293 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2018）02-0009-02

1 引言

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展下，我國(guó)房地產(chǎn)規(guī)模快速壯大，本文對(duì)新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展策略進(jìn)行研究。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在地區(qū)發(fā)展失衡，房?jī)r(jià)過分抬高，人民買房困難，房屋質(zhì)量差，購(gòu)房糾紛多等問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金短缺，企業(yè)結(jié)構(gòu)復(fù)雜混亂問題，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)健康、良好的發(fā)展。因此，在新常態(tài)背景下，為改變房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)制定新的發(fā)展策略，從創(chuàng)立商業(yè)新型發(fā)展模式，構(gòu)建企業(yè)新組織框架，轉(zhuǎn)變營(yíng)銷策略與方法等方面出發(fā)，加強(qiáng)企業(yè)管理，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

2 新常態(tài)背景下對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

新常態(tài)是指新常態(tài)經(jīng)濟(jì)，其運(yùn)用發(fā)展加快增長(zhǎng)，用社會(huì)的全面發(fā)展代替GDP增長(zhǎng)，用價(jià)值機(jī)制代替價(jià)格機(jī)制為市場(chǎng)中的核心機(jī)制，把改革目標(biāo)定為社會(huì)主義可持續(xù)發(fā)展，屬于社會(huì)主義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)。在新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的時(shí)代結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也隨之下滑，過去運(yùn)用寬松的貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)，泡沫經(jīng)濟(jì)應(yīng)運(yùn)而生，現(xiàn)今政府降低了增長(zhǎng)目標(biāo)，兼顧經(jīng)濟(jì)、民生、就業(yè)等共同發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金緊張的困境[1]。資本市場(chǎng)的收購(gòu)急劇增加，而房地產(chǎn)企業(yè)集中度高，導(dǎo)致企業(yè)并購(gòu)重組現(xiàn)象加重，增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)健康發(fā)展，但同時(shí)也促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快適應(yīng)新常態(tài)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促使房地產(chǎn)企業(yè)步入多元化時(shí)代。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本問題

3.1 資本運(yùn)作問題

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)只有對(duì)資本進(jìn)行有效控制，才能更好地管理企業(yè)資金鏈。目前，企業(yè)對(duì)資本的運(yùn)作還存在缺陷，并且房地產(chǎn)行業(yè)有周期長(zhǎng)與領(lǐng)域廣的特點(diǎn)，導(dǎo)致投標(biāo)體系不健全，阻礙資本運(yùn)作順利展開。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)，融資渠道通暢，經(jīng)營(yíng)負(fù)債得到有效控制，其資金流動(dòng)能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，其開發(fā)過程中，營(yíng)銷方案并未全面展開資金控制，而企業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目主要責(zé)任人在銷售時(shí)，對(duì)資金控制理念未給予重視，主要表現(xiàn)是經(jīng)營(yíng)方法錯(cuò)誤或營(yíng)銷策劃欠缺，從而影響資金運(yùn)作工作。長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制資金力度弱，資金鏈頻頻出現(xiàn)問題，資本運(yùn)作靈活度差，從而阻礙房產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施，最終阻礙企業(yè)正常發(fā)展。

3.2 企業(yè)結(jié)構(gòu)混亂問題

目前中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)主要為兩種形態(tài)，一種是職能型模式，企業(yè)設(shè)置專業(yè)職能不同的部門，同時(shí)進(jìn)行企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的各種業(yè)務(wù)，每個(gè)項(xiàng)目在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置專員經(jīng)理，具有公司層面強(qiáng)而項(xiàng)目層面弱的特點(diǎn)[2]。第二種則是項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任模式，所有項(xiàng)目部或公司配備各類專業(yè)技能人員，進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)作，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)全部，具有公司層面弱而項(xiàng)目層面強(qiáng)的特點(diǎn)。而現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)混亂，無視企業(yè)法人的治理機(jī)構(gòu)規(guī)范，決策層與經(jīng)營(yíng)層混亂，職能型與項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任模式混淆，未具備完善的體制機(jī)構(gòu)與監(jiān)督機(jī)制，未學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理技能，管理層次較多，企業(yè)內(nèi)部的溝通渠道阻塞，增加企業(yè)運(yùn)作成本，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)效率低下，房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擱置，企業(yè)發(fā)展受到嚴(yán)重阻礙。

4 新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展策略

4.1 創(chuàng)立商業(yè)新型發(fā)展模式

新常態(tài)背景下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)積極實(shí)行新的發(fā)展模式，打造內(nèi)生能力。企業(yè)應(yīng)根據(jù)本身資源、結(jié)構(gòu)和能力，以平臺(tái)的思維進(jìn)行轉(zhuǎn)型、升級(jí)、調(diào)整和優(yōu)化創(chuàng)新，尋找新型商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展。首先優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)品布局，通過創(chuàng)新產(chǎn)品與提升品質(zhì)，進(jìn)而提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化布局，精確出擊。增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)細(xì)分的需求研究，精確出手，實(shí)現(xiàn)精確發(fā)展，打造良好口碑，挖掘市場(chǎng)新需求。其次，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)新模式，重視現(xiàn)金流通，穩(wěn)中求變。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)中，嚴(yán)謹(jǐn)慎行，推陳出新，革故鼎新，提高商業(yè)用地、旅游項(xiàng)目用地的持有物業(yè)比例，加快互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)新商業(yè)發(fā)展新模式。最后，提高產(chǎn)品服務(wù)新模式，對(duì)實(shí)體商業(yè)進(jìn)行小型化，平臺(tái)服務(wù)進(jìn)行多元化、大型化。豐富社區(qū)功能，對(duì)戶型功能做好配套設(shè)施，搭建生態(tài)系統(tǒng)，打造生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)新服務(wù)形式，在住宅與商業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)中，提高軟實(shí)力，實(shí)行人性化關(guān)懷，進(jìn)行人性化管理，提供人性化需求，增加產(chǎn)品附加值，適應(yīng)時(shí)代發(fā)展，打造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新發(fā)展。endprint

4.2 建設(shè)企業(yè)組織新架構(gòu)

建立企業(yè)組織新架構(gòu)應(yīng)先建立完善的人力資源建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的快速發(fā)展不僅要資金雄厚，而且需要各種高素質(zhì)專業(yè)技能強(qiáng)大的人才作保障，人力資源建設(shè)需要引進(jìn)專業(yè)人才，更需要學(xué)會(huì)運(yùn)用人才。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善績(jī)效考核，薪資規(guī)劃與鼓勵(lì)機(jī)制，提高員工積極性與責(zé)任感，營(yíng)造企業(yè)良好氛圍，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)合作，為員工創(chuàng)造能充分施展個(gè)人才能的環(huán)境，增強(qiáng)企業(yè)人員凝聚力與向心力，重視在職員工培訓(xùn)工作，激勵(lì)員工發(fā)展創(chuàng)新思維，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)需要。企業(yè)還應(yīng)加快組織架構(gòu)的調(diào)整與建設(shè)，規(guī)范企業(yè)法人的治理機(jī)構(gòu)，規(guī)范現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制，決策層與經(jīng)營(yíng)層管理明確，建設(shè)完善的體制機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和責(zé)任制度，學(xué)習(xí)外國(guó)先進(jìn)的管理技能，縮小與國(guó)際企業(yè)之間的差距，在國(guó)際大環(huán)境下?lián)屨枷葯C(jī)。企業(yè)還應(yīng)開通內(nèi)部的溝通渠道，有利于減少企業(yè)運(yùn)作成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)效率，促使房產(chǎn)項(xiàng)目能順利進(jìn)行，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

4.3 轉(zhuǎn)變營(yíng)銷策略與方式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變營(yíng)銷策略與方式，建立營(yíng)銷手段新形式。建設(shè)快速的營(yíng)銷方式，提升線上銷售與線下銷售效率，營(yíng)銷策略將更加重視渠道，房地產(chǎn)銷售是以渠道為主，這個(gè)定律難以改變，眾籌、電商和O2O等模式會(huì)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展內(nèi)容的常態(tài)化，掌握渠道，依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格積極調(diào)整房產(chǎn)價(jià)格，才能得到更快的營(yíng)銷速度。提升企業(yè)銷售能力，搶占市場(chǎng)份額，為減輕庫(kù)存壓力，企業(yè)需搶占銷售份額。房地產(chǎn)營(yíng)銷量取決于房?jī)r(jià)指數(shù)、產(chǎn)品力和銷售力，住宅產(chǎn)品實(shí)力相當(dāng)，難以拉開距離，價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)成為過去式，現(xiàn)今，銷售能力與水平是營(yíng)銷策略的重要手段，銷售實(shí)力應(yīng)迅速?gòu)?qiáng)化，銷售隊(duì)伍與銷售方式也應(yīng)迅速提高。企業(yè)還應(yīng)從獨(dú)斷運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞葜疲慨a(chǎn)企業(yè)員工成為股東，增加員工信心，提高員工工作積極性，加強(qiáng)員工認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度。例如，公司對(duì)企業(yè)股份制進(jìn)行改造，讓每個(gè)員工都有機(jī)會(huì)成為股東，建立成為股東的標(biāo)準(zhǔn)機(jī)制，對(duì)員工工作態(tài)度，完成工作效率，員工出勤率等提出具體要求。公司還可以建立獎(jiǎng)懲制度，對(duì)工作表現(xiàn)良好的員工進(jìn)行表揚(yáng)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)違反公司規(guī)定的員工進(jìn)行通報(bào)批評(píng)并懲罰，規(guī)范公司準(zhǔn)則，提高員工自律性。

5 結(jié)論

本文通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展策略的研究，進(jìn)而分別從創(chuàng)立商業(yè)新型發(fā)展模式，建設(shè)企業(yè)組織新架構(gòu)，轉(zhuǎn)變營(yíng)銷策略與方式三個(gè)方面進(jìn)行分析。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本運(yùn)作問題，企業(yè)結(jié)構(gòu)混亂問題仍然存在。因此，未來還需進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展策略的研究，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

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