上海商圈發展的影響因素探究

(上海海事大學 經濟管理學院，上海 201306)

一、 引言

在萬有引力原理的基礎上，哈夫從消費者的立場出發，對商圈吸引力提出如下假設：

A.消費者光顧賣場的概率會因零售店賣場面積而變化，賣場面積同時代表商品的齊全度及用途的多樣化。

B.消費者會因購物動機而走進零售店賣場。

C.消費者到某一零售店賣場購物的概率受其他競爭店的影響。競爭店越多，概率越小。

哈夫認為，以購物行為為主要活動的消費者，選擇消費場所的根本原因是對該商店的心理認同，商圈規模、商店面積的大小將會直接影響消費者是否前往該場所購物，吸引力較高的商圈更容易獲得消費者的青睞，通常而言，商圈的吸引力與商圈規模成正比，如入駐品牌更豐富，品牌知名度更高，商品選擇性更強，促銷活動的頻率更高等；與前往的時間、距離成反比，交通便利程度、路程耗費往往是阻礙消費者前往該商圈進行購物活動的原因。

二、上海市商圈的確定

確定商圈應從位置、消費群體、目的、城市規劃等方面進行考慮。

1.位置。本文選取了地理位置不同的六個商圈，按照核心商圈，次級商業圈，邊緣商業圈劃分。以上海的人民廣場為中心，各商圈距離人民廣場的直線距離為參考標準，作為下文的主要分析項之一。

2.消費群體。本文選取了不同等級的商場作為調查對象，有滿足高消費群體的恒隆廣場，也有面向中高級消費群體的第一八佰伴，各類消費群體表現出不同的消費意向，對商圈的發展產生影響。

3.目的。本文選取的商圈均帶有明確目標導向，涵蓋代表性的購物中心及傳統百貨。傳統百貨滿足消費者的基礎性需求；購物中心將娛樂與消費結合，創新藝術跨界，滿足品質生活的需求，這也是導致傳統商圈向新型商圈轉型，著力進行消費升級、業態調整的重要原因。

4.城市規劃。商圈的形成和城市初期的規劃密切相關。本文選取的代表性商圈涵蓋老牌商圈與新勢力商圈，從中探索城市規劃的改變。

以上四點構成本文上海市代表性商圈選取的依據，由此對商圈吸引力的具體影響因素展開探究與分析。

三、上海市商圈吸引力模型設計

借鑒哈夫模型，商圈吸引力與商圈規模、購物場所各種條件成正比，與消費者去購物場所感覺到的各種阻力成反比，本文假設影響商圈吸引力y的公式模型為：

y=a1x1+a2x2+a3x3+a4x4+a5x5

變量名稱及含義：

y為商圈輻射范圍ai(i=1，2，3，4，5)分別表示上述各因素所占權重；

x1地理位置的量化處理；

x2交通便利程度的量化處理；

x3商圈規模大小(關系到商品品類)的量化處理；

x4服務多樣性的量化處理；

x5商圈內包含主力店鋪或特色區塊的額外吸引力的量化處理；

關于商圈的地理位置。人民廣場是上海公認的城市中心。以商圈距離人民廣場的距離差為評估基礎。距離人民廣場越近的分數就越高，距離人民廣場越遠的分數就越小。

關于零售商圈的經營規模。用經營面積評估，或者經營的店鋪品牌、品類數量。

通過線上問卷調研，有效問卷共77份。

表1 商圈消費傾向問卷調研結果

按因素影響程度排序，從高到低依次為：

交通便利程度>服務多樣化>地理位置>商圈規模>商圈額外吸引力的量化程度。

表2 問卷調研因素影響商圈吸引力程度排序結果

計算方法為：選項平均綜合得分=(Σ頻數×權值)/問卷中本題填寫人次

權值由選項被排列的位置決定。本題有4個選項參與排序，則排在第一個位置的權值為4，第二個位置權值為3，依次類推。選項分數不受“請選擇*項來排序”的影響。

圖1 商圈吸引力影響因素的量化綜合得分

商圈吸引力影響因素排序題，有效填寫共計77份。

選項“交通便利程度”被選中并排在第一位置42次，第二位置9次，第三位置7次，第四位置2次，則該選項綜合得分=(42×4+9×3+7×2+2×1)/77=2.74分。

選項“商圈規模(如產品多樣性、店鋪品牌、品類齊全程度)”被選中并排在第一位置42次，第二位置9次，第三位置7次，第四位置2次，則該選項綜合得分=(9×4+20×3+17×2+9×1)/77=1.81分。

選項“服務多樣化程度”被選中并排在第一位置22次，第二位置20次，第三位置10次，第四位置7次，則該選項綜合得分=(22×4+20×3+10×2+7×1)/77=2.27分。

選項“價格實惠程度”被選中并排在第一位置4次，第二位置11次，第三位置8次，第四位置11次，則該選項綜合得分=(4×4+11×3+8×2+11×1)/77=0.99分。

根據隨機抽樣問卷調查結果，為以百分比形式顯示各影響因素權重比例，將上述選項綜合得分乘以10%，分別賦值于ai(i=2，3，4，5)，如a2=2.74*10%=27.4%；又由a1+a2+a3+a4+a5=1得到a1，于是，本文假設影響商圈吸引力y的公式模型可轉化為：

y=21.9%x1+27.4%x2+18.1%x3+22.7%x4+9.9%x5。

四、上海區域商圈業態分析

表3反映了本文所選商圈基于哈夫模型下的吸引力y值。隨時代發展，傳統商圈依然領跑，陸家嘴商圈的吸引力值最高(為166.42)；作為新興商圈，五角場商圈(101.60)也在迅速崛起。通過數據對比，陸家嘴商圈與南京西路商圈在交通便利方面均具有一定優勢；同時，五角場區域擁有相當大小的商圈規模；從而推測，決定陸家嘴商圈在吸引力值排序中勝出的主要因素是多樣化的服務以及商圈內包含主力店鋪或特色區塊的額外吸引力。

表3 所選商圈基于哈夫模型下的吸引力y值

注：閔行新商圈于2017年開業，因無近三年營業額數據，故未錄入表3。

表4 所選商圈各項服務性指標統計

注：“麗人”分類主要包括美發、美甲美睫、美容SPA、瘦身纖體、瑜伽舞蹈、化妝品等。

圖2 所選各商圈奢侈品品牌數占總體數量的比重

圖2給出了基于大眾點評網站評分規則，本文所選各商圈奢侈品品牌數占總體數量的比重。其中，陸家嘴商圈占比約32%，僅次于南京西路商圈。而在以哈夫模型為參考的商圈吸引力探索中，作為核心CBD區域的陸家嘴商圈排名第一。上述結果表明，陸家嘴商圈得益于多樣的消費群體資源以及地理位置優勢，服務周邊高端商務人士及國內外游客，以美食、購物等為特色發展方向的店鋪達兩千余家。不難看出，交通便利、規模中上、品牌齊全且服務多樣化的商業結構很受大眾青睞。

傳統核心商圈——南京東西路商圈的發展已趨于成熟。南京西路商圈的奢侈品牌數在本文所選商圈統計總數中占比39%，高于陸家嘴商圈且遠超其余四個商圈。作為上海極具歷史文化及代表性的核心商圈，南京西路商圈正圍繞高端商業商務集聚帶戰略目標定位，加強商業網點及重點品牌調整，打造商業地產高品位地標區域。

南京東路商圈奢侈品牌數量占比13%，輻射的消費群體除周邊住戶外，還有游客及更大范圍的居住人口，所以其商業網點的數量均多于徐家匯和五角場商圈，和南京西路商圈基本持平。相比較徐家匯和五角場的美食數量，南京東路的比例稍低，顯示出其對購物，尤其中高端消費更為重視，與徐家匯趨于周圍居民的消費、五角場注重大學城和周圍居民的消費產生顯著區別。

徐家匯商圈擁有多家傳統百貨，而大型購物中心較少，奢侈品的比例為11%，能夠基本滿足周圍居民及更大范圍消費者的需求。作為上海的四個城市副中心之一，徐家匯商圈的交通較中山公園商圈略顯薄弱，作為元老級線路的地鐵一號線，面對日益增長的人流量，已呈疲軟狀態，交通改善迫在眉睫。綜上數據，徐家匯商圈可以將發展的目光放在百貨向購物中心的轉變以及交通擴建。

五角場商圈和徐家匯商圈同屬上海四大城市副中心。選取的統計數據與徐家匯商圈無顯著差異。以距離上海市中心人民廣場地鐵站的距離為參考，五角場商圈的地理位置優勢不及徐家匯商圈，從而五角場商圈的客流量、商業網點總體數量以及奢侈品品牌數量均低于徐家匯商圈。美食比例稍高，而購物的需求相對偏低，原因之一是五角場大學城地處商圈內部，成為其最主要的輻射對象之一；另一點則是由于品牌等級不足，中高端禮品的消費行為很難在這里得以實現。

中山公園商圈對美食方面的投入相對其他商圈較多，在奢侈品比例方面與五角場商圈平分秋色，由此可見中山公園與五角場商圈均更為生活化。中山公園地鐵站匯集上海地鐵2、3、4號線，是上海市交通的重要樞紐之一，交通便利方面優勢明顯，輻射范圍十分廣泛。消費群體以周邊商務樓的白領及居民為主，更大范圍面向各階層、各年齡段，商業環境也在逐步完善和創新，在過去幾年中不斷引進新品牌，注重商圈管理模式創新，未來的發展方向可以是打造消費者、商家、管理者多方共贏的智慧商圈體系。

由上述三個相似的商圈發展分析可以推測，在居民區周圍，城市副中心易形成更加平民化、大眾化的商圈，在交通因素的影響下可能會有微小不同。

五、傳統商圈與新興商圈對比分析

(一)靜安區傳統商圈

靜安區深度推進陜西北路、張園等歷史文化街區、風貌區的保護性開發。如“中國歷史文化名街”陜西北路，靜安區針對其保護和利用作了科學規劃，綜合整治街景街貌，積極推進沿街業態調整。通過政府主導，逐步實現沿街商業形態的自我調整。

體驗式業態方面，集聚了星巴克咖啡烘焙工坊，特斯拉、蔚來汽車展示店等，南京西路沿線匯集國內外品牌1800多個，其中國際知名品牌占比超60%，是上海高端品牌密集度最高的地區之一，也成為了國際品牌進入中國市場的優選地。普拉達·榮宅項目是PRADA在中國最重要的文化項目，花費5年精心修復的百年歷史建筑——榮宅煥然重生，是海派文化與中國傳統文化融合，于2017年10月17日至12月12日正式對公眾開放。

模式上開展了線上線下互動、體驗互動式的電子商務運營模式也在不斷涌現。有電子商務領軍企業天貓超市、寶尊電商、洋碼頭、飛牛網，也有國內先進的生鮮食品配送網絡——廚易時代、天貓旗下生鮮平臺“喵鮮生”。全年銷售額相當于再造一個網上南京路。

(二)閔行區新興商圈

坐落于上海閔行區愛琴海購物公園的上海文化新地標“明珠美術館”于2017年12月29日開館。在其附近的萬象城也邀請到日本三大國寶級藝術家之一的蜷川實花為其開業做主視覺海報，國際新媒體藝術團隊專門為此次開業打造的“光影秘境”特展，開啟了萬象城藝術跨界的推廣新模式。

在商場內部設置藝術空間舉辦各類文藝展覽，借助各類藝術裝置，給消費者提供藝術文化消費空間，以藝術人文形式吸引消費者，為全城愛好者制造文化盛宴，構建集時尚品牌、藝術展覽、創意體驗為一體的活力商業區域。

表5 傳統商圈與新型商圈個例對比

注：由于地域受到行政區劃地理位置的制約，常常使得一些處于距離中心較遠的區域產生了通道上的距離感，輻射力減弱而逐漸被邊緣化。由于人民廣場是上海公認的城市中心，表格中的y值數據是基于以人民廣場地鐵站為中心計算得到。

隨著消費升級和移動互聯時代的到來，國家出臺了一系列應對政策，新業態、新模式不斷涌現，以文化、娛樂、教育、餐飲為主的服務消費也得到了大力的發展。希望通過上海區域商圈商業形態的分析與探索，對促進城市建設和商圈發展提供參考和幫助，進一步實現城市、經濟和商業的可持續發展。