我國房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃及策略

張瀟天　張芳芳

[摘要]近年來，我國的房地產行業飛速發展，成為了我國非常重要的支柱產業，其稅收也是國家財政收入的重要來源之一。但是，對于房地產開發企業來說，數額相當大的稅收支出是一個不小的負擔。納稅籌劃是企業出于減少繳稅或遞延納稅的目的，在合理合法的前提下所進行的一種先于納稅行為的事前謀劃活動。本文通過對目前我國房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃的研究，認為企業關于土地增值稅的納稅籌劃需要根據不同的政策進行調整，以獲得最佳的納稅方案。

[關鍵詞]房地產開發企業 納稅籌劃 措施 風險防范

一、緒論

土地增值稅是指對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。這幾年，隨著國家不斷變化對于住房的規定和致力于城鎮化發展，房地產開發企業的數量逐年攀升，已經逐漸成為我國經濟的重要支柱行業。隨著房地產價格不斷的上漲，企業的收入也隨之大幅度上升，但更重要的是企業需要繳納的相關稅收也不斷增加，這對于企業來說是壓力是非常大的。這些年來，以房地產開發企業為主的納稅人繳納的土地增值稅增長較為迅速，特別是2007年和2010年受國家稅務局強化土地增值稅清算的影響，納稅人繳納的土地增值稅較去年同期增長均超過70%。2007年至2014年，全國納稅人繳納的土地增值稅從403億大幅度升至3915億，占稅收總量的份額比例也由2007年的0.88%上升至2014年的3.29%。在2015年由于受到房地產市場需求疲軟的影響，納稅人繳納的土地增值稅多年來首次出現下降的趨勢，2015年全國納稅人共繳納土地增值稅3822億，與2014年比較下降2.1%。

我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，其最高稅率可達到60%。從稅率上來看，土地增值稅是我國名義稅率最高的稅種。自2007年以來，在國家稅務機關不斷加強稅收管理的情況下，房地產開發企業所要繳納的土地增值稅實際稅負率持續增大。雖然實際稅負率不斷提高，但是與土地增值稅名義稅負率相比較仍是有較大的差距。

在國家征稅數額日益增加的現實情況和競爭日益激烈的市場形勢下，合法地謀求利益成為了企業目前急需解決的問題所在。為了獲得最大的稅后利益，房地產開發企業可以利用科學的辦法繳納土地增值稅。納稅籌劃是在不違反稅收法律、法規的情況下，巧妙地利用稅法對企業的一些優惠政策，制定多種納稅方案并篩選出最合理的那個方案的一種財務管理活動。合理籌劃房地產開發企業的土地增值稅可以為企業創造較低的成本，幫助企業的價值達到最大化，形成一定的優勢。不但如此，有效地進行土地增值稅納稅籌劃可以在無形之中為企業樹立一個成熟的形象，良好地適應日新月異的房地產市場，在激烈的市場競爭下，為企業掙得一席之地。

二、我國土地增值稅主要政策及分析

眾所周知，我國的房價是老百姓日常生活中不可忽略的一件大事。但如今房屋價格飛速上漲，越來越遙不可及，老百姓想要買一套房子真是越來越困難。為了遏制房價的快速上漲，我國便運用土地增值稅來進行調控。由于國家稅務總局以及一些地方稅務機關經常對土地增值稅政策進行不斷地調整和改進，導致土地增值稅的計算變得非常棘手，因此國家推行了一系列的政策：

（一）日常預征，據實清算

由于貨款延期，定價不清等許多因素使得納稅無法在售樓的時候就給出精確的土地增值稅，因此國家提出了“日常預征，據實清算”的征稅方式。這一政策具體來說就是國家先征收土地增值稅，等到企業工程完工之后，再次進行土地增值稅的計算，然后與先前的數據相對比，若是多征收稅額便退還給企業，若是少征收稅額便讓企業再次交稅。這對企業來說是一種非常快速而簡潔的計稅方式。

（二）清算主體

國家稅務總局對土地增值稅的清算主體是有文件上的區分的，但是在實際操作的過程中，對于一些定義還是存在分歧的。例如按照我國規定而言，分期開發的項目以各自分期開發的項目作為其主體，那么在企業同一開發的項目中若含有普通住宅和非普通住宅就要分開計算增值額。但是，在實際的操作中對“國家行政機關審核通過的項目”以及“分期開發項目”存在界定上的分歧，導致了不少的爭議。所以說清算主體不明確對于房地產開發企業土地增值稅的征稅而言有很大的影響。

（三）清算條件

根據國家稅務總局的規定，土地增值稅的清算條件分為兩大類：第一類是應當進行清算的，包括項目在完工決算前就被轉讓出去的、項目已竣工并完成銷售的、直接轉讓土地使用權的；第二類是主管稅務機關可要求清算類，包括房屋銷售許可證已滿三年，但相關銷售未完成的，已竣工并驗收的房地產，且轉讓出去的房地產建筑面積超過整體的85%及以上的，或者雖然未超過85%及以上，但是剩余建筑面積已出租或自用的；納稅人申請辦理注銷稅務登記但尚未辦理土地增值稅清算手續，應在辦理注銷稅務登記前進行土地增值稅清算。

（四）多退少補

國家考慮到房地產企業要開發一個項目往往需要很長的時間，所以允許主管稅務機關根據當地規定的征收率采用預征土地增值稅的方法向企業進行收繳稅款，等到最后清算完畢再對企業的稅款進行多退少補。把預征土地增值稅的管理辦法和土地增值稅清算的實際稅負結合在一起形成了我國調節土地增值稅的特殊手段。

三、對土地增值稅進行納稅籌劃的必要性

（一）行業競爭日益激烈驅使企業進行土地增值稅納稅籌劃

土地增值稅作為房地產開發企業支出中較為重要的一部分，它會直接影響到企業利潤的增長。從2010年到2014年，我國的土地增值稅一直呈現著上升的趨勢，而企業的營業利潤只有在2013年有所上漲，其他的年份都比較低迷，甚至在2014年直線下跌，這對于房地產開發企業來說不是一件樂觀的事情。所以房地產開發企業為了擁有更廣闊的發展空間，獲得更多的營業利潤，必須對自己企業的土地增值稅進行合理的納稅籌劃。

（二）土地增值稅納稅籌劃有助于提高企業的財務管理水平

對土地增值稅進行納稅籌劃對于房地產開發企業來說不僅僅是為了減少交稅數額，更重要的是納稅籌劃對整個企業的財務管理有很大的幫助。一項合理的納稅方案對于企業的工作人員來說是一項不小的挑戰，需要了解國家關于土地增值稅的政策和企業全部的業務情況，根據不同的產業進行不同的規劃。在進行規劃的過程中能夠把企業工作人員的工作水平再提升一個檔次也是意外之獲。根據國家規定對房地產開發企業進行納稅籌劃，不但可以合理地為企業節省下一定的稅額，而且可以完善企業的現金流，讓企業有效地使用有限的現金（黨蘭貴，2015）。所以，從長遠來看，對土地增值稅進行納稅籌劃是一項非常有必要的財務管理活動。

（三）研究土地增值稅納稅籌劃可以杜絕房地產開發企業偷稅漏稅

目前，我國房地產行業的市場競爭壓力不小，再加上國家對房價的調控，房地產開發企業的利潤空間在不斷地縮小。在如此嚴峻的形式下，難免有一些貪圖眼前利益的企業動起了歪腦筋，想要通過不法的途徑達到偷稅或者漏稅的目的。偷稅、漏稅確實可以讓企業的利潤瞬間增加不少，不過這樣的糊涂做法只是暫時減輕了企業的負擔，沒有從根源上解決稅收的問題。而且這畢竟是違法亂紀的行為，法網恢恢疏而不漏，那些抱著僥幸心理的企業到最后一定會為自己的錯誤承擔更嚴重的后果。房地產開發企業只有嚴格遵守國家的規定，嚴謹周密地進行土地增值稅的納稅籌劃，才能有效地降低自己企業的稅收負擔。合理合法地提高企業的經濟利潤，不違法亂紀才是企業能夠穩健發展的首要條件。只有認識到這一點，企業才不會因為眼前的一點蠅頭小利而放棄長遠的發展機會。對土地增值稅進行稅務籌劃不僅僅是為企業的發展奠定基礎，更是為了維護整個房地產市場的秩序。只有公平公正的市場競爭環境才能讓房地產企業更好地發展

四、房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃的策略

長期以來，土地增值稅作為房地產開發企業最為重要的稅種，由于其稅率較高，計算復雜，一直是房地產開發企業與國家稅務機關所關注的重點。由于房地產開發企業長期面臨著高額的土地增值稅，為了保證企業穩定快速的發展，對于土地增值稅的納稅籌劃必須要有所改變。本文認為，在稅收壓力如此之大的情況下，房地產開發企業對于其土地增值稅的納稅籌劃可以有以下策略

（一）巧妙利用免稅臨界點進行合理的定價

一般來說，納稅人建造普通標準的住宅并出售，增值額未超過扣除項目金額的20%，這樣是免征土地增值稅的，如果增值額超過扣除項目金額之和的20%，應根據其全部的增值額征收一定的土地增值稅。由此可以得出，土地增值率是決定房地產開發企業能否享受稅收優惠的關鍵所在，20%就是土地增值稅免征的臨界點。企業為了能享受免征稅的優惠政策，需要適當增加成本，提升住宅的質量，對定價合理化，并且調節扣除項目的金額。在房價持續過高無法下降的市場背景下，若是企業反其道而行，建造質量高價格優的住宅，這樣便可以在消費者心目中樹立起良心企業的形象。合理地制定價格對于企業而言是一舉兩得的方法，不但可以奠定企業在房地產行業中的地位，而且若是可以把企業開發的普通標準住宅的土地增值率控制在20%以內，便可享受到國家免稅的優惠政策，從而達到降低土地增值稅稅負的目的。

（二）成立裝修公司降低土地增值稅稅負

在飛速發展的現代社會中，由于人們對于生活質量的要求越來越高，很多人都偏向于擁有精裝修的商品房，這樣的商品房不僅不需要自己考慮裝修方案，而且能避免裝修所帶來的污染。精裝修的商品房在專業性和美觀性上都比個人親自裝修具有明顯的優勢，所以近些年選擇精裝修商品房的消費者數量逐漸增加。在這樣的大環境下，房地產開發企業可以只與住戶簽訂毛坯房的房屋銷售合同，同時與住戶達成協議，把裝修工作交給企業自己設立的裝修公司。這樣一來，企業日常銷售房屋獲得的收入是按毛坯房的價格計算的，收入就會偏低，這就意味著土地增值額的減少，從而達到降低稅額的目的。另外，裝修公司通過裝修房屋所取得的收入屬于勞務收入，不需要繳納土地增值稅。如此便把企業獲得的收入分散開去，降低了企業單筆收入的稅額，也是達到了納稅籌劃的目的。

（三）設立銷售公司降低土地增值稅稅負

房地產開發企業若是能夠設立一家具有法人地位的銷售公司，這對企業更好地進行納稅籌劃具有很大的幫助。房地產開發企業可以先將需要出售的商品房以合理的價格轉讓給自己設立的銷售公司，然后讓銷售公司出售給消費者。這樣的做法增加了銷售環節，把房地產開發企業和銷售公司的土地增加額分解了開來，進一步降低了土地增值率，讓房地產開發企業承擔較低的土地增值稅。

（四）利用公共配套設施進行稅務籌劃

近幾年，消費者對于居住環境的要求越來越高，房地產開發企業為了滿足消費者，給住戶提供更優質的生活環境，逐漸開始重視起公共配套設施的建設。很多企業都開始加大綠化環境，建造游泳池，設立健身器材等。擁有完善的公共配套設施的小區在市場競爭中往往可以拔得頭籌，憑借良好的居住環境贏得消費者的親睞。所以說，企業若是建造公共配套設施完善的小區，便能吸引更多的消費者前來購買房屋。如此一來，企業的收入不斷增加，同時還有利于企業在市場上樹立良好的形象和口碑。除此之外，建立公共配套設施可以使得企業的費用扣除項目變大，那么增值額就會隨之變小，增值額占費用扣除項目的比例也會變小。據此，企業可以通過建設公共配套設施來降低土地增值稅，減輕企業土地增值稅的負擔。