房地產企業戰略轉型研究展望

李子俊

[摘 要] 從2017年3月多項房地產宏觀調控政策出臺后，信貸收緊、租購同權、共有產權等政策直接影響到房地產行業一貫以來的發展路徑。在宏觀調控政策收緊的基調下，戰略轉型將是未來幾年房地產企業發展的主旋律。房地產企業沿用先前的傳統的發展模式無疑將會在激烈的行業競爭中被淘汰。本文結合當前房地產行業政策與現狀，分析房地產企業將如何在未來的發展中戰略轉型，并提出相應的對策與展望。

[關鍵詞] 金融去杠桿；戰略轉型；租售同權；長租公寓；城市綜合體

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2018. 05. 040

[中圖分類號] F293.3 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2018）05- 0097- 02

0 引 言

2017年元旦以來，全國多地尤其是三四線城市房價飆漲，隨后各地相繼出臺調控政策為樓市降溫，并出現了多種調控手段（如限價、限購、限貸、限售、限商）結合的現象，政府調控力度與決心之大前所未有。伴隨著三四線城市的普漲結束，房地產行業從黃金時代步入白銀時代，即將告別“野蠻生長”式的高速增長階段，進入平穩發展的“新常態”。而在當前形勢下，房地產企業如何轉型將成為學術界與實務界共同探討的熱點議題。

1 宏觀政策驅動房地產企業戰略轉型

十九大中習近平主席提出要嚴控國家金融風險，保持貨幣和信貸合理增長，同時強調房子是用來住的，不是用來炒的。宏觀政策深刻地影響著我國房地產行業的走向，能否透徹地研判政策將決定房地產企業未來的發展。同時如何發展房企的品牌競爭力，是房地產企業在轉型期中彎道超車的關鍵所在。整個行業亟需戰略轉型，房地產企業已經開始著手進行“去杠桿”“去房地產化”的轉型嘗試。

在房地產的傳統模式的動力逐步減弱的背景下，如何將增長動力平滑地切換到“轉型模式”是當前房地產行業業界共同探討的議題。本文將從以下方面探究未來我國房地產企業應如何轉型。

1.1 房地產企業進軍長租公寓

近日，住建部等國家部委公布廣州、深圳、武漢等12個租賃試點城市名單，我國住房租賃市場改革的時代將要到來，我國房地產市場長期以來重售輕租的傳統模式或將被新的模式顛覆。租購并舉是房地產行業長效調控機制之一，構建租購并舉的機制是房地產市場長期健康發展的重要課題。

據測算，我國租賃市場規模在今后20年將達到高峰，總值超過4萬億元，而當前從事該領域的上市公司整體數量較少且規模較小，住房租賃行業在未來仍是一座有待深度挖掘的富礦。

近期、上海、廣州、深圳等地已出讓多宗純租賃用地。此外由房企龍頭如綠地、保利、萬科、龍湖等房企已經紛紛以不同形式涉足長租公寓，進軍萬億租賃市場。

北京市住建委表示將會進一步引導和鼓勵全社會來支持參與住房保障工作。加大政策支持力度，鼓勵國有企業利用自有用地建設保障性住房。加大企業自持商品房作為租賃房推進力度。 北京作為首批利用集體土地作為租賃住房試點的城市，已建設朝陽區平房鄉等五個企業自持租賃房項目。北京市還計劃投入超過1 000公頃集體土地用于租賃住房。未來五年北京市還將繼續加大租賃住房的供應，預計供應土地1 300公頃，擬建設租賃住房50萬套。

為了激活集體土地潛力，讓住房回歸居住屬性。毫無疑問，未來樓市將向“房子是用來住的，不是用來炒的”這個清晰的定位持續發展。

近期，中國建設銀行組建房地產租賃管理公司，該公司憑借自身的優良信用資質、低財務成本的大宗資金等優勢與房地產開發商共同合作，進軍長租公寓的相關業務領域。同時建設銀行、招商蛇口開展長租住房租賃業務戰略合作協議，并宣布完成國內第一單銀行市場長租公寓ABN（建行與招商蛇口在銀行間市場成功注冊總額為200億元“飛馳-建融招商住房租賃資產支持票據”），標志著我國長租公寓市場的資產證券化時代的開啟。ABN是由非金融企業在銀行間債券市場發行、由基礎資產所產生的現金流作為還款支持、約定在一定期限內還本付息的債務融資工具。這也拓寬了住房租賃市場直接融資渠道，給金融行業資金流入住房租賃市場開辟了新的路徑。這也充分說明了金融企業對未來我國住房租賃市場行情的看好，并希望通過積極資本運作進入該領域，占得先機。

自持長租公寓與傳統的房地產模式不同，其沉淀資金量相對較多，對企業資金鏈壓力較大，需要房企有很強的融資能力以及資金運營能力，并且要求房企資金成本相對較低，且仍需相對長的周期才能獲得盈利。基于信貸收緊政策后國家對住房租賃業務的融資政策優惠，龍頭房企紛紛進軍長租公寓，大舉發展自持租賃住宅業務，這將是未來期房地產企業戰略轉型的主要方向之一。

1.2 推動房地產業與其他產業的深度融合

未來住房租賃市場將會迅速地發展壯大，租賃市場規模將會與日俱增，房地產企業戰略轉型期間與其他企業之間合作不可或缺。

首先，房地產企業由于過去數十年房地產開發的經驗累積，在融資能力、成本控制、專項人才、客戶群體等方面優勢突出，有能力主導住房租賃業務的開展。

其次，房企在發揮自身優勢的同時也要兼顧與中介服務企業的合作。由于中介公司能夠有效連接房東和租客，具有強大的數據優勢，能夠抓住租賃市場規模最大的私人住房出租業主，預測，2030年我國整個租賃市場的規模將達到4萬億元左右，房企與中介企業的合作推廣會使房企租賃業務發展得更加迅速。

與其他產業協作發展不僅是時代發展的需要，也是房地產業進一步發展的必然趨勢。隨著我國經濟的快速發展和居民生活水平的提高，推動和加強諸如養老地產、商業地產、物流地產、旅游地產等相關產業的發展是解決房地產業發展瓶頸、促進房地產業順利轉型的有效途徑。房地產市場日益成熟，對企業多元化業態融合提出了更高的要求，從而使產業融合成為企業新的利潤增長點，發展多元化產業項目成了許多房地產企業的必然選擇。房地產開發企業必須變革傳統的發展經營模式，采取綜合性經營模式，在產品、技術和服務上進行創新與融合。

1.3 建設富有活力的城市綜合體

本次調控還有一個不同以往的顯著特點，即大型城市群周邊的三四線城市也進入到限購名單。對比先前的房地產調控政策，此次限購，在全國范圍內對比，有的經濟不太活躍的、人口流出的地區，可能就沒有限購，而一些中心城市群周邊的二線三線甚至四線城市，也就是一些縣區等，也開始進入限購名單，比如環京的燕郊，環滬的嘉興，環深的惠州，環廣的佛山等等。這足以說明中國這一輪的房地產行業城市化過程進入一個新的轉型階段，即以有活力的城市群為布局核心，驅動城市化推進力量。同屬一個城市群的房價出現明顯的同漲同跌的情況，雖然屬于不同的行政區劃，但是同一城市群內部的聯動趨勢非常明顯。

在當前樓市進入全面調控時期，城市綜合體備受各方開發商的青睞，其相對較為可觀的投資回報等優勢吸引著越來越多的龍頭地產商都聚焦在城市綜合體上。所謂“城市綜合體”，就是將城市中的商業、辦公、居住、酒店、會展、餐飲、文化等城市生活空間的多種要素進行組合，且在各要素間建立一種相互依存、相互協同的促進關系，從而形成一個具備相當潛力的多功能綜合體。在史上最嚴的樓市調控之后，城市綜合體項目成為房地產行業未來新的發展方向，消費升級未來必將帶動大型商業綜合體的持續發展。房地產企業也將更加注重把握新型城鎮化的內涵，順應新型城鎮化的導向，完成相應的戰略轉型升級。并以打造智慧城市為目標，積極推動城鎮化發展由速度擴張向質量提升轉型，建設富有活力的城市綜合體。

2 結 語

近期，各大地產商紛紛搶灘登陸，搶占新市場的先機，謀求創新戰略布局，一些原本專注住宅的地產企業也開始改變策略。以萬科為代表的龍頭企業精準定位“城市配套服務商”，以多元化和全國布局的發展路徑，把生活配套服務半徑放大到整個城市。而以華夏幸福為代表的產業新城運營商，另辟蹊徑地開拓政企合作PPP模式，以產業新城項目為切入點，實現企業轉型。綠地集團開拓了房地產主業與“大基建”“大金融”“大消費”共同構筑的產業集群戰略格局以適應當前的轉型期。恒大則是將目標瞄準了健康產業領域，投資建設恒大養生谷，打造全方位的、全齡化健康養生服務項目，以期實現服務多元化的健康產業集合。

房地產企業下一階段的發展重點在于創新戰略轉型，目前房地產企業面臨的挑戰是，如何把基建和房地產傳統的發展模式轉變到新的增長點上，平穩地過渡到新的發展模式。本文認為房地產企業積極參與長租公寓及其配套的建設以及開展建設多位一體的“城市綜合體”建設將是未來房地產企業在轉型期發展的重要方向。

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