房屋測量及其測量技術的應用分析

張楊

摘要：房屋是人們生活的基本保障，房產登記測量是房產業各項工作得以開展的重要基礎，在整個地產行業中房產登記測量具有非常重要的地位。因此在實際工作中，需要對房產登記測量工作給予充分的重視，并進一步擴大房產登記測量的領域和規范性，全面提高相關人員的專業素質，從而為房產購買者提供重要的參考依據。

關鍵詞：房屋測量；測量技術；應用分析

引言

房屋測量是對房屋及其用地狀況進行測定，從而為房產產權、房籍管理、房地產開發利用、征收稅費及城鎮規劃建設等各項工作提供重要的測量數據和資料。房屋測量即是常規的測繪技術與房產管理業務相結合的測量工作。相較于城市地形測量和地籍測量，房屋測量與其有相同之處，但基于具體服務的對象不同，在具體測量過程中內容和要求也存在差異。

一、房屋測量概述

房屋測量主要是針對于房屋面積進行測算，具體包括房屋調查、房屋平面控制測量、房屋要素測量、房屋面積測算、變更測量、房屋圖繪制及測量成果檢驗驗收等。在房屋測量過程中主要是通過采集和表述房屋用地的相關信息，從而為房屋毅然決然、房地產開發和利用、產籍管理等提供重要的信息依據，能夠為城市建設規劃提供數據資料。房產測量經房產管理部門確認發證即具有法律效力，是處理產權糾紛的重要依據。在房產測量全過程、面積計算及測量精度等方面都具有嚴密的科學性，能夠為產權人提供重要的法律保護。同時房產測量還是城市建設、規劃和管理的重要依據，通過對房屋自然狀況和權屬情況的專業測量，從而清晰房屋和土地占有位置、面積和土地使用情況，測量結果是房地產產權管理的重要基礎數據，是核發房屋所有權證和土地使用權證的重要組成部分。另外，通常房產測量還能夠對商品房買賣面積是否縮水進行檢驗，確保買賣雙方的利益，更好的維護正常的市場秩序。

二、房產測量存在的問題

（一）房地產數字化測圖技術問題

在測圖工作中數字化是采用一定的方法實現對信息的收集，在利用計算機對其數據進行處理，最后形成相對應的圖形，這樣可以保證房產圖形實現信息化，通過使用數控繪圖儀器與其他的輸出設備繪制出相應的房產圖。這一技術主要應用在房產的地形、地籍的測量工作中等等，這一工作的主要問題就是工作量比較大，容易出現各種的問題，并且成圖的質量要求很高、速度較快。

（二）測量儀器的精準度檢驗力度不足

對房屋實施測量的時候，主要還是依靠相應的測量設備儀器。在使用的過程中如果儀器出現了偏差就會造成測量結果嚴重的失誤。因此，在實施測量的過程中需要將設備交由檢驗資質的質監部門對儀器的精準度實施檢驗。但是，在我國實際的房屋測量工作中，測量工作人員一般忽視了之間的重要性，也沒有相應的責任人負責監督、檢查，出現儀器長期的缺少規范與監督，在工作中就會嚴重的影響測量的精準度。

三、房屋測量技術的應用分析

（一）合理分攤共有與公共面積

在對房屋測量工程中使用的測量技術，都是要經過國家住建部與相關法律規定的要求進行實施，對房屋的面積極端的過程中。對于每一個單位需要分攤的公共面積實施準確的測量。先要對房屋的總建筑面積進行計算，之后對房屋的套內總面積進行計算，結合每戶的實際建筑面積計算公攤的比例，從而得到共有的面積，計算出分攤的系數，再結合每戶的套內面積算出公攤的面積。房地產開發企業與交易企業對于房屋的共有面積與公用面積都要實施明示，對于其中一些不法的行為也要實施嚴厲的打擊與制止。

（二）完善測量技術，加大測量設備投資力度

目前，我國的建筑行業發展比較快，房屋測量的數字化與科學化成為將來房屋測量工作中的重要發展趨勢，對于數字化的設備具有很高的使用價值與技術含量，一般中小測量企業的資金實力往往不能實現獨立的數字化設備使用。所以，需要國家提高對測量部門數字化設備的資金投入，與此同時積極培養出一批具有較高綜合素質的數字化人才，提高研究的力度，保證房屋測量工作的不斷完善。再實施測量工作的時候一般會產生不同的誤差，針對這些誤差問題需要制定對應的解決措施。

（三）GIS測量技術的應用

利用GIS系統來對房屋測量時，需要計算機軟件和硬件的支持，利用計算機來對地理信息存貯和處理，并按照空間分布和地理坐標來實現各種資源信息和環境參數的輸入、處理、存貯和輸出，滿足人機交互信息系統。在具體應用過程中，通過綜合分析多要素數據，并對其進行具體的操作，能夠以圖形、圖像和數字等多種方式來快速輸出所需要的信息。由于GIS系統能夠將復雜的施工過程利用動車圖像進行具體描繪，更具數字化、直觀化和可視化特點，能夠為房屋測量提供可視化支持。

（四）GPS-RTK技術在房產登記測量中的應用

RTK測量技術是比較常用的GPS測量方法，測量過程受環境干擾較小，所以在野外測量定位中應用比較廣泛，可以獲得較高的精度，對于提高測量作業效率和測量的精度十分有利?；谳d波相位觀測值實施動態定位技術基礎上發展起來的RTK定位技術，對于在測量指定坐標系總的三維定位結果能夠及時提供測量站點。在使用RTK測量技術的過程中，觀測后的數據以及測量站的具體信息是以數據鏈的形式進行傳輸的，基準站獲取信息后傳遞給流動站，流動站對于接收到的數據信息還會進行實時差分處理，對于數據信息進行精準定位。

（五）房產信息數字化

數字化測圖又稱為計算機成圖，就是將采集的各種有關的地物和地貌信息轉化為數字形式，通過數據接口傳輸給計算機進行處理，得到內容豐富的電子地圖，需要時由電子計算機的圖形輸出設備（如顯示器、繪圖儀）繪出地形圖或各種專題地圖。目前，數字化測圖家屬廣泛應用于我國房產地下測量等方面，并以其用時少效率高、信息豐富等優點越來越成為房產測繪中的重要測量技術。

結語

房產測量是一項技術性較強的工作，測量數據會作為房產管理、交易、使用等一系列問題的依據，所以不僅要保證測量數據的準確性、科學性、合理性，測量數據還具有一定的法律效力，為維護業主自身權益提供有力依據。在房產測量工作開展過程中，需要嚴格按照國家和行業規定的相關規范操作執行，加強對各個環節的監督管理，善于運用先進的測量技術和方法，保證測量數據的精準度，避免違規行為的發生。加強房產測量工作的管理，規范房產交易市場的有序運行，為促進我國房地產管理創造有利的條件。

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