溧陽市物業管理的問題與對策思考

陳玉華

摘 要 針對物業管理的行業現狀，結合溧陽市物業管理的實際，分析了當前存在的問題與困難，并從對策與建議角度提出了思考。

關鍵詞 物業管理 問題 對策

中圖分類號：F293.347 文獻標識：A 文章編號：1674-1145（2017）12-000-02

物業管理是城市管理和社區服務的重要組成部分，為城市小區和清潔衛生、養護維修、秩序維護等提供及時有效的管理和服務，涉及千家萬戶，和群眾的生活息息相關。當前，群眾對居住環境的要求不斷提高，物業管理工作的矛盾也日益凸顯，如何提升全市物業管理行業發展提出了新的要求和挑戰。

一、存在問題和困難

隨著我國經濟的快速發展和城市開發進程的加快，其管理水平受到經濟發展、歷史遺留問題等諸多條件的制約，又受到人們思想觀念的更新、政府職能的轉變以及各方面利益的調整等因素的影響。在物業管理過程中存在的問題也逐漸暴露，矛盾也較突出。主要問題有以下四方面：

（一）行政管理層面

首先，體制不順暢。物業屬地化管理體制還沒有落實到位，責任主體不明確，存在多頭管理，造成部門遇事相互推諉，沒有形成具體實施和牽頭的單位。其次，監管不到位。涉及物業管理的執法部門較多，相關部門管理和執法還沒有進小區，相互協調長效工作機制尚未形成，使得小區內一些社會管理處于真空狀態，亂停車、亂搭建、亂堆放、毀綠種菜、盜竊等影響居住環境質量問題未能得到有效遏制。再次，制度不健全。物業企業進退場機制沒有形成，對業主和物業企業制約有效的社會誠信系統未能建立。小區棄管后沒有制度保障，由誰進行托底維持沒有明確規定。最后，政策不完善。扶持物業管理產業的政策尚未形成，在垃圾清運、稅費等方面的優惠政策還沒有完全落實到位。

（二）物業企業層面

一是專業化程度不強。物業企業資質等級整體偏低，從業人員素質和業務技能參差不齊，沒有能夠形成規?；洜I的格局。部分小區物業企業與開發商之間存在父子關系，靠“輸血”維持運行。二是服務質量不高。物業企業總體上仍處于粗放型經營狀態，重收費、輕管理，重效益、輕服務，一些企業在運營過程中不斷降低服務標準，導致業主不滿，從而陷入了收繳率更低、服務更差的惡性循環。三是經營范圍不廣。絕大部分物業企業主要還集中在保潔、保安、綠化等傳統型基礎服務上，在探索多種經營、延伸服務等方面尚處于起步階段。

（三）小區業主層面

一是居住習慣不文明。我市城市建設發展的歷史還不長，一些業主在身份上實現了從農民向市民的轉變，但思想觀念、生活習慣、行為方式等一時難以改變，亂堆雜物、毀綠種菜、違法搭建等在一些小區較為普遍。二是消費理念不成熟。業主花錢買服務的觀念還沒有建立，“只要服務、不肯花錢”的現象在相當范圍內存在。部分業主對物業管理行業存有偏見，認為物業服務包羅萬象，小區的事都與物業有關，一不滿意便以種種理由拒交物業費。三是自治意識不濃厚。大部分業主對業主委員會不清楚、不參與，對小區的事大多抱著“事不關已、高高掛起”的態度。目前，80%的小區尚未成立業主委員會。已成立的21個業主委員會大部分已過期或形同虛設，真正在運行的僅燕山東苑等4、5個業主委員會，且自治能力、團隊精神和依法維權水平普遍不高。

（四）物業矛盾糾紛層面

一是解決開發商遺留問題難。老小區、次新小區的房屋質量、公建配套設施等方面不到位、糾紛多。二是停車難。增量建設的空間不多，存量利用的難度很大，開發商采取“抬高租金、待價而沽”的做法，更有甚者采取“只售不租”，導致地下車庫（位）的售價偏高，利用率不高。三是保修維修難。現行法律規定，動用維修資金需要小區三分之二業主的同意，而實際操作比較難，導致房屋維修基金難以及時發揮作用。四是物業費收繳、提高難。不交、少交、欠交物業費現象突出，2014年平均收費率僅70%左右，拆遷安置小區基本收不到，老小區也呈逐年下降趨勢。物業管理收費標準偏低（新小區一般1.2元/㎡/月、次新小區一般0.5元/㎡/月、老小區一般0.15元/㎡/月），價格調整機制可操作性不強，隨著物價、用工成本逐年上升，物業企業難以生存。五是糾紛調處難。有效的物業矛盾排解機制尚未真正建立，尤其是涉及到市相關部門以及物業企業和業主方面的矛盾難以迅速得到解決。物業企業追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高。

二、對策和建議

如何提升物業管理行業發展是一項全國性難題。近年來，全國各地從本地實際出發，積極探索，大膽創新，形成了各具特色的物業管理模式。目前我市也面臨著物業費收繳難、物業服務不規范、業主委員會作用發揮不充分等問題和困難。因此同，結合我市實際，提出如下建議：

（一）提高認識，提升物業管理工作緊迫感

物業管理關系到廣大人民群眾的切身利益，搞好物業管理是推進城鎮化建設的必要前提，也是建設經濟強、百姓富、環境美、社會文明程度高的新溧陽的客觀需要。因此，市政府及相關職能部門要從新的高度認識物業管理工作，像抓城管工作那樣，真抓實干，抓出成效。要以新的舉措推動物業管理工作，不僅要解決有些地方性法規難以操作的缺陷，而且要采取切實可行的行政推動措施。同時，要正確引導社會輿論，大力宣傳物業管理工作的重要性和緊迫性，積極爭取廣大群眾和社會各界的理解、支持和配合，營造有利于物業管理工作開展的社會氛圍。

（二）明確職責，建立屬地化管理機制

一是理順管理體制。按照“條塊結合、屬地管理”的原則，加快建立“市、鎮、社區”三級物業管理體系。市住建委要加強對物業管理的指導、監管。市公安、規劃、城管等相關職能部門要各司其職、密切配合，共同抓好物業管理相關工作。各鎮區要根據屬地管理原則，做好本轄區內的小區日常管理工作，協調處理好物業管理中的矛盾和糾紛。二是健全工作機構。在鎮級層面設立物業管理機構，并落實人員和經費。建議可采取“四個一”模式，即“一個物業管理辦公室、一個物業管理服務中心、每一個社區設立物業管理站、一個物業城管中隊。三是分類推進實施。根據我市住宅小區物業管理工作實際，逐步移交屬地管理。建議按照“屬地管理”的原則，對整治過的小區及時移交相關社區管理。

（三）加強監管，規范物業管理行為

一是規范前期物業管理。按照“建管分離”的要求，從物業項目的前期管理入手，切實規范物業管理行為。嚴格公建配套設施的建設、管理，開發商要按相關規定配置、移交公建配套設施，達不到設計要求的不予審批，不移交的不予驗收。嚴格執行前期物業項目公開招投標規定，對招投標實行全程監管，督促開發商公開擇優選聘前期物業企業，推進房地產開發與物業管理的分業經營。二是規范物業服務行為。加強物業企業資質管理，嚴把資質審核關。建立物業企業和項目經理誠信檔案，并與企業資質評定、物業管理招投標等掛鉤。建立物業管理菜單式價格體系，將服務項目價格標準量化，讓業主自主選擇、透明消費。落實小區物業財務公示制度，提高物業企業經營透明度。推行崗前培訓和繼續教育制度，建立物業服務關鍵崗位人員持證上崗制度，提高物業服務從業人員的職業素質。強化對物業企業的日常檢查與考核，健全物業投訴處理機制，及時查處物業服務中的不規范行為，切實保障業主合法權益。

三是規范物業企業退出。建立物業企業履約保證金制度，用以保證物業企業信守合同，誠實經營，以及非正常退出項目后過渡管理所發生的費用支出。物業企業在退出服務時，應履行“事先告知、重新選聘、及時移交、適當緩沖”等程序，確保物業管理活動的正常秩序。對于退出過程中的空隙和無人接管的小區，要明確代管的過渡措施，以避免和減少社會矛盾和群訪事件。設立棄管小區應急預案專項資金，保障棄管期間的物業管理正常運行。

（四）突出重點，著力破解管理難題

一是加快業主委員會建設。加快編制業主委員會工作規范，建立相對統一的業主委員會籌備、組建、換屆等工作流程。建立業主委員會監督機制，規范業主委員會的運作程序，有效監督業主委員會的日常工作及財務活動。屬地鎮區和社區居委會要組織、指導轄區內的小區盡早成立業主委員會，提高業主委員會的普及率。市住建委要加強對業主委員會籌建、換屆及日常工作的指導與監督。對于暫不具備成立條件或經指導后難以成立的，指導組建由鎮、社區、社區服務機構、建設單位、業主代表等組成的物業管理委員會。二是緩解停車難題。在新建小區要嚴格按照建筑面積與停車位比例規定進行配建。老小區要通過綜合整治，增設、補建停車位。同時要盤活存量，完善開發商車位出售和租賃價格政策，調整地面、地下停車位收費價格差，利用價格杠桿作用提高地下車庫使用率。指導物業企業科學劃定停車位，做到應劃盡劃，最大限度的實現存量利用。三是要提升物業費收繳率。加大物業管理宣傳力度，使廣大居民充分認識并了解作為業主所享受的權利和須承擔的義務，引導業主轉變觀念，樹立正確的物業消費觀念。

參考文獻：

[1] 魏惠芝.城市住宅小區物業管理問題與對策探究[J].法制與社會，2015（17）.

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