新形勢下房產經濟的發展趨勢初探

金婷

摘要：隨著我國經濟的迅速發展，人民生活水平的不斷提高以及城市化建設進程的加速，我國民用住宅及商業用途的房地產項目迅速發展，由于房地產及其相關配套產業的良性發展，有效地帶動了地方經濟的發展，房地產經濟已成為關系到國計民生的支住性產業，在國內各地區，房地產建設正如火如荼的開展，在全國性發展房地產經濟的同時，房地產經濟面臨的問題也正在出現，本文重點闡述了新形勢之下，房地產經濟的發展趨勢，旨在為優化房地產經濟做出貢獻。

關鍵詞：新形式 房產經濟 發展趨勢

住宅問題關系到國計民生，關系到人民生活水平和幸福指數，我國近年來房地產市場飛速發展，在此新形式之下，本文從我國房地產經濟存在的問題人手，分別提出了解決規劃過程中的問題、加大政府引導力度，理性規劃房地產資本市場、加大財政投人促進經濟適用房建設、加大力度遏制炒房行為等措施以解決目前存在的問題，最后重點提出了房地產市場將日趨成熟、房地產泡沫將平緩下降、房地產建設將日趨向高端、宜居化過渡、保障低收入群體居住環境等新形式下房產經濟的發展趨勢，旨在為房地產經濟發展做出一些探究。

一、新形式下房產經濟存在的問題

（一）房地產規劃出現的問題

隨著地方經濟發展和城市化進程加快，房地產行業面臨著諸多問題，而規劃問題是最為重要的問題，在市場經濟條件下，出讓城鎮土地使用權，出讓土地的面積、規模、時機、周邊環境等狀況應該由市場自由選擇而決定，而不是由政府部門強制干預，由于政府部門出于招商引資的考慮，會將大宗建設用土地、民宅用地、市政綠化用地等以優惠的價格轉讓給開發商，這就導致了城市失去了整體規劃，由于房地產規劃出現的問題，帶來的后果是十分嚴重的。

（二）房地產資本市場投入非理性

在居民消費持平、投資渠道有限的情況下，我國房地產行業的飛速發展對拉動內需，帶動國民經濟增長起到了重要作用，然而大量資本為了追逐利潤，積極地涌入房地產行業，導致房地產投資增幅過高、房價上漲過快等現象在全國范圍內不同程度地出現，特別是北京、上海、廣州、深圳等一線城市，房價上漲過快問題暴露出資本市場非理性投資的端倪，高房價導致房地產泡沫經濟出現，使得房地產投資面臨高風險的境地，資本市場在房地產經濟大潮中，應更理性，更務實，不應盲目追求利潤，導致投資風險。

（三）低收入家庭住房問題

政府應更重視低收入家庭的生活問題，特別是住房問題，隨著城市化建設進程的加劇，城市的面積在逐年擴大，而在城市中低收入群體利益，更應該得到重視和保障，由于房價漲幅過快，給低收入家庭帶來的后果就是買不起房，而租房居住只能是低收入家庭的無奈選擇，但是近年來隨著房價的快速增長，租房的價格也在逐年增長，高額的房租導致低收入家庭的生活更加困難。

（四）房價上漲過快問題

由于看好國內房地產市場的快速發展以及高額的投資回報，大量社會閑置資本進入房地產行業，導致房地產行業建設、投資速度加快，在大部分的購房者中，購房需求都不是使用，而是投資，由于房產被當作是投資的用途，在幾經轉手中實現不同程度的增值，這給人們帶來的投機的便利，從而直接導致了炒房現象的產生，給房價帶來大幅度的虛假增值空間，這不利于地方經濟的發展，投機行為帶來的危害也在逐漸顯現。

二、新形式下房產經濟優化的主要措施

（一）解決規劃過程中的問題

政府在進行房地產用地規劃時應該更理性，更有全局意識，而不應該單純的考慮招商引資或者其他利于地方經濟發展的因素，應該就事論事的將區域內地塊面積、規劃用途、相關配套設施、可持續發展的生態關系等重要因素，進行統一融合，做出相對完善、成熟的市政規劃，根據規劃再做進一步的地塊招標項目，從而解決房地產行業規劃過程中的問題。

（二）加大政府引導力度，理性規劃房地產資本市場

政府應該出臺相應的房地產市場準入機制，加大政府引導力度，理性規劃房地產資本市場，在目前房地產行業資本市場過熱的情況這下適當給予降溫，加大準入機制的條款，特別是限制境外資本進入中國房地產市場進行投機行為，通過限制資本過多的進入房地產行業，從而達到保證房地產行業健康、有序的發展的目的。

（三）加大財政投入促進經濟適用房建設

目前對于各地區經濟適用房的建設，政府部門應給予更多的優惠政策，經濟適用房是解決低收入家庭住房的有效措施，對于經濟適用房的土地出讓，應給予更多政策上的優惠，同時加大力度監管經濟適用房的承建環節，保證經濟適用房的住宅質量，周邊環境、醫療設施、學校建設、商業設施等公共設施的配套建設，提高人民生活質量、增加人民幸福指數。

（四）加大力度遏制炒房行為

目前國內一線城市基本都已實行往宅限購政策，這是遏制炒房行為的一種有效措施，除此之外，政府還可以通過進一步擴大限購政策、增加普通商品住房的有效供給、采取實名制購房政策、盡快實現房地產聯查機制，以家庭為單位核算房產、從源頭加強土地市場的監管、大力防范各類住房按揭貸款的風險、繼續大規模推進保障性安居工程，促進房產發揮其使用性的功能，而避免用來進行投資，通過一系列的舉措和手段，達到遏制炒房行為的目的。

三、新形式下房產經濟的發展趨勢

（一）房地產市場日趨成熟

在不久的將來，相信通過政府部門的大力引導和有力監管，房地產市場一定會朝著日趨成熟的方向發展，房地產投資會更加理性，房地產的建設目的更加明確，當下無論從一手房或者是二手房交易量來看，交易量趨于平穩，漲幅不大，說明目前人們購置房產的行為，也更加理性，逐漸向房屋的居住性功能轉變，人們買房子的目的是為了居住和改善居住環境，而不再是為了投資。地產商也會從盲目投資向更加理性投資的方向轉變，建筑會越來越具有功能性和差異化，在市場經濟之下，住房已經慢慢從賣方市場向買方市場轉變，人們對住房的要求越來越高，特別是對居住功能的要求越來越高，這就使房地產開發商更理性的面對市場競爭和投資行為，從而達到良性循環。

（二）房地產泡沫將平緩下降

隨著國家對房地產市場調控的深入，不斷推出新的調控政策，促使房地產市場良性發展，目前已經取得初步成效，有效的抑制了房價的上漲，各地區房價基本持平，穩中有升，這是一個良好的開端。從數據上看，在經歷了國家的宏觀調控之后，部分存量市場出現拋售現象，掛牌及成交價格各地區均出現回落，甚至個別地區如上海、深圳等一線城市，房地產成交量竟然出現了負增長，由于二手房買賣關系開始調整，賣方對于成交價的預期發生改變，導致買方更加猶豫，是導致負增長的主要動因。從目前情況來看，房地產泡沫已平緩下降并得到了有效的控制，從長期來看，這一趨勢會在日后的國家經濟調控中日益明顯。

（三）房地產建設將日趨向高端、宜居化過渡

當前，房地產行業逐漸由賣方市場向買方市場過渡，由于供大于求，使得房地產建設更加趨于成熟。城市居民購房需求，已經從保障性住房轉向改善型住房，這就要求地產商建設的住房更加高端，更加宜居，才能滿足人們的需求，而對于高端住宅的定義，已不再聚焦于傳統意義上的面積更大、裝修更豪華等，而是更趨向住宅產品的品質、附加值及人文情懷這些維度，種種跡象表明，一場高端住宅產品的“品質革命”正悄然而至，正如某房地產經理，在2016年年末房產行業峰會上所道：“我們要多做一些好房子，做好房子，做好服務，企業的生命力才更強?！边@些話，很簡單樸素，但道理卻是尤其深刻。的確，做房子、做服務，宜居安居樂居應該成為未來開發商追求的最高境界。

（四）保障低收入群體居住環境

低收入群體相對來說，是城市的弱勢群體，保障低收入群體的利益，是政府部門近年來大力推進的事務，特別是低收入群體的居住環境的改善，政府通過棚戶區改造項目、政府投資保障性住房建設等項目，有效的改善了低收入群體的居住環境，包括居住形態建設、住房條件改善、居住地公共環境條件改善等，通過一系列的措施，給低收入群體的住房條件帶來很大程度的改善，與此同時，政府近年來不斷加大投資力度，改善城市居民特別是低收入群體的居住環境配套設施，例如學校、醫院、幼兒園、商業設施、圖書館等公共設施的項目，為建設幸福城市、宜居城市，做出了巨大的努力，相信在未來，城市將會更先進、人們生活水平將會得到更大程度的改善。

（五）國家政策積極調控

近年來國家在房地產政策上的調控，已經初見成效，從房價漲幅放緩，新房及二手房交易量保持平穩的跡象可看出調控的效果。隨著調控的深入，各地區會積極出臺或借鑒其他地區的調控政策，例如停發以家庭為單位的第三套房貸款措施、對于多套房屋擁有者實行差異化的物業稅費措施、對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款，地方人民政府可根據實際情況，采取臨時勝措施，在一定時期內限定購房套數，這是遏制外地炒房者的有效措施，建立有效的問責機制，各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，加大調控力度，采取必要的措施，遏制房價過快上漲，促進民生，促使房地產行業健康、穩步發展。

四、結束語

“衣食住行”問題，是關系到人民生活水平的頭等大事，自古以來，中國人就把房子，看成是幸福的標志，有了自己的房子，才會有穩定、安全的感覺和基本保障，伴隨著近些年，城市化進程的加快和人民生活水平的不斷提高，人們漸漸有一套房、二套房，對于住宅的需求，已經由基本需求向改善型需求轉化，在此新形式之下，中國房地產市場應順應時代的需求，向更高的目標邁進，為促進國家經濟建設，提高人民幸福指數而做出種種調整和改變。