房地產行業財務風險分析

楊惠莉

摘要：我國房地產行業經過多年的發展，已日趨成熟，但其發展會受到諸多市場及調控政策等因素的制約，如果不重視這些制約因素，最終會引起房地產企業的財務風險。文章分析了房地產企業財務風險的現狀，并有針對性地提出了解決措施。

關鍵詞：房地產；財務風險；現狀分析；措施

近年來，我國的房地產業蓬勃發展，由于該行業能帶來巨大的利潤空間，許多企業紛紛涉足房地產業甚至改行開發房地產。但是，收益和風險通常對等，可以說，房地產業是一個投資、回報、風險都較高的行業，因此，控制和防范風險是房地產企業中的重要工作，只有重視風險，才能識別風險、防范風險，抓住機會。在房地產業的諸多風險中，財務風險直接影響著企業的利潤。

影響房地產業財務風險水平的因素主要有成本費用、稅負、負債、資產周轉率等，這些因素很大程度上受到市場和國家調控政策的影響，如果企業對這些因素把握不準，就會讓企業蒙受巨大損失；反之，則會將風險化為機會，為房地產企業提供更強大的競爭力。

一、房地產企業財務風險現狀分析

（一）成本費用較難把握

隨著房地產業的發展，近幾年國家拍賣土地的價格不斷上漲，各地地王不斷涌現，迫使全國各城市調控加碼。但國家越限制，土地出讓價越高。房地產企業為了拿到土地，不惜重金，這必然造成土地成本上漲，給房地產企業帶來更大的財務風險。另外，最近幾年，建材、人工等受國家經濟發展的影響，價格也越來越高，而總包合同在項目開始時就已簽訂，這勢必造成追加成本的情況，所以如果房地產企業對這些成本費用預測不準的話，將會引起財務風險。

（二）國家宏觀政策的調整直接影響房地產的銷售量，進而影響房地產企業的現金流

政府希望靠房地產拉動經濟，增加稅收，同時又要平衡房價，正是這種矛盾，導致房地產企業與政府之間存在微妙的關系。在房價大漲的形勢下，政府要出臺政策穩定房價，平衡市場，如出臺限購限貸政策、將土地供應的“招拍掛”改為“控地價、競配建”的出讓模式；但如果房價大跌，政府又要出臺政策刺激房價，刺激地方經濟。總的來說，房價在政府反復出臺政策的環境中震蕩上升。在這種宏觀環境下，房地產企業往往會在房價下跌之時，受調控政策影響，銷量下降，造成資金回籠困難，為了緩解資金緊張的矛盾，房地產企業不得不降價或采取更多優惠吸引客戶以擴大銷量，或向銀行增加借款，加重企業的償債壓力，而房價上漲之時，房地產企業又會出現無房可賣的情形。

（三）房地產企業稅負重，稅種多，給企業帶來財務核算的困難，也增加企業的稅務風險

國家調控房地產，往往會通過稅收手段進行。比如，國家為調控房地產，往往會利用契稅、營業稅等稅收杠桿。房地產行業作為我國的重要稅收來源，稅收種類繁多，企業稅負壓力較大。現行稅制涉及房地產行業的有14種稅種，幾乎涉及房地產開發的各個階段；房地產的計稅過程復雜，稅法規定與會計準則存在差別，給企業的財務核算帶來困難。比如，土地增值稅，稅法規定對單一項目征稅，計稅復雜，這就要求財務人員對每個項目分開核算；企業所得稅雖然先按預收賬款的預計毛利率預征，但企業所得稅的清算過程相當復雜。多項稅種的計稅復雜性，給房地產企業增加了稅務風險。

（四）房地產企業資產負債率過高，籌資渠道單一

房地產企業無論是購地、設計、項目建設還是并購等行為，都需要大量資金的支撐，而利息較低的預收賬款僅在銷售環節存在，除此之外，銀行貸款是房地產企業的首要選擇。雖然負債能解決企業的資金，為企業帶來更大的效益，但同時風險也是不可避免的，企業將要承擔更多的利息和金融手續費；銀行為了監控房地產企業，可能會設定很多貸款條件，比如設立監控賬戶、所有的收入支出要通過銀行審批、銀行入股等，企業可能要承擔失去經營自主權的風險。另外，有些房地產企業為了獲得更多資金，向民間借貸，這意味著企業將承擔更高的利息成本，造成資金流困難甚至不能償還本息。

（五）房款回籠期長，資金周轉速度慢

造成房款回籠慢的原因主要有：1.房子一般總價較高，購買者大都采取分期付款或銀行按揭方式，這些應收款的回籠，很大程度上受到銀行按揭貸款速度和國家相關政策的影響，特別是公積金貸款。2.房產項目前期審批、建設期較長，前期基本只有資金的支出，幾乎沒有資金回籠。

二、房地產企業財務風險的防范措施

（一）投資前應謹慎調研

房地產企業應成立專門部門或外請專業調研公司，進行項目研究分析，對項目所在地的消費水平、消費偏好、周邊環境、配套交通、當地房價地價、成本利潤、融資、當地政策等進行充分論證，分析、識別風險事件，對危險性因素盡可能規避，對控制性風險和機會風險，則提前做好預防，切忌盲目投資，避免企業投資不合理而造成財務危機。

（二）做好項目的全面預算管理，及時查明差異原因并調整對策

房地產企業應在項目開始時就編制好全面預算，確定好項目成本利潤，然后根據目標利潤做好進程管理，在全面預算執行過程中，發現差異就要及時分析，使收入、成本、利潤在可控范圍內，做好財務風險防范。

（三）建立財務風險管理機制

可以建立一個數據信息化平臺，將財務數據、造價成本、工程進度等都收集至數據平臺，企業管理者可以通過這個數據平臺，及時掌握財務經營狀況，預測項目利潤，結合國家相關政策，及時分析識別出企業潛在的風險并做出評估，防范相關風險，抓住機會風險中的契機。

（四）擴大經營范圍，轉移風險

房地產行業牽涉到許多行業，如設計、建材批發、基礎配套、綠化、教育等產業，如果房地產企業資金雄厚或有籌資來源，可以擴大經營而不局限于房地產，比如搞教育產業化，自成教育集團體系，開辦幼兒園、小學、中學甚至課外培訓、青少年宮等，既解決了自建樓盤的教育問題，又可以通過教育產業積累資金，轉移風險。

（五）做好稅收籌劃，加強稅收核算

稅收籌劃又稱合理節稅，是企業采用合法的手段進行納稅方面的有利于納稅人的稅收安排。房地產企業在每個項目開始前，就應做好稅收籌劃。比如，房地產企業所得稅實行按預收賬款的預計毛利率預征，因此應籌劃好銷售節點，既要保證企業有充裕的資金流入，能夠支持項目的資金安排，又能在最合理的時間繳納企業所得稅，減輕企業的稅收負擔。要充分利用稅率的不同進行稅收籌劃，例如商鋪的自持經營與銷售的選擇、設備的采購與安裝分開簽訂合同等，只有做好稅收籌劃，才能降低企業的稅收風險。

應健全企業的涉稅會計核算體系，財務人員應對會計準則與稅法核算上的差異進行分析，盡量使財務核算接近稅法核算，避免核算上的偏差帶來稅務風險。

房地產企業的高層領導應重視稅收核算，加強財務人員及其他管理人員的稅法培訓，使企業全員重視稅法，降低企業的稅務風險。

（六）擴大籌資渠道，降低房地產企業負債率及財務費用

房地產企業不應單一依靠銀行貸款籌資，企業應將資本結構控制在合理比例之內。銀行貸款的利息高，企業將承擔高額利息。債券利率低，穩定，償還期限長，是很好的融資工具，但國家限制房地產企業發行債券。股權籌資沒有利息，但會分散企業的經營自主權。各種融資工具各有利弊，房地產企業要靈活應用，拓寬融資渠道。可以考慮部分產業上市，如上述的教育產業可以上市獲取資金，也可以考慮采用內部員工跟投、發行債券等方式。內部員工跟投制度下，可以將員工和企業的利益捆綁在一起，有助于提高員工的積極性，但也要平衡股東權益，以保障公司和股東利益。

（七）加強應收賬款管理

對房地產企業來說，穩定的現金流入是企業的核心競爭力，所以應收賬款的管理極為重要。首先，從源頭上管理，對不同的付款方式給予不同梯度的優惠，爭取在銷售環節就以最短的時間回籠房款；其次加強銷售合同的管理，及時催款，建立壞賬預警機制。只有加快房款的回籠，企業才能有足夠的資金支撐房產項目的運作，才能將資金用作其他投資獲取更多利潤。

總之，房地產行業是高風險的產業，企業管理者必須重視財務風險，及時關注國家宏觀政策的調整，事先做好各種風險防范，加強管理，才能獲得健康穩定發展。

參考文獻：

[1]韓濤.淺析房地產企業財務核算與稅法的協調[J].財會學習，2016（24）.

[2]蔡楚微.房地產行業財務風險分析與防范措施[J].現代企業雜志，2017（08）.

（作者單位：金成房地產集團有限公司）