數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)中的應(yīng)用

林鈞

摘 要：房地產(chǎn)有效的營(yíng)銷，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)具有重要性與必要性。在市場(chǎng)中進(jìn)行調(diào)查與預(yù)測(cè)，有利于降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)更好的經(jīng)營(yíng)。在市場(chǎng)調(diào)查與應(yīng)用中，離不開數(shù)學(xué)方法的應(yīng)用。數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)用中起著非常重要的作用。鑒于此，本文筆者將對(duì)數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)中的應(yīng)用進(jìn)行分析與研究。

關(guān)鍵詞：數(shù)學(xué)方法；房地產(chǎn)；調(diào)查與預(yù)測(cè)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1671-2064（2018）05-0247-02

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)取得了突破性的進(jìn)展，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中，依然存在一些風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，影響市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般都會(huì)進(jìn)行調(diào)查與預(yù)測(cè)，規(guī)劃發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)。《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)》是中專教育教學(xué)的重要內(nèi)容，教師要利用數(shù)學(xué)方法，提升學(xué)生學(xué)習(xí)興趣。在此背景下，本文將研究數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)中的應(yīng)用。

1 如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由買方市場(chǎng)向賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈起來(lái)，相關(guān)企業(yè)必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，獲得信息，才會(huì)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立足腳跟，把握機(jī)會(huì)，促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。

（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查包括三個(gè)階段，準(zhǔn)備階段、正式調(diào)查階段、總結(jié)階段。調(diào)查前的準(zhǔn)備階段，主要有對(duì)工作的識(shí)別與界定，確定調(diào)查目標(biāo)、調(diào)查計(jì)劃、調(diào)查方案的設(shè)計(jì)、問(wèn)卷調(diào)查表、人員選取、數(shù)據(jù)分析、制定日程等等，確保調(diào)查工作順利進(jìn)行與開展、正式調(diào)查階段包括資料的收集、對(duì)調(diào)查人員的培訓(xùn)與實(shí)地調(diào)查，這是市場(chǎng)調(diào)查最關(guān)鍵與最核心的階段，總結(jié)階段就是對(duì)搜集來(lái)的資料進(jìn)行整理分析，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，撰寫調(diào)查報(bào)告，進(jìn)行跟蹤調(diào)查與反饋。

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的程序。預(yù)測(cè)是在調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，在對(duì)各種資料、信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，運(yùn)用一定的方法與手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種因素進(jìn)行綜合分析，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)與趨勢(shì)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)包括以下幾個(gè)方面：確定房地產(chǎn)預(yù)測(cè)目標(biāo)、整理資料、選擇預(yù)測(cè)模型、分析預(yù)測(cè)誤差，產(chǎn)生預(yù)測(cè)結(jié)果。

2 數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)運(yùn)用的必要性

（1）教學(xué)目標(biāo)不合理。《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)》，在過(guò)去的教學(xué)中過(guò)于注重向?qū)W生傳授理論知識(shí)，教學(xué)時(shí)間比較少，學(xué)生在教學(xué)中只會(huì)壓縮課程，加快教學(xué)進(jìn)度，完成教學(xué)內(nèi)容，學(xué)生學(xué)習(xí)的時(shí)候比較吃力，跟不上進(jìn)度，學(xué)生學(xué)習(xí)積極性不高，這些與學(xué)校課程教學(xué)目標(biāo)錯(cuò)位有關(guān)系中專學(xué)校學(xué)制較短，理論教學(xué)過(guò)多，學(xué)生動(dòng)手與實(shí)踐能力不足。這個(gè)時(shí)候，教師將數(shù)學(xué)方法融入到《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)》中，學(xué)生可以更加利用知識(shí)進(jìn)行實(shí)踐活動(dòng)。

（2）教學(xué)考核方式比較陳舊。在教育教學(xué)中大多數(shù)教師采取的都是填鴨式滿堂灌的教學(xué)方式，教師一味的講，學(xué)生被動(dòng)的聽，教師傾囊相授，學(xué)生參與程度不高，學(xué)習(xí)的時(shí)候注意力難以長(zhǎng)時(shí)間集中，上課過(guò)程效果并不是十分理想。同時(shí)，考核與評(píng)價(jià)方式也依然受到應(yīng)試教育的影響，教師與學(xué)生過(guò)于注重考試成績(jī)，考試的時(shí)候去學(xué)習(xí)，考完試就忘記了，這是大部分學(xué)生的真實(shí)寫照，學(xué)生不會(huì)利用知識(shí)進(jìn)行實(shí)踐。這是利用數(shù)學(xué)方法的必要性。

（3）課程難度較大。在進(jìn)行教學(xué)的過(guò)程中，涉及的知識(shí)比較多，統(tǒng)計(jì)學(xué)知識(shí)，對(duì)學(xué)生的難度要求比較高，但是大多數(shù)學(xué)生的數(shù)學(xué)基礎(chǔ)比較差，學(xué)習(xí)思維并不發(fā)達(dá)，學(xué)生學(xué)習(xí)的時(shí)候比較吃力，學(xué)生難以跟上進(jìn)度，，在心理上產(chǎn)生畏難情緒，老師講解什么就學(xué)什么，自學(xué)能力比較差。數(shù)學(xué)方法在的利用，學(xué)生建立數(shù)學(xué)思想，構(gòu)建數(shù)學(xué)模型，讓學(xué)生理解這些知識(shí)的如如何在實(shí)踐中運(yùn)用的。

（4）實(shí)踐環(huán)節(jié)的欠缺。在教學(xué)中，重理論忽視實(shí)踐，盡管教師采取了許多案例分析、分組討論的方法，但是大部分知識(shí)都是圍繞某個(gè)特點(diǎn)的知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行分析，旨在證明論點(diǎn)，學(xué)生很難進(jìn)行實(shí)踐，不利于提升學(xué)生的動(dòng)手實(shí)踐能力，學(xué)生如何在工作中進(jìn)行有效的調(diào)查與預(yù)測(cè)中呢。因此，教師必須要結(jié)合學(xué)生實(shí)際，將數(shù)學(xué)方法引入到教學(xué)中來(lái)，有利于提升學(xué)生的動(dòng)手實(shí)踐能力。

3 數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)中的應(yīng)用

3.1 數(shù)學(xué)方法及其在課程中的應(yīng)用

（1）數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)方法。數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)分析是一種定量分析法，這種方法主是依據(jù)研究對(duì)象的數(shù)量以及變化規(guī)律來(lái)描述事物，在這種數(shù)學(xué)分析法中，比較常用的方法是運(yùn)用數(shù)據(jù)的綜合性行分析與研究。集中數(shù)據(jù)的變化會(huì)將全部數(shù)據(jù)進(jìn)行整合變量，規(guī)劃為一個(gè)數(shù)據(jù)的指標(biāo)，代表整體數(shù)據(jù)的發(fā)展趨勢(shì)。具體來(lái)說(shuō)，這種數(shù)據(jù)整合的方法有許多，例如中位數(shù)、眾數(shù)、平均數(shù)等等，來(lái)展示數(shù)據(jù)的分散程度。

（2）關(guān)于數(shù)學(xué)解析性分析。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)中，所謂的解析性分析就是借助數(shù)學(xué)的理論知識(shí)，對(duì)調(diào)查與預(yù)測(cè)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行深入解讀，實(shí)施定量分析。常見的數(shù)學(xué)解析性分析方法有數(shù)據(jù)的方差，預(yù)測(cè)的聚類、整合因子等方面的分析。在數(shù)據(jù)方差分析中，分析不同數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查與整合，了解整個(gè)調(diào)查數(shù)列中自變量對(duì)因變量的影響與意義，整合調(diào)查結(jié)果，數(shù)據(jù)的方差分析，可以依據(jù)嘉定的數(shù)據(jù)分布，進(jìn)行數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，這種方法比較穩(wěn)定。

（3）數(shù)學(xué)定量從預(yù)測(cè)方法。總的來(lái)說(shuō)，方差分析是分析不同來(lái)源數(shù)據(jù)變化對(duì)總變化的影響，方差具有穩(wěn)健性，在寬松的環(huán)境下，近似有效。聚類分析是“物以類聚”的研究方法，主要是把多個(gè)變量重新組合在一起，形成綜合變量，反映變量信息。

（4）利用數(shù)學(xué)模型進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)定量預(yù)測(cè)。定量預(yù)測(cè)是依據(jù)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行充分分析的，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法需要計(jì)算機(jī)技術(shù)，對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析與預(yù)測(cè)。定量預(yù)測(cè)技術(shù)是建立在現(xiàn)代數(shù)學(xué)理論統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)上，通過(guò)建立數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)模式，預(yù)測(cè)結(jié)果才是更加準(zhǔn)確的，預(yù)測(cè)需要依據(jù)客觀事實(shí)，可靠性是更加高的，對(duì)中期與短期預(yù)測(cè)具有十分關(guān)鍵的作用。

3.2 推動(dòng)數(shù)學(xué)方法在課程中應(yīng)用的策略分析

（1）制定科學(xué)合理的教學(xué)目標(biāo)。在教育教學(xué)中，要是想要促進(jìn)教學(xué)方法的有效應(yīng)用，就要對(duì)教學(xué)目標(biāo)進(jìn)行掉與分析。《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)》的運(yùn)用中，要依據(jù)學(xué)生的學(xué)習(xí)基礎(chǔ)，學(xué)習(xí)能力、學(xué)習(xí)內(nèi)容進(jìn)行數(shù)學(xué)方法的有效融合，在課程的學(xué)習(xí)中，教師要對(duì)學(xué)生的問(wèn)卷調(diào)查能力、數(shù)據(jù)分析能力、整理運(yùn)算能力進(jìn)行培養(yǎng)，這些都是運(yùn)用數(shù)學(xué)方法中教師需要的技能。教師修正教學(xué)目標(biāo)，要從這些方面提升學(xué)生的綜合技能，讓學(xué)生在工作與實(shí)踐中更好地運(yùn)用數(shù)學(xué)方法。

（2）推動(dòng)項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)教學(xué)法。項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)教學(xué)法，教師依據(jù)現(xiàn)實(shí)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)教學(xué)內(nèi)容，將項(xiàng)目氛圍多個(gè)具體的任務(wù)，學(xué)生最終完成任務(wù)，掌握教學(xué)內(nèi)容，達(dá)到教學(xué)目標(biāo)。項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)教學(xué)法，依據(jù)教師與學(xué)生的學(xué)習(xí)完成具體任務(wù)，學(xué)習(xí)目標(biāo)會(huì)更加明確，培養(yǎng)學(xué)生解決問(wèn)題的實(shí)際能力。教師可以將本地區(qū)代售的住宅項(xiàng)目引入近來(lái)，為了較好的促進(jìn)住宅區(qū)的發(fā)展，需要進(jìn)行調(diào)查分析。

（3）重組調(diào)查內(nèi)容，提升學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。一般來(lái)說(shuō)，中專學(xué)校的學(xué)習(xí)基礎(chǔ)能力比較差，學(xué)習(xí)能力、理解能力有待提升，教師在教學(xué)中要學(xué)會(huì)化繁為簡(jiǎn)，將知識(shí)變得更加簡(jiǎn)單、生動(dòng)與形象，吸引學(xué)生的注意力，調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。教師應(yīng)該交給教學(xué)重點(diǎn)放在數(shù)學(xué)方法的愚弄上。原理的運(yùn)用，運(yùn)算流程，督促學(xué)生對(duì)所學(xué)的知識(shí)進(jìn)行整理與分析，提升學(xué)生的表達(dá)能力與參與意識(shí)。

（4）重視學(xué)生實(shí)踐操作能力。該課程開展的主要目的就是要提升學(xué)生的實(shí)踐能力，教師在教學(xué)的時(shí)候，需要將實(shí)踐教學(xué)放在關(guān)鍵的位置上，讓學(xué)生以3—4人為小組，進(jìn)行實(shí)踐，運(yùn)用數(shù)學(xué)分析方法去進(jìn)行調(diào)查，讓學(xué)生熟練運(yùn)用數(shù)學(xué)模型，進(jìn)行方差分析，聚類分析，提升學(xué)生實(shí)踐操作能力，逐漸提升學(xué)生對(duì)課程內(nèi)容的掌握。

總而言之，數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)中具有十分重要的作用。在課程的開展中，要結(jié)合學(xué)生的學(xué)習(xí)方式、學(xué)習(xí)基礎(chǔ)、學(xué)習(xí)內(nèi)容，進(jìn)行實(shí)踐分析，逐漸提升實(shí)踐能力。

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