抵押借款合同中存在的法律問題審視與分析

摘 要 現階段，個人住房按揭貸款是一種常見的抵押借款形式，因為抵押借款合同屬于銀行單向格式協議，存在一些法律問題而影響人們自身權益。例如：個人權益、合同內容不完整而給個人帶來較大壓力、還貸設計不科學等還應給予高度重視。鑒于此，本文結合實踐研究，以實際案例對個人權益保護與損害，就抵押借款合同中存在的法律問題審核進行簡要分析。

關鍵詞 抵押借款 合同 法律問題 審視

作者簡介：趙瑜華，浙江勵恒律師事務所副主任，浙江大學法學碩士，研究方向：民商法、公司法。

中圖分類號：D922.28 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.282

人們通過按揭貸款形式購房有效緩解了我國房地產改革中人們買房困難的問題。不過，個人按揭貸款也存在了諸多不足，因為國內金融行業在國家金融的高端地位，被市場壟斷。針對這一問題，一些銀行采取按揭貸款合同形式，通過具有的資金優勢過于重視自身效益，缺少對人民的權益保護。

一、抵押借款合同對購房人權益影響

對保證人保證資格、實力、手續審查不嚴，從而使保證流于形式，造成貸款風險。

一是忽視對保證人主體資格的審查，未按《擔保法》有關規定，把不能作為保證人的如鄉鎮資產經營公司辦公室、村民委員會等行政職能部門或未經授權的企業分支機構充當保證人。由于保證人主體資格不合法，形成無效保證。

二是忽視對保證人是否具有代為清償能力，即保證人是否具有經濟實力的審查，由于保證人沒有經濟保證能力，從而形成擔而不保。

筆者實例為證，以某銀行個人住房抵押借款合同為例，對其中的住房法律問題進行審核。人們和銀行簽署的抵押借款合同涉及的法律問題涵蓋：

第一，借款合同關系，當事人為借款人、貸款人。

第二，抵押合同關系，雙方為抵押人與抵押權人，合同內借款人與抵押人為甲方，貸款人與抵押權人為乙方。

根據相關法律要求指出：合同條款是當事人為重復應用而預算制定，同時在制定合同過程中未與對方協商的內容。該合同屬于格式合同，但其中也標注了各方秉承著公正、平等自愿、受信的原則簽署合同，嚴格履行合同內容。格式合同實質為：雙方未經過商議，乙方不可能與甲方達成共識簽署合同，而實際上，乙方會通過自己的優勢編制不合理內容。

（一）通過優勢增加甲方責任，轉嫁乙方責任

根據《抵押借款合同》內容規定：抵押過程中，甲方應保管好抵押物，確保抵押物完整且隨時接受乙方檢查。若抵押物受損、丟失或價值縮減應盡快回復抵押物價或在一個月內重新提供相關的經過乙方同意的相等價值抵押物。

該規定實質上要求不管出于哪一種原因，按揭抵押房產的全部或部分受損、價值減少全部由購房人去負責。同時，向按揭銀行重新提供有關價值抵押物。但是，結合擔保法規定：抵押人對抵押物價值減少無過錯的，抵押權人你僅能在抵押人由于損害而獲得的賠償范圍要求提供擔保。缺少實際狀態分析而要求購房人員承擔全部風險，這樣一來使得購房者權益受到損失，而按揭銀行確保利益最大化。因為按揭合同屬于銀行出示，所以法院在相關案件審視時需要根據相關法律內容，即：以提供格式條款乙方免除責任、增加責任、排除對方主要權力為由，該條款無作用。

（二）乙方對存在疑議的內容選擇權受到損害

根據抵押借款合同規定：本合同在執行階段，當事人各方若存在矛盾可以商議解決，若未達成，乙方可以向本土人民法院起訴。在商議訴訟過程中，本合同不包含爭議部分的條款依然執行。而結合《合同法》規定，當事人商議包含協調、仲裁、訴訟。通過比較能夠看出，抵押借款合同削弱了乙方對矛盾解決方式的選擇權。

二、格式合同解釋不全面，甲方被動

因為銀行在開展抵押貸款業務時應不斷的和借款人簽署抵押借款合同，優化合同訂立流程，目前銀行都編制了抵押借款合同。結合《合同法》內容規定：合同全部為格式合同。格式合同的利用更加便捷、節省經濟投入，不過因為提供格式條款的一方在主動地位，編制的格式內容更有助于主體發展，另一方面則較為被動。想要避免該類狀況出現，還應加強當事人權益的保護，《合同法》中明確指出：通過格式條款訂立合同的提供格式條款乙方秉承著公正原則明確當事人權益。同時，通過科學的形式提醒另一方注意限制責任的內容，根據對方需求、內容應強調說明。但是，在實際業務執行時銀行通常不會主動向借款人解釋可能增加責任的條款，雖然偶爾有借款人提出異議、缺少專業了解，銀行人員對其異議解釋較為含糊。

（一）貸款種類不足

現階段，住房貸款分為商業與公積金貸款。結合相關法律要求，住房公積金體制實質上為住房保障體制，而商業貸款為銀行業務范圍。據調查顯示：個人住房公積金和個人購房商業貸款比較，因為公積金貸款僅分為兩個時間段貸款，5年以下為4.7%、5年以上為5.2%。商業貸款分為3個時間段：1--3年為7.5%；3--5年為7.74%，5年為7.83%。所以，5年以下的貸款利率銀行按揭貸款年利率比公積金貸款利率高1.81%，5年以上貸款利率超出1.44%。而一些購買者對其數據缺少意識，表面看利率相近，一些借款人原本通過公積金貸款的而使用商業銀行貸款，反而增加了經濟壓力。

接下來，筆者詳細的對個人住房公積金與商業銀行貸款的還款利息進行分析。例如：王某想要借款50萬用在按揭貸款，20年還完本息，商業貸款在還款形式上使用額本息方法計算：兩種全部為50萬20年住房貸款，因為貸款形式差異使用商業銀行其利息近50萬；使用住房公積金利息約30萬余元。如果選擇商業貸款形式將會增加借款人經濟壓力，利息差異明顯；收益方則為銀行。

（二）還款途徑不足

結合抵押借款合同規定：當事人住房按揭貸款分為等額本息與等額本金還款。前者即：借款人按月通過相等的金額償還貸款本息，還款時間每月還款本息相等，計算方法為：每月還款=貸款本金*月利率*還款月。后者為借款人每月等額償還本金，貸款利息隨應還本金逐月降低，計算方法為：每月還款額=貸款本金+（貸款本金-累計還款額）*月利率。但是，哪種還款方式更合理？例如：50萬貸款還款時間為20年，使用等額本金還款方法借款人可以少付9萬余元。現階段，多數銀行以等額本息還款法為主。一些借款人專業知識過硬且在信息對稱條件下對借款人而言，整體趨向少付利息，加之，相同時期銀行的存款利率低于貸款利率。因此，借款人結合自身狀態若想要通過等額本金法還貸少支付利息而銀行人員刻意規避該項還款形式，對借款人個人權益將會受到影響。

三、提前還款法律分析

在甲乙雙方簽署抵押借款合同后，會出于不同影響因素而希望提前還款。針對乙方而言提前還款則縮小了貸款風險性。但實質上商業銀行對借款人提前還貸較為排斥，而設置了一些條例規避提前還款。基于銀行角度來說，提前還款屬于違約責任，借款人提前還款需要通過銀行的同意，還應支付一些違約金。實質上根據《合同法》規定：債權人有權拒絕債務人提前執行債務，而提前執行不損壞債權人利益除外。其次，債務人提前執行債務給債權人提高經濟成本，由債務人負責。將其理解為：

第一，增加債權人經濟投入下，欠債人能夠提前償還或拒絕；因為提前執行會有助于債權人。

第二，帶有權責權，債權人權衡利弊可以和欠債人達成提前執行的意向，從而損失的期限利益為債務人負責。

事實證明，提前還款會增加銀行負擔，但其負擔并非是法律意義上的期限利益；而是銀行業務中常規商業風險。銀行若提前考量還貸階段可能有的不同狀態且制定風險措施，則可以有效的規避風險，反之將風險轉接到借款人則是不公正的。所以，債權人銀行基本無期限利益受損，所以不可結合相關要求拒絕債務人提前還款。

提前還貸問題其實質為經濟轉軌與金融深化中不同制度失衡導致的，其實是銀行借助優勢使得購房者自身權益受到損失，單純的立足于銀行主體效益而增加了購房者負擔。重新完善擔保手續，減少存量貸款風險。首先要摸清家底。信用社要組織力量對存量擔保貸款進行一次全面調查，根據借款人行業、貸款方式、貸款手續情況，對存量貸款的風險程度進行如實認定，以真實地反映現有信貸資產的風險狀況，為制定切實可行的存量風險貸款化解措施打下基礎。其次要積極采取措施，加以完善和補辦。根據認定的貸款風險，按照先易后難，制定化解落實計劃逐步進行完善。對擔保操作手續不規范的貸款，要限期做好補辦工作；對保證人主體資格不合法、無經濟保證實力的存量貸款，要采取積極的措施，收回或置換成有效資產抵押方式；對動產抵押率偏高、抵押物不足值的貸款，要采取壓縮或逐步增加其它擔保的方式，進行有效落實和化解。對存量動產風險貸款的化解，可根據實際情況適度提高城區商品房地和質押貸款的抵（質）押率，以減少動產抵押貸款額度。再次要落實存量風險貸款責任，加大考核力度。

四、結語

綜合分析，現階段抵押借款合同中存在的法律問題仍然存在，有待進一步優化。面對激烈的競爭，各家商業銀行都在服務上下功夫，因此，基于營銷需要，信貸人員往往在經辦業務中不自覺地對客戶作出某些遷就。但是隨著借款人的法律意識的提高，存在著借款人及保證人的“道德風險”，容易產生法律糾紛。因此，做好抵押借款合同中存在的問題優化尤為重要。

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