“法拍房”不應被同等適用限購政策

摘 要 “法拍房”作為司法救濟措施，在二手房交易中占比極低，加之本身巨大的風險性，如被無差別的適用限購政策，不但有違法律的原則，也極易造成負面的社會效應。地方政府應慎重制定相關政策。

關鍵詞 “法拍房” 適用 限購政策

作者簡介：何瑋，長江大學法學院，碩士（法律碩士）。

中圖分類號：D602 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.305

一、問題的提出

2017年北京出臺了一系列限購政策，號稱是史上最嚴厲的限購令，其被網友總結為“認房又認貸，納稅要五年，離婚也不行，限制商住房”。在平房與商辦房后，四月底已經將“法拍房”納入限購的范圍當中。北京住建委發布消息：本市限購范圍內要將法院競拍房納入其中，競拍人如果缺少的購房資格，不能辦理相關的產權登記。這一措施似乎堵住了投機性買房的最后漏洞，使大量準備參拍者在北京的“安居”夢瞬間破碎。

（一）“法拍房”的概念

“法拍房”即因法院強制執行而被拍賣的房屋，指由于債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務，債權人為了達到以債務人名下房屋拍賣款抵償負債的目的，通過司法程序向法院申請強制執行的房產。法拍房的來源一般因商業貸款和民間借貸未按時還貸，或司法沒收和被認定為無主財產而產生。在實際操作中，雖然“法拍房”的數量不多，但因其不受限購政策的限制，使得不少“房蟲”鉆了空子，其主要參與到司法拍賣的過程中，得到相關的房產，然后采用多種渠道獲得利潤。

（二）“法拍房”的優勢

以北京為例，在房價暴漲的2015、2016年，法拍房具有價格低、不限購的顯著特征，因此在一定程度上吸引了較多的競爭者。

1.實惠的價格

司法在進行拍賣房產時，由于是“問題”房，因此拍賣的底價與市場價相比較為低下。若一套“法拍房”的評估價為300萬元，那么通常情況下，該套房源首次起拍價為評估價的80%，若出現流拍，房價在前一次保留價基礎之上仍有20%（48萬元）的下行空間。若三拍繼續流拍則進入變賣程序，此時價格可低至市價的50%以下，即不足150萬。中介公司多喜好以此為噱頭招攬顧客，號稱“用100萬買300萬的房不是夢，錯過了法拍房就等于錯過了好幾個億！”

2.不限購

在2016年6月之前，司法拍賣房產，不在限購范圍之內。即便有的競買人是外地戶籍，或者其名下具有多套房產，仍然能參與到競買的行列。同時，如果競買后需要進行過戶工作，只需要出示法院開具的《協助執行通知書》以及《裁定書》，在性質上是一種強制過戶行為。

（三）全國范圍內“法拍房”實施限購的具體狀況

2017年4月27日，北京市通過市高院、市規土委、市住建委召開聯合會議，制定相關的限購規定。之后，廣州、深圳、南京、石家莊、三亞等十余個城市也要求法拍房限購。除此之外，大多數城市仍未將“法拍房”列入限購范圍，如2016年11月10日，杭州市住建局的官網在限購政策解答中表示，“限購范圍內并不包含司法拍賣住房”。西安也在2017年6月出臺的房地產市場調控政策中明確表態不對“法拍房”限購。

“法拍房”是否應該與普通二手房同等適用限購政策？筆者認為答案是否定的。

二、“法拍房”被限購，有違法理

（一）對司法拍賣房產的性質認定

司法拍賣本質上是基于公權力的強制性拍賣，是保障司法判決落實的重要環節，與市場交易并非同一層面的問題。作為一種權利救濟途徑，它是司法程序的一部分，目的是實現司法公正，不同于一般市場交易中的雙方自愿的買賣行為，其乙方明顯是非自愿的。法院在收到拍價全款之后，作出拍賣成交裁定書的行為即產生物權變動的效力，司法權主要體現在法院強制執行委托拍賣的相關行為，協助執行的主要方式為不動產登記，這并不影響物權的變動情況。

（二）“法拍房”適用限購政策缺乏法律依據

我國《物權法》第二十八條、《民事訴訟法》及其司法解釋中的相關規定，司法拍賣已明確相關的性質：“根據法定程序進行裁定的以物抵債或者拍賣成交，抵債裁定送達買受人、標的物所有權自拍賣成交裁定、接受抵債物的債權人進行相關轉移。”

可見，我國的立法已對司法拍賣這種特殊的物權變動形式做出了明文規定。競拍人不因限購政策而喪失購房資格，對司法拍賣房屋執行限購政策，是與民訴法司法解釋，甚至更高位階的物權法相違背的。

（三）地方性限購疑似行政權對司法權的干擾

地方政府相關職能部門發布的限購令要根據通知、意見等多種形式，在一般情況下，其并不屬于地方規章或者相關的行政法規。進行司法拍賣時，其主要根據《民事訴訟法》。根據我國立法體制的改革，《民事訴訟法》的法律地位明顯高于“限購令”。相關的限購政策僅僅是政府進行宏觀調控的組成部分之一，并且宏觀調控不能超出指定的范圍。如南京市簽發公文，在房地產市場綜合執法的辦公場所中明確表示：在司法拍賣時獲得的房產應該按照相關的限購政策嚴格執行。此行為雖然有著維護公共利益的良好愿望，但確實產生了行政權力干涉司法公正的嫌疑。

（四）“多地異政”有損法律的權威性和統一性

法律是由立法機關制定，并由國家強制力保證執行的行為準則，對全體社會成員有普遍的約束力。法的特征要求其具有統一性和可預測性。法律是法治建設中重要的組成力量，相關的人民法院在進行保證公平正義、化解矛盾糾紛時，法律的統一性是關鍵的因素。由此可以看出，“多地異政”這種做法明顯有損法律威嚴，同時很容易發生實際的法律難題，這就需要引起相關部門的高度重視。

三、 高風險性決定了法拍房的購買政策應相對寬松

據統計，從“法拍房”總的購買人群上來看，占比較高的確實為投機者——專業炒房的“房蟲”，催生出“多房合法”問題。但是絕對不能因為抵制炒賣“法拍房”，而一刀切的對法拍房實行與其他二手房無差別的限購政策。

“法拍房”不論作為剛需住房還是另辟蹊徑的投資渠道，其劣勢都是非常明顯的：

1.存在法律規定的執行回轉的可能性。遲遲不發的裁定書將導致房屋全款資金被占用，購房者或將承擔巨大的融資借貸費用。

2.雖然司法拍賣房產可以強制過戶給購房者，但如果存在長期租約，因“買賣不破租賃”，購房者可能長期無法入住。且根據參拍規則，如房屋存在拖欠的水電物業費、滯納金等都需要購房者承擔，甚至還可能補繳土地出讓金和納兩次契稅，總支出或將遠超一般二手房。

3.易陷入原房主的債務糾紛。因民間借貸房屋被多次抵押，可能存在多個債權人。即使是法院在拍賣前也無法完全掌握民間借貸的情況，購買了這樣的房屋，即使成功入住也難得安寧。

4.全額付房款。拍賣成功后，一般要求10個自然日一次性支付拍賣款。其中只有一部分狀況較好的房產可按揭貸款，且貸款比例較普通二手房更低。動輒數百萬的房款，使絕大多數人望而卻步。

保障法律的剛性與法治公正，是需要一定的社會成本的。并且法拍房本身具有高風險性，需要有相對寬松的準入政策和一定的溢價空間來彌補其與生俱來的巨大劣勢。若僅以善政的理由損害法律剛性，需要通過犧牲當事人利益以及司法原則在一定程度上完善房價調控，這樣可能導致法律權力大于行政權力的結論被提出相關質疑，從長遠看來得不償失。

四、以北京為例，限購使“法拍房”市場降溫

（一）“法拍房”限購政策出臺前，北京火爆的法拍房市場

在法拍房被限購之前，專做司法拍賣房屋生意的“房蟲”們的生存之道：以八折價格購入一套價值數百萬元的住宅，即使原本不具備在京購房資格者也可以繞過限購令。辦好房產證后，這套房會以二手房的身份迅速進行上市交易，從而獲得巨額利潤。

以2017年1月1日至4月1日在某平臺完成的司法拍賣的房產為統計樣本，北京市房產通過該平臺完成司法拍買次數為120次，流拍28次，絕大多數為一次拍賣即成交。其中參拍人數最多的一套位于豐臺區，建筑面積為135平方米。公開的資料顯示，該套房評估價為599萬，起拍價為420萬，吸引了多達63人報名。3月15日，這套房經過54輪競價，最終以910萬的價格成交，折合單價為6.7萬每平方米。而同一時期該小區的參考均價為僅6萬每平方米。

（二）實施相關政策，法拍房市場并不理想

在2017年4月28日之后同樣執行住宅限購政策的法拍房，目前成交價普遍低于評估價，房源少有人問津。截至11月15日，京東拍賣平臺即將開拍的住宅用房共57套。其中，僅有5套房有人報名。同樣，在淘寶司法頻道上可以查詢到，截至11月15日，北京正在進行的拍賣信息有14條。其中，只有2套房源有人報名，且都只有1人報名，其他房源則無人問津。石景山、通州“法拍房”成交價不到4萬而同一地段二手房單價卻在5萬-7萬元。

五、 “法拍房”限購或將造成較大的負面社會效應

（一）法拍房市場究竟是一個怎樣的市場

以上海為例，2017年，上海公拍網共1303次掛牌住宅類房源，成交729套，成交率56%。這組數字意味著什么呢？2017年，二手房成交總套數為149210套，其中法拍房占比為0.49%，2016年法拍房占比0.50%。與北京，廣州，深圳對法拍房限購不同，上海房地產交易中心明確表示，“法院的裁定書、判決書或者調解書，以及拍賣行相關的協助執行通知書，屬于強制拍賣的行為，都不會被限購。”這也導致一定程度上“房蟲”的資金流向上海，所以上海的數據有足夠的代表性。但結果顯示，作為碩果僅存的法拍房不限購的一線城市，法拍房依然是一個小眾投資渠道，其對整體房價的影響微乎其微。這不得不令人懷疑，地方政府對“法拍房”限購僅僅是為了表現出了一種姿態罷了。

（二）限購政策下的拍賣，侵害了債權人和被執行人的利益，更易產生交房糾紛

拍賣法明確規定：拍賣的表現形式為公開競價，其需要將特定物品以及財產權利轉讓給價高者的買賣形式。司法拍賣自身就是救濟措施，其讓債權人利益最大化是最終的目的，價高者得。而限購前提下的法拍，價高者很可能排除在參拍者之外，這有損被執行人和債權人的利益。房價大大低于市價可能導致債務清償不充分，同時被執行人也會認為遭受了不公正的對待，心理失衡，更易產生拒不騰房等違法行為。

（三）促使抗風險能力較弱的剛需購房者涌入法拍市場

法拍房必須全款是導致其長期不受重視的首要原因。在信貸寬松的時代，全款買房被認為是成本非常高的事情。但如今，在最強限購令的作用下，法拍房全款甚至比二套房首付80%還要低。這就促使大量剛需購房者進入競拍隊伍。這些剛需住房者的特點是，抗風險能力差且選房經驗少，對“法拍房”的需求卻是價格低且居住舒適度高。而法拍房本質上就是有問題的房產，盡管不同房子問題的嚴重性不同，但是盲目進入“法拍房”市場并非理智的選擇，其隱性成本絕非普通家庭可以承受。

六、結語

綜上所述，筆者認為對法拍房無差別的適用限購政策，將造成負面社會效應，是得不償失的。從調控的角度上來看，政府采用適當的行政行為平衡房價是可取的，但是需要注意的是，要充分考慮政策的相關法律依據。并且“司法拍賣房”數量有限，并不能在一定程度上大面積突破限購政策。各地應該因地制宜，而不能一刀切，否則勢必造成法拍市場的困境，使債權債務關系進一步惡化。地方政府如確有需要，應在調研統計的基礎上，細化對“法拍房”的指導政策，即要穩定房價也要保障司法拍賣的順利開展。

參考文獻：

[1]張占路.法拍房地產投資市場研究.價格理論與實踐.2004（8）.

[2]王世強.“法拍房”是否適用限購政策.新法制報.2017-07-04.