政府政策對房地產市場的調控效果分析

摘 要：自改革開放之后，我國開始由計劃經濟逐漸轉變為市場經濟，市場經濟運行有其自身的發展規律，其中商品價格是供需雙方博弈的結果，房地產市場也屬于市場經濟的一部分，其價格也是供需雙方博弈的結果，因此可以通過分析政府政策對對房地產供求關系的影響來分析政策對房地產市場的影響。

關鍵詞：供給；需求；房地產

房地產市場的健康發展關系到國計民生，近年來各級政府也出來了很多關于房地產的政策對其進行控制，政府政策是影響房地產市場最主要的因素之一，因此我們通過分析每種政府政策對房地產市場的供給和需求的影響來分析政府調控政策的效果。

一、土地政策對房地產供給的影響

土地政策對房地產的供給具有重要作用，一定時期內城市土地的出讓面積越大，房地產市場上的增量土地就越多，土地出讓數量與房地產增量土地的供應數量存在正向關系，但是這種正向性受到容積率的影響和存在政策時間滯后效應。提高房地產數量的供給可以通過增加土地供應的數量和提升容積率的方法達到，進而間接影響房價穩步下降，反之，政府也可通過減少土地的供給或容積率控制來實現房價的上調。土地供給的減少將傳達出未來住房供給減少的政策信號，在短期內剛性需求持續堅挺的情況下，對未來住宅供給預期減少的預判將加大需求，推升房價。因此政府在利用土地供給數量和房地產數量與房價之間的關聯性進行政策調控時時候，應當注意土地買賣雙方尤其是市民對未來房地產市場價格走勢的心理預判，這種對土地市場的未來供給預期影響很可能放大政策的調控效應。土地供應量主要是通過影響房屋供應量來引導和改變房地產市場的整體格局，但是土地供應量的改變對房價變化的作用非常微弱。土地供應量的改變對房地產市場的作用主要是通過影響房地產供應量和通過政策頒布影響人們對房地產市場的心理預期實現的。

二、利率政策對房地產供給和需求的影響

中央銀行可通過公開市場業務、改變再貼現率、法定存款準備金等貨幣政策工具來改變貨幣供應量。當貨幣的供應量超過市場需求后，超發的貨幣就成為房價上漲的驅動力。通過分析貨幣供應量和房地產價格之間的關系，發現貨幣供應量與房地產價格顯示出很強的相關性。這表明中國經濟對房地產強依賴，每一次貨幣供應量的大幅上升或下降，均對應著房價增速的明顯變化。這是由于大量的貨幣投放，使得充裕的資金流向了房產市場，推動房價上漲。

利率的調整影響是對人民幣貨幣政策的控制屬于直接信用控制工具的一種。從理論上來說，利率的上調對于房地產開發商而言，意味著資金負擔進一步加大。在當前保障性住房建設的巨大沖擊下，房地產開發商已經開始擔心住房需求市場，這個時候央行進一步“加息”無疑是雪上加霜，開放商的資金負擔更加嚴重，因此，大批開放商紛紛尋求其他出路以轉移資金風險。利率的上調對于投資者和購買者群體而言，其交易費用進一步增大。美國的次貸危機告訴人們，加息的持續最終會導致那些貸款買房無力承擔高漲的利息負擔。房貸違約現象的增加會通過證券化機制傳導到整個金融資本市場。與美國的情況有所不同，我國的證券市場相對還不夠發達，金融機構的買房貸款更是存在很大程度的政府干預，但是應該可以看到，投資者與購買者面臨的交易費用中，利息的增加“貢獻”很大，完成一項交易要花費的成本加大，在這種接近穩定的加息的心理預期下，投資者與購買者定會三思而后行，因此利率增加會同時降低房地產市場的供給和需求。

三、限購、限貸政策對房地產供給和需求的影響

近年來各地政府多次對房地產市場實行限購限貸政策，限購指的是在市場上對買方或者投資方的購買數量進行限制，其本質是對市場供求的一種強制性干預。房地產限購的本質則是采用行政手段臨時性地凍結一部分需求，即局部性的數量管制。短期內，房地產限購似乎比傳統的調節手段更為直觀有效，但其成本也十分明顯，因為它阻礙或推遲了部分消費需求的實現，因此房產限購只能是過渡性的制度安排。“限購令”的實施意味著我國房地產轉向市場經濟與行政調控并行的運行局面，其基本立論邏輯是：市場這一看不見的手盡管是強有力的，但并不是全能的，需要政府這支“看得見的手”強制干預。由于土地稀缺性的特點，房地產業中市場發揮作用的效果會受到更大的影響，因此更加需要政府行政干預力量的介入。

與限購這一直接的行政干預手段相比，限貸顯得間接一些，即通過提高購房的首付款比例甚至暫停貸款，降低房貸的杠桿效應，從而抑制投機行為。但在實際操作上受到限貸影響最大的是自住需求而不是投機需求。限貸的效果與收入高低呈負相關關系，對中低收入人群影響最大，對高收入人群影響最小。相關機構調查數據顯示，年收入在 50 萬以上的人群中，超過七成人至少擁有一套房產，四成有兩套及以上房產。這些人中超過 25% 在置業中選擇高額首付或者一次性付款，限貸對他們影響小。然而，限貸對超七成的低首付置業人群產生了較大的影響，他們絕大部分屬于首次或改善性置業者，限貸對他們影響最大。因此，限貸實質上更多是抑制自住需求，這樣的效果違背了政策初衷。究其根源，限購、限貸政策的實質都是限制房地產市場、房地產價格的有效運行，破壞價格機制調節社會資源配置的作用，無法達成政策預期的降低房價的目的。

參考文獻

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作者簡介

寧永俊（1990—），男，山西運城人，山西財經大學2015級（理論經濟學）學術碩士研究生，研究方向：城鎮化。

（作者單位：山西財經大學經濟學院）