2017年青島市房地產現狀、分析及發展對策研究

魏怡然

【摘 要】近年來青島市發展迅速，在2017年青島市房地產價格出現大幅度上漲。本文結合青島市房地產價格情況及2017年出臺的限購政策，從宏觀和微觀方面分析青島市房地產現狀。在此基礎上，針對青島市房地產發展提出建議。

【關鍵詞】青島市；房地產；限購；發展

在經濟形態穩中向好的發展背景下，2017年，青島市房地產價格出現大幅度上漲，如圖1所示，青島市房屋均價漲幅達4000元，而核心城區市南區和嶗山區的房屋均價上漲近8000元，房價上漲不僅導致大量購房剛需市民對高漲的房價望而卻步，也導致了恐慌性搶房的現象，青島市內部房地產格局開始改變。

一、青島市房地產價格波動走勢及特點分析

總體上看，近年來青島市房地產價格一直保持比較穩定的增長，每年漲幅約0.5%，市區內商品房均價每年漲幅不超過1000元。然而在2017年出現了比較大的增幅，如圖1所示，自2017年2月開始，青島市房屋均價便開始不斷上漲，對比4月和2月的房屋均價，漲幅達到近2000元。目前，青島市商品房的均價已經達到19713元。

青島市由于地處沿海，建筑地基條件優良，受歷史文化建筑和交通便利條件的限制，青島市發展最集中的區域為市南區、市北區、嶗山區，而房地產價格也發展出明顯的區域特征。三大城區由于資源豐富，靠近港口，歷史沉淀悠久，所以發展非常迅速。依托優勢資源，迅速發展第二三產業，吸引了大量的人口，房產開發量大，因此房屋均價也遠遠高于其他城區。其中嶗山區因環境適宜，經濟發展好，商品房銷售均價近37000元/m2。而地處較為偏僻的萊西市，商品房銷售均價僅6000元/m3。

除區域特征外，還表現出比較強烈的“中等戶型”需求特征。從戶型結構看，90至144平方米住宅投資416.6億元，增長27.6%，占全部住宅投資的45%，占比同比提高11.8個百分點。從銷售情況來看，2017年90至144平方米住宅銷售面積在全市銷售總體下滑的大趨勢下逆勢增長，增速為4.9%。由此可以看出，中等戶型在整體房屋銷量下降的情況下不降反增，滿足了大部分購房者的需要。

二、限購政策對價格的影響及作用

在2017年3月出臺的限購政策中，對非本市戶籍居民家庭購房作出了限制，對擁有一套住房以上的家庭購房也作出了暫不允許的規定，同時提高了首套房和二手房的最低首付比例。這一系列政策的規定旨在抑制房價的不斷上漲，然而限購令的出臺使得購房者出現恐慌的情緒，因為擔心房價進一步上漲并喪失購房的機會，使得大批觀望的購房者進入市場，在短時期內出現了供不應求的現象，而根據供求關系，這種現象再次推升房價上漲。

根據研究發現，限購政策的頒布對于房價具有明顯的抑制作用，但限購政策的效果具有時滯性。限購政策在初期對房價并沒有顯著的抑制作用，但隨著時間的推移，限購政策對房價的抑制作用越來越大且更加顯著[1]。截止到目前，限購政策頒布已近一年，青島市房價再次回歸2017年之前的穩步上漲的態勢，可以看出隨著時間的推移，限購令對房價確實產生了抑制作用，也抑制了投機性購房者的需求。

三、青島市房地產發展對策

根據青島市提出的發展規劃，青島的目標是成為中國北方最具影響力的國際航運中心和區域性物流中心、服務中心、金融中心、高新技術產業中心。要從根本上對青島市經濟發展進行新的審視和定位，立足于解決新的發展階段房地產市場運行中的突出矛盾，從政策層面上進行宏觀調控[2]。

（一）調整供給結構，加速去庫存

目前青島市全市商品房待售470萬平方米，仍是比較大的庫存量。因此，要加快完善偏遠住宅小區的交通、教育、醫療、商業等配套設施，增強對于購房居民的吸引力，消化庫存商品房。還可以結合城市棚戶區改造計劃，年度住房保障計劃等，將庫存商品房用作安置房、限價商品房，公共租賃房等，多措并舉消化房屋存量[3]。

（二）抑制投資（投機）性需求

投資（投機）性需求是推動我國房價上升的主要動力[4]，大量投機性需求和高頻次的交易使得供求市場關系不穩定，房價受此影響也會產生較大波動，因此，抑制投機性需求是青島市房地產發展的關鍵。抑制投機性需求，關鍵在于縮小房產價格與價值之間的差距，在流通領域征稅或限制倒買倒賣等行為，可以有效的穩定房地產市場。

（三）完善信貸市場，創造良好金融環境

根據不同購房者的需要，創造不同的信貸模式，對不同地區，不同收入水平的購房者建立不同程度的信貸體系[5]，努力適應政策的變化，既要滿足政策需要，也要防止過多資金流入市場，增加風險。同時商業銀行要加強住房開發貸款的供應，緩解當前市場開發動力不足的現象，保證住房保障計劃、城區棚戶區改造計劃的順利進行，為營造健康的青島市房地產市場做出貢獻。

【參考文獻】

[1]鄧柏峻，李仲飛，張浩.限購政策對房價的調控有效嗎[J].統計研究，2014，31（11）：50-57.

[2]王玉海.近年來青島市房地產變化及其對實體經濟的影響[J].環渤海經濟瞭望，2007（03）：2-6.

[3]陳端永.新常態下青島房地產市場現狀分析與思考[J].中國統計，2016（04）：61-62.

[4]張德榮，鄭曉婷.“限購令”是抑制房價上漲的有效政策工具嗎？①——基于70個大中城市的實證研究[J].數量經濟技術經濟研究，2013，30（11）：56-72.

[5]王玉海.近年來青島市房地產變化及其對實體經濟的影響[J].環渤海經濟瞭望，2007（03）：2-6.