淺析中國房地產價格泡沫的測度及其成因

【摘要】改革開放以來，隨著中國經濟的不斷發展，房地產價格問題一直是社會關心的焦點問題。2018年，7月31日中共中央政治局會議明確提出“遏制房價上漲”的要求。目前對于房地產價格泡沫的測度指標主要包括房價收入比和房屋租售比。本文對房價收入比和房屋租售比兩個指標進行分析發現，中國主要城市的房地產價格大都存在一定程度的價格泡沫。本文認為房地產價格出現泡沫的主要原因在于中國國內存在數量龐大的剛性需求、土地的壟斷供給以及房地產市場的不斷虛擬化，因而為了化解房地產價格泡沫應當擴大廉租房、經濟適用房等政策性住房供給，應當擴大城市土地供給，應當完善國內資本市場，增加投資渠道。

【關鍵詞】房地產；價格；泡沫；成因

1、引言

改革開放以來，特別是住房制度改革以來，我國房地產市場迅速發展，房地產價格不斷上升。近年來，房地產產值占GDP的比例不斷上升，2017年達到6.5%，房地產已經成為我國經濟發展的支柱產業[1]。房地產能夠帶動整個經濟發展，但是房地產的發展會對實體經濟產生擠出效應，并抑制居民消費，從長遠來看不利于經濟的可持續發展[1]。

2018年7月31日，中共中央政治局會議分析研究了中國上半年的經濟形勢。會議明確提出“遏制房價上漲”要求。相比于以往“遏制房價過快上漲”的要求，本次會議的對于抑制房地產價格上漲的表述更加明確和嚴格，房地產價格再次成為了人們關心的焦點問題。那么中國房地產價格是否存在泡沫，泡沫的程度如何呢，導致中國房地產價格出現泡沫的原因是什么？本文將重點分析以上幾個問題。

2、泡沫的定義及中國房地產泡沫的測度

2.1 泡沫的定義

“泡沫”往往是指資產價格嚴重偏離其基本價值，帕爾格雷夫經濟學詞典將將泡沫狀態描述為：一種或一系列資產在一個連續過程中陡然漲價，使人們產生還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主，這些買主往往是以投機獲利為動機，并不關注資產本身的盈利能力[3]。因此，當人們對房地產進行投機，使其遠遠高于其本身價值時，房地產泡沫就產生了。那么中國房地產是否存在泡沫，泡沫的程度又如何呢？

2.2 中國房地產價格泡沫的測度

目前較為常見的對于房地產泡沫的測度指標包括房價收入比、房屋租售比、房地產價格增長率與實際GDP增長率之比、房價增長率與GDP增長率之比、商品房價格增長率與CPI增長率之比等[3， 4]。其中，房價收入比最能夠反應消費者對房地產價格的承受能力，房屋租售比則主要反映房屋以出租方式取得收益率情況，因而可以認為是度量房地產泡沫最主要的兩個指標。

一般認為，房價收入比在3～6之間屬于合理范圍，表一給出了2017年中國35座重點城市的房價收入比，可以看出35座重點城市的房價收入比僅有長沙在合理范圍區間，第一名深圳更是高達39.64遠遠高于合理區間。不僅如此，在這35個城市中，僅有9座城市的房價收入比的增長速度為負，其余均出現了不同程度的上升。

房屋租售比等于房屋月租金與售價之比，一般認為合理區間為1：200～1：300。表二給出了中國23座主要城市的房價租金比?？梢钥闯鏊?3座城市的房屋租售比都在合理區間以上，排名第一的廈門更是高達1：1100。

根據以上兩個指標可以看出，中國大部分城市都存在房地產價格的泡沫，但是并不是所有的城市都存在泡沫，而且每個城市的泡沫程度存在很大的差異。

3、房地產價格泡沫形成的原因

由前文分析可以看出，目前中國各大城市的房地產價格存在一定程度的泡沫，那么房地產價格泡沫的形成原因是什么呢？本文認為主要原因在于以下幾點。

3.1 數量龐大的剛性需求

剛性需求是支撐房地產價格上漲的根本動力[1]。雖然剛性需求不會直接導致房地產價格出現泡沫，但是剛性需求是房地產價格出現泡沫的基本誘因。剛性需求增加的原因在于以下兩點。第一，雖然中國在上個世界80年代起實施了計劃生育，但是由于之前的生育率暴漲，1987～1990年間中國迎來了第三次嬰兒潮，隨著此次嬰兒潮人口年齡增長到適合結婚生育的年齡，房子成為了生活必需品；第二，中國快速的城鎮化使得農村人口大量向城市轉移，2017年，中國城鎮化水平達到58.52%，城市常住人口超過8億人，且每年都會增加大量城鎮常住人口。適齡人口和城鎮人口構成了數量龐大的房產需求，需求數量增加直接推動了房地產價格的上漲，因此房地產也吸引了很多投機者，希望通過轉手買賣賺取差價，進而推動房地產價格出現泡沫。

3.2 土地的壟斷供給

土地是房地產最主要的成本，土地價格的上漲直接推動了房地產價格的上漲[1， 5， 6]。土地資源是一種稀缺的不可再生的資源。根據中國的產權制度，城鎮土地的所有權屬于國家。企業、居民等法人可以購買土地的使用權。一般而言，用于房地產的土地一次性可以轉讓70年的使用權，而使用者則需要向地方政府繳納一定的土地出讓金。由此可以看出，地方政府實質上是土地的壟斷供給方。

對于地方政府，發展經濟往往是其工作的重中之重，而發展經濟則需要投入大量的財政，但是由于地方政府的稅收水平有限，只能通過其他方式提高其財政收入，而大部分地方政府都將土地出讓金作為提高財政收入的重要渠道[1]。由于土地的壟斷供給直接推高了土地成本，進而影響了房地產的成本，所以助推了房地產泡沫的出現。

3.3 房地產市場的不斷虛擬化

由于有數量龐大的剛性需求做依托，房地產市場的流動性和虛擬性大大提高[1， 7]。隨著房地產市場的虛擬化，房地產與實體經濟的聯系越來越弱，房地產的投資和投機功能逐漸顯現。房地產不再僅僅是一種消費品，更成為了一種投資品。任何投資品的價格在升值預期下都會上升，在適婚人口增加和城鎮化進程的雙重預期下，房價逐漸攀升。穩定的投資收益吸引了更多的投機者介入房地產市場。又由于國內投資渠道的匱乏，從而使得“炒房”成為了謀求財富的重要工具，所以大量資金涌入房地產市場，進而催生了房地產價格泡沫。

4、化解房地產泡沫的政策建議

第一，應當擴大廉租房、經濟適用房等政策性住房供給。由于當下中國國內存在大量的剛性需求，因而房地產的投機者敢于對房地產進行炒作，而緩解剛性需求最有效最直接的辦法就是增加供給。只要滿足了剛性需求者的住房需求，投機者希望其他人高價接手的預期就會減弱，投機資金就會主動退出房地產市場，房地產價格泡沫自然就會化解。

第二，應當擴大城市土地供給。當下土地供給是約束房地產供給的主要因素，土地成本也是房屋建設的主要成本，因而增加住房供給的前提是增加土地供給，只有土地供給增加了，住房供給才會增加。

第三，應當擴大城市土地供給應當完善國內資本市場，增加投資渠道。房地產泡沫形成的另一個原因在于大量資金的融入，緩解資金涌入的方法既可以是“堵”也可以“疏”。一味的禁止房地產炒作，但是不給予資本更好的投資渠道，只會使得投機者想盡辦法規避管制，效果并不理想。因而，應當擴展投資渠道，引導資金從房地產市場流向其他資本市場。

參考文獻：

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[2]陳志剛，吳國維，張浩.房地產泡沫如何影響實體經濟投資[J].財經科學，2018（03）：93-106.

[3]郭恩澤，陳榮清.房地產泡沫測度體系構建研究進展[J].中國房地產，2018（18）：37-45.

[4]曹琳劍，王杰.房地產泡沫的測度預警及防范[J].中國房地產，2018（12）：71-79.

[5]郭冊，王文玫.我國房地產泡沫成因及治理對策[J].經濟師，2018（6）：40-41.

[6]武增元.中國房地產價格泡沫原因分析[J].現代經濟信息，2014（04）：334.

[7]鞠方.房地產泡沫研究：基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架[M].中國社會科學出版社，2008.

作者簡介：

毛譽凱，山東省濟南第二中學，山東濟南。