房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制分析

王政偉

【摘要】城市建筑的不斷興起，房地產(chǎn)企業(yè)也有著良好的發(fā)展機(jī)遇，業(yè)主對于房產(chǎn)測繪中的面積預(yù)算問題的關(guān)注點(diǎn)不斷增多。房產(chǎn)測繪是一項含有比較多內(nèi)容的工作，在現(xiàn)有的條件下，房產(chǎn)測繪中的面積測算存在一些問題。本篇文章介紹了房產(chǎn)測繪中的面積測量的方式，測量中存在的問題以及結(jié)合現(xiàn)實(shí)提出優(yōu)化措施，目的是為了提高房產(chǎn)測繪中的面積測算的水平，進(jìn)一步提升房產(chǎn)事業(yè)的地位。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測繪；面積測算；質(zhì)量控制

一、房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪

房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是指在某一個規(guī)定的區(qū)域內(nèi)，比較大范圍的建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，基礎(chǔ)測繪要求技術(shù)人員有著比較高的專業(yè)水平以及科學(xué)知識，對工作設(shè)備也有一定的要求，該項工作具有一定的難度。

（二）房地產(chǎn)項目測繪

房地產(chǎn)項目測繪與房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪相比更為簡單一點(diǎn)，它是在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及房地產(chǎn)管理的過程中需要測繪的有關(guān)的圖紙、數(shù)據(jù)等內(nèi)容。該項工作對工作人員的技術(shù)要求與專業(yè)水平相對低一點(diǎn)，該項工作都是與房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬管理、教義、開發(fā)以及拆遷等工作有關(guān)聯(lián)的，所以這項工作量很大，其中最重要的一項是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測繪。

二、影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量的重要因素

房產(chǎn)面積測繪的質(zhì)量受到各種的因素干擾，主要原因如下：一是房產(chǎn)的測繪質(zhì)量要求很高，無論是對人員還是技術(shù)，都需要一定的專業(yè)水準(zhǔn)，著眼現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)測繪市場，就測繪人員的技術(shù)水平來說，各種的參差不齊，在具體的測繪過程中使用的工具也有失精準(zhǔn)，而測繪的實(shí)際操作能力更加不敢用規(guī)范二字來形容，這些問題的凸顯，都是對測量結(jié)果有一定的不利影響；二是房產(chǎn)測繪規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)缺乏一定的完善性，針對具體的測繪問題的解釋也是沒有清晰的規(guī)定和解釋，這些隱藏于測繪中的漏洞，都是當(dāng)前房產(chǎn)測繪無法適應(yīng)建筑行業(yè)發(fā)展的具體表現(xiàn)；三是發(fā)展中的建筑設(shè)計行業(yè)，會出現(xiàn)各種新的問題和弊端，卻沒有對應(yīng)的相關(guān)規(guī)范來依據(jù)，且各個地區(qū)存在地域性差異，不同的單位只有根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w實(shí)際，才能進(jìn)行測繪的技術(shù)選擇和更新，各種規(guī)范的缺乏還有管理及技術(shù)水平的落后，都造成了測量結(jié)果的不準(zhǔn)確性。

三、提高房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的相關(guān)措施

（一）實(shí)測與預(yù)測的檢驗與差異處理

1.預(yù)測

預(yù)測是指在商品房還未建成時進(jìn)行的預(yù)計面積量算，為開發(fā)公司辦理房屋預(yù)售備案登記使用；而實(shí)測則是房屋建成后進(jìn)行的實(shí)際的面積測量，兩者之間往往存在著一定的差異。為保證房產(chǎn)測繪中面積測算的的正確性，測繪人員做了以下保障工作：（1）計算的過程中，參與計算的人員對第一次計算的成果做了相應(yīng)的對算檢核；（2）外業(yè)測繪人員對照甲方提供給的房屋規(guī)劃設(shè)計平面圖以及相關(guān)資料一一對應(yīng)檢查長度是否有誤、進(jìn)而檢查面積；（3）相關(guān)的技術(shù)負(fù)責(zé)人、質(zhì)量負(fù)責(zé)人對本宗面積測算相關(guān)成果進(jìn)行了質(zhì)量檢查。

2.差異處理辦法

一般有以下的情況：面積差異：如果有不同，那么最后按實(shí)測尺寸來計算；這時候就要涉及到業(yè)主退還或者補(bǔ)差價的問題；原地更改：如果業(yè)主不同意退還或補(bǔ)差價，這時候就涉及到施工單位要在相關(guān)測繪單位的協(xié)助下進(jìn)行原地更改，更改的最終結(jié)果要與規(guī)劃批準(zhǔn)的附圖一致。

（二）完善測繪規(guī)范

在遇到一定的房產(chǎn)測繪問題時，可以依據(jù)相關(guān)的《房產(chǎn)測量規(guī)范》進(jìn)行具體的解決。但仍然在實(shí)際的房產(chǎn)測繪中存在各種各樣的問題。如，相關(guān)的規(guī)則對飄窗進(jìn)行的一定面積測量的規(guī)定，只要是落地就算是全面積。反之，就不算作全面積內(nèi)。陽臺只要進(jìn)行封閉性處理，那么可以算做是全面積，不進(jìn)行封閉性處理就按照一般的面積進(jìn)行計算。但實(shí)際中卻遭遇了很多問題和麻煩，開發(fā)商為了變相的增加容積率，故意增加飄窗的數(shù)量，并且在實(shí)際中不做落地處理，僅高出地面十幾公分。不封閉處理的陽臺卻做得很大，這些飄窗和陽臺卻還按照規(guī)定的面積計算，顯然不合乎常理。針對這種情況，有的城市就制定了地方性的規(guī)則，這也是對當(dāng)?shù)販y繪制度的完善和規(guī)范，對于提高測繪的質(zhì)量性而言，具有一定的重要意義。

（三）測量設(shè)備更新

要提高測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，不更換掉老化的設(shè)備是無法實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的。這需要房地產(chǎn)企業(yè)購買新的精密儀器設(shè)備，可以保證工作中的測量誤差不會過大。工作人員在測量過程中，也需要集中注意力，把數(shù)據(jù)測量的盡量準(zhǔn)確化，在測量公司方面使得公司的信譽(yù)提升，另一方面也保障了消費(fèi)者的權(quán)益，從而可以推動房地產(chǎn)事業(yè)一直走一條向上的道路。

（四）控制面積測繪差異

因為受到了施工的影響，在實(shí)際建造的過程中，墻體厚度比較于原設(shè)計厚度會有或多或少的出處。測量人員在進(jìn)行實(shí)測的時候，需要復(fù)核房屋外墻的各功能區(qū)和尺寸，最終是以實(shí)際測量的結(jié)果為準(zhǔn)，如此一來，會嚴(yán)重影響到房屋的建筑面積。如果面積誤差是由測量誤差和施工誤差引起的，則需要施工人員以圖紙為依據(jù)，嚴(yán)格的進(jìn)行施工，保證工程質(zhì)量。除此之外，作為測繪人員，也需要不斷促進(jìn)自身測量精度和作業(yè)水平的提升。

綜上所述，房產(chǎn)市場正在朝著更加繁榮的發(fā)展階段邁進(jìn)。特別是對于房產(chǎn)行業(yè)至關(guān)重要的測繪行業(yè)，要考察人員的技術(shù)能力，檢查測量工具精密性，杜絕測繪質(zhì)量的偏差性存在，確保測繪市場的規(guī)范性運(yùn)行，確保我國的房產(chǎn)行業(yè)的有序、健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]江瑋賓，陳小蓉.房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制分析[J].黑龍江科學(xué)，2017，8（02）：116～117.