房地產全壽命周期的投資管理與控制

隨著我國經濟發展和社會進步，作為我國支柱型產業之一的房地產業也不斷呈現高速發展的態勢，但由于我國房地產投資管理控制缺乏科學規范的管理方法和體系，導致房地產項目的投資管理控制水平較低，影響了企業的經濟及社會效益。本文立足于房地產投資建設的全壽命周期，分析探討了房地產開發建設各階段的投資管理與控制，旨在能夠有效提升房地產投資管理水平。

房地產業的發展關系到我國社會主義現代化建設和國民經濟的健康可持續發展。房地產業的開發和投資管理涉及眾多環節和部門，我們要抓好房地產項目投資建設的每個環節，對投資項目建設全過程進行嚴格的監督與控制，采用科學高效的管理技術和方法來提高投資管理水平，在保證工程質量的前提下降低工程造價、減少不必要的損失、提升企業經濟效益和社會效益。

一、房地產投資的影響因素

影響房地產建設項目投資的因素有很多，而項目的規模、質量、工期三要素基本決定了整個項目的投資與建設規模。項目規模是影響房地產投資的決定性因素，項目規模越大涉及的建設過程和需要管理并完成的任務也就越多，消耗的資源和資金也就越多、工期也就越長，項目整體質量的要求相對越高。因此，在項目投資建設前，要通過制定科學合理的規劃設計和方案來綜合確定建設項目的性質、規模等。此外，施工材料及其市場價格也是影響房地產項目投資建設的關鍵因素之一，要在項目投資建設之前做好相應的市場準備和調研工作。

二、房地產全壽命周期的投資管理與控制

（一）設計階段的投資管理與控制

設計階段的方案策劃和規劃設計是房地產項目投資管理的重點，并直接決定了整個項目的成敗，設計費用雖占項目投資總費用的比重低，但設計階段是決定項目性質及規模的關鍵階段，它決定了后期房地產項目的投資規模和項目建設的整體方向，也影響著工程建設質量和項目建設工期，所以我們應重視設計階段對整個項目生命周期的影響。首先，應選擇合適的設計單位，采用公正、公平、公開的設計招標方式來篩選出價格合理、口碑良好、專業水平優秀的設計單位，在保證設計質量的前提下有效降低設計階段的資金投入；其次，當下我國房地產設計單位的設計思想理念較為落后，往往不能深入的研究設計過程和設計環節，因此，要通過合理的分解和細化設計環節來不斷的深化設計過程；最后，加強設計過程中對設計人員的監管并減少不必要的浪費和投入。傳統的設計人員成本觀念淡薄，在進行設計時只重技術指標和往往忽略成本指標，要制定科學合理的獎罰制度來提高設計人員的成本意識。

（二）施工階段的投資管理與控制

設計階段對整個項目的投資管理影響巨大，但施工階段的投資管理卻是最為復雜繁瑣。施工階段的投資管理占據了整個項目生命周期的絕大部分，該階段的資金投入、資源消耗量、設備及人員管理的工作量是非常巨大的，我們必須要重視并加強各階段的施工管理控制。首先，業主和施工方都必須嚴格以工程合同為依據，各盡其責的完成好本職工作，降低工程風險和工程索賠發生的概率，監理方也要充分發揮自己的功能職責，保證建設工程的整體質量和工期；其次，業主應做好施工組織設計審核及工程變更處理工作，采用技術經濟綜合評價法來審核施工組織設計方案，如遇到工程變更需仔細核對工程量清單和價格表，嚴格依據合同規定來更改合同，避免施工方故意抬高價格；最后，在實際施工過程中遇到工程索賠時，施工方會尋找各種機會來索要賠款提升自身經濟利益，業主方就必須要精通工程索賠的相關規定和索賠制度標準，避免施工方胡亂索要賠款造成額外的成本負擔。但在確實應該予以施工方補償和索賠時，施工方必須嚴格按照相關標準和規定執行索賠，并以此來保證施工方的經濟利益。

（三）竣工階段的投資管理與控制

竣工階段的投資管理與控制的重點是要做好工程審核和結算工作，將核定的工程造價限定在合理的范圍和限額之內，嚴把竣工結算審核工作的大關，尤其是對于工程變更及材料價格方面的把控。業主方要根據項目的具體情況和相關規定認真的對竣工材料進行核對與審查，例如：對工程合同、招標文件及設計方案和圖紙、工程量清單和價格表等材料的審核，核對過程中業主和施工方發生異議時，需通過監理方來輔助校核和確定，以此來確保工程造價和項目總投資額的真實性。

三、結語

總之，房地產項目的投資建設是一項復雜的系統化工程。房地產行業的發展水平和前景事關我國國民經濟發展和我國現代社會主義建設，我們要明確影響房地產建設投資的各項因素，不斷抓好并細化房地產項目建設各階段的投資管理與控制，從整體層次上提升房地產成本的管理能力和管理水平，以此促進房地產行業的健康、快速、穩定發展，從而推進我國可持續發展戰略、加快我國社會主義現代化建設進程。（作者單位為石伯男昆侖銀行）