機場土地定價方法的選擇與應用

高飛

近些年，經濟發展水平的提升，促進了我國民航機場行業的快速發展，從而使機場的功能更加完善，使機場成為了客貨集散中心與綜合開發功能區，而機場企業作為經營主體，在經營過程中對土地運用的頻率越來越高，因此，合理土地定價方法逐步凸顯。文章以機場土地定價為重點，分析了機場土地利用與經營特點，從而選擇合理的定價方法，保障機場企業經濟效益的實現。

隨著我國機場業的快速發展，我國政府通過機場屬地化的方式，對機場土地的產權進行了劃分，其中大部分土地都歸政府所有，但仍將市場化引入到地方機場的運營中，使越來越的機場企業通過資本運作提高經濟效益。而對于機場土地的合理利用與經營，能夠為機場建設、發展、投資提供強有力的支持，但是必須選擇科學的機場土地定價方法。

一、機場土地利用與土地經營特點分析

（一）機場土地利用特點

規劃上體現出時間局限性。機場是我國基礎設施建設的一部分，其規劃設計必須滿足未來長時間內客貨吞吐量的需求，如果在未來的應用過程中，無法滿足需求，則需要對機場進行擴建。但時間上的局限性不會對土地的用途、建筑密度、容積率等造成影響。

機場土地利用多元化，存在較大程度的差異。通常情況下，大中型的機場用地區域內，可能涉及到商業用地、居住用地以及工業用地，具體劃分對機場土地利用有辦公、商業、碼頭、停車場、交通運輸、綠化、倉儲等多種不同的用途，而這些用途之間有著明顯的差異。

機場土地的升值空間大，隨著社會經濟的發展，城市基礎配套設施不斷完善，機場的客貨運量也在不斷提升，機場通過聚集產業，促進第三產業發展，使機場土地的升值空間巨大，尤其是在城市郊區地帶的機場，其更發揮著帶動周邊經濟發展，解決勞動力就業問題的作用。

土地使用權具有復雜性的特點，機場土地可以通過劃撥、租賃、轉讓、作價出資或入股等方式獲得使用權，不同功能和用途的土地使用權獲取方式不同，一般用于經營性的機場土地通常以出讓的方式獲取使用權。

（二）機場土地經營特點

通常是按照旅客吐吞量、運輸起降架次以及貨郵吞吐量三項指標評價衡量一個機場的規模與機場的發展水平，近年來我國機場吞吐量逐漸升高，從而也表明經營狀態良好。

機場的主要業務有航空性業務以及非航空性業務兩項內容，其中起降費、貨運服務、食品配餐等屬于航空性業務；商業零售、廣告等屬于非航空性業務，而且這些業務都與機場吞吐量等三項生產目標有所聯系，從三項衡量指標的數據可以反映出機場的經營效益情況。

另外，機場土地經營過程中，突出了其投資大、使用壽命長、成本高的特點，機場作為我國基礎設施建設內容，對其機場土地的經營也體現著準公共產品的特點，很多區域都有著明顯的準經營性特征，但這些收入往往不夠彌補最初的投資建設；而航站區、收費停車場、加油站等盈利的經營服務則有著良好的經濟收益。但其經營業務會根據政府的特定政策進行調整。所以，機場經營業務也處于變化當中。

二、機場土地定價方法的選擇與具體應用

機場用地定價方法常用的有三種，第一種是基準地價修正法，這種方法是在已掌握的城鎮基準地價以及基準地價修正系數信息基礎上，通過替代的方式，將土地所處區域、自身特征的相關條件進行平均，然后在參照城鎮基準地價修正系數進行價格調整，這種方法主要適用于具備基準地價以及修正系數的土地定價上。第二種方法是成功逼近法，這種方法主要是將土地開發過程中消耗的費用作為定價依據，再進行利息、利潤、繳稅、增值收益等方面的價值計算，但是這種方法不能準確的計算出土地所處位置、受市場價格影響程度、土地用途，主要適用在新開發的土地定價、缺法市場引導的工業地定價上。第三種方法是收益還原法，這種方法是計算土地在未來發展中年預期客觀純收益基礎上，分析資本化率，其是一種估價定價法，估價后對比現實中純收益的情況，其理論基礎十分嚴格，適用于收益或存在潛在收益價值的土地定價中。由于機場用地范圍內存在一定具有收益開發的經營性項目和用地，所以利用收益還原法能夠更客觀的對土地進行還原與定價。

利用收益還原法進行機場土地定價需要利用其理論與計算公式，在了解機場現階段的經營收益情況下，假設所有因素都不發生變化，根據機場企業的資產情況、經營能力、發展潛力、吞吐量平均增長率估計土地未來的純收益，然后通過尋找合理的土地還原率，對土地進行定價，有效的保障結果的客觀性與有效性。

三、結語

綜上所述，土地定價是一個十分復雜的過程，根據機場土地的特點與特征，采用收益還原法能夠提升其定價的可靠性與客觀性，但這種方法仍具有局限性，隨著機場功能以及業務類型的增加，這種方法也應得到合理的修正，以便在土地定價中廣泛應用。（作者單位為云南機場集團有限責任公司）