論房地產泡沫與銀行金融風險防范

白文祖　丁智洋

在城市化快速推進的今天，由于城市中各項基本設施，例如，醫療以及教育等均較為完善，所以也吸引了大批民眾的涌入，并且對于城市來講，其可用于房地產建設的用地本身就很有限，所以也在一定程度上助推了房價的上漲，致使房價出現一波又一波的增長。除此之外，對于國人來講，房地產已經不僅僅具有居住的屬性，同時也是投資理財的工具，從而也因此為房地產泡沫的形成增加了風險，致使銀行金融風險大幅度的提高。所以，本文將著重對房地產泡沫與銀行金融風險防范進行必要的討論，以供參考。

目前，盡管我國政府出臺了多項政策來抑制房價的上漲，但是政策的實施效果并不顯著，甚至多個城市的房地產價格仍然顯現出較快的上升態勢，所以也為房地產泡沫的形成提供了機遇。與此同時，在對房地產泡沫出現的原因進行分析后發現，當今我國經濟發展過熱是導致泡沫在房地產中出現的主要誘因，同時在房地產價格持續上漲的過程中，我國銀行對此提供了充足的動力支持，也因此增加了銀行金融行業出現風險的概率，極大的威脅我國經濟發展的可持續性。

一、分析房地產泡沫與銀行金融風險之間的聯系

通常來講，房地產泡沫指的是隨著我國經濟發展速度的加快，我國民眾對改善住房條件的愿望極為迫切，但是由于城市中可用于房地產建設的用地極為有限，所以導致房地產資源稀缺，從而引發房地產實際價值遠低于其市場價格的情況，從而引發房地產泡沫情況的出現。現階段，在我國絕大多數城市之中，當中的房地產市場仍然表現出蓬勃的發展態勢，并且價格也是一漲再漲，所以對于房地產開發商來說，這無疑會為其帶來豐厚的經濟利益，從而也為房地產泡沫的出現帶來極大的可能。對于民眾來說，一房難求已經成為顯著的社會問題，急需國家證詞來予以調控。

同時，房地產行業的蓬勃發展，同樣也對周邊產業的發展帶來了機遇，所以我國銀行金融行業也因為房地產價格的持續增長而獲得了豐厚的利潤。然而，房地產泡沫如果在房地產行業顯現出來，則對于我國銀行金融行業來說，其無疑也會因此出現相當程度的經濟損失，甚至導致整個金融體系出現癱瘓。另外，一旦戳破房地產泡沫，房地產的價值無疑會進入下跌區間，導致個人消費水平下降，這同樣會顯著影響我國銀行金融行業的發展。總之，如不對房地產泡沫問題予以抑制，繼續任其上漲，則必然會影響我國銀行金融市場的穩定，從而引發相應金融風險的出現，對我國未來經濟發展是極為不利的。

二、房地產泡沫對銀行金融發展的影響

為了保障我國經濟可以有條不紊的發展，對銀行金融風險防范加以關注是極為重要的。然而，在現階段，我國房地產價格持續走高，所以也因此導致泡沫在房地產市場中形成，所以如果未對此問題加以重視，則一旦房地產泡沫消失，勢必會對我國銀行金融行業的整體穩定性造成影響。另外，之所以銀行會因為房地產泡沫而出現金融風險，主要是因為：

（一）信息獲取存在不對稱

現階段，我國房地產市場仍未得到完整的建立，當中信息無法清楚的予以獲得，并且分析系統也相對比不不完備。所以，為了可以準確的對房地產價格進行計算，需要借助于貼現比率、貶值預算以及預期通貨膨脹等關鍵指標。然而，上述指標難以得到權威機構的認可，同時也無法準確的獲得全部信息，即便房地產處于黃金發展機遇，作為銀行來說，其也無法對房地產價值予以精準的計算，所以會導致抵押物高估情況的發生或者只是對房地產當時市場價值予以反應，而無法得到準確的變現價值，甚至與市場價值相比，房地產的變現價值與前者有著較大的偏差。因此，可以看出房地產泡沫的出現，將會使銀行無法對房地產貸款風險予以有效、快速的應對，致使銀行蒙受相應程度的金融風險

（二）風險短視問題

對于房地產本身來說，其貸款時間通常為20年以上，所以也因此容易導致短視問題的發生。現階段，我國房地產業正處于蓬勃發展的時期，并且隨著房地產價格的逐漸提高，銀行對于房地產方面的貸款也更加積極，并且也因此獲得了豐厚的回報。此外，鑒于房地產市場如此強勢，民眾也會認為房地產價值并不會出現顯著下跌，所以不論是剛需購房者還是投機者，均爭相開始了房地產的搶購，致使房地產價格持續攀升，從而也導致貸款額與價值比率的持續下降，進而引發房地產風險被低估情況的出現，相應的調控管理也更為放松。然而，如果貸款額小于抵押產品的情況，作為銀行來講，其也不會擔心相應經濟風險問題的出現，甚至部分銀行管理者認為，我國經濟結構較為完善，存在抵御大規模金融風險的能力，所以房地產泡沫不會對銀行金融產生過大的沖擊，正是對早期警告信號的忽略，所以也會因此導致金融風險在銀行中的出現。

（三）監督管理存在疏漏

從宏觀上來看，我國經濟正處于高自由度的發展態勢之中，所以作為銀行管理部門來講，其可能不會在市場中應用高風險的管理策略。此外，在市場經濟體制下，高風險策略對于銀行而言，可能會在短期為銀行帶來可觀的利益，但是從長遠來看，隨著銀行利益的不斷提升，相應的風險也就轉變為加快銀行經濟利益提升的主要動力，正式因為如此，銀行的監督管理部門往往只注重經濟利益，而開始放松對高風險策略的控制，致使部分疏漏在監督管理過程中出現，致使房地產泡沫越來越大，一旦某一天泡沫消失，則勢必會對銀行金融造成更大的經濟損失。

三、防范房地產泡沫對銀行金融造成風險的對策

對于銀行金融來講，房地產泡沫的出現，在短期內便會對銀行形成較大的金融沖擊，如無法對房地產泡沫予以有效的防范，則勢必會引發更嚴重的金融風險問題，甚至會造成金融危機的出現。另外，從房地產泡沫與銀行的關系可以看出，兩者彼此制約，并且會導致一定循環關系的形成，兩者不斷交替的上升，因此，對房地產與銀行安全管理體系予以不斷完善，對銀行金融風險的防范將會起到積極的幫助作用。

（一）建立完善的金融市場

為了確保房地產可以在我國健康、有序的發展，需要我國積極的對金融市場予以完善，從而有助于降低投機行為在房地產市場中出現的概率，對保證我國房地產行業的健康發展有著積極的幫助作用。另外，金融市場的不斷完善，同樣可以將風險危害予以逐步緩解，減輕銀行因房地產泡沫而引發更加嚴重的負面影響。

（二）努力構建多種金融渠道

通過構建更多的金融渠道，可以有助于分散金融風險。另外，對于我國房地產行業來講，主要的融資渠道存在兩種方式，即：銀行信貸與銀行信托。其中，由于僅有上述兩種融資渠道，所以也因此增加了銀行出現金融風險的概率。因此，為了避免金融風險在銀行中出現，便需要采取措施來積極的構建更多的金融渠道，使得金融風險可以由更多的渠道來承擔，同時金融渠道的增多，可以吸納更多的機構或者個人來參與房地產市場的投資，使其獲得更多收益，對分散房地產市場中的風險大有幫助作用。

（三）增強政府的宏觀調控作用

作為政府職能機構，為了避免房地產泡沫問題威脅到銀行金融安全，其需要從宏觀調控入手，建立并完善泡沫預警機制，從中對房地產的發展走勢加以預測，并監控房地產市場中的主要指標，例如，房屋需求指標、房屋價格指標以及供給指標等，從中來分析房地產是否存在泡沫傾向，為房地產市場的調控提供依據，如發現房地產市場存在發展過熱的情況，則有關職能部門便可準確的制定相應的調控預案，對預防房地產泡沫問題的出現有著積極的作用。

（四）預防投機行為在房地產市場中出現

一般來說，投機炒作也是助推房地產價格上升的主要因素，所以為了對房地產市場中的投機炒作行為加以限制，政府職能部門便要想方設法制定出有效的政策來抑制投機炒作行為，同時在法律的框架內，將投機炒作成本予以最大限度的提高，避免投機分子通過房地產來獲取暴利。例如，國家可逐步對信貸標準予以完善，并在購房時，對購買面積、家庭成員數量等予以考慮，最大限度的滿足剛性住房者的購房需求，防范金融風險的出現。此外，對于房地產貸款資金的使用情況，銀行及政府職能部門要高度留意，合理的調整與控制貸款資金的限額、防范炒房現象的發生，杜絕投機行為在房地產市場中的出現。

（五）調整房產需求和供給結構

通過市場調節機制以及政府的能動作用，綜合的對民眾的住房需求予以詳盡考慮，以此來增加房源的供給數量，并通過相應的需求程度來予以合理的優化和調整，最大限度的滿足民眾的購房愿望，合理的調整房地產價格，增加供地量，以此來滿足不同民眾的購房需求，對房地產企業以及民眾而言均會為此得到更大的收益。

（六）合理的構建銀行內部機制

對于房地產行業來講，其不僅有著較高的收益，同樣面臨的風險也更大。因此，作為銀行而言，其在處理房地產信貸業務過程中要對相應的尺度予以有效的控制，規范自身行為，努力構建出科學、合理的內部機制，并注意對銀行的管理制度予以有效落實。此外，在個人信用制度方面，銀行也需予以完善，并注意對貸款人的個人信用情況予以查詢，詳盡了解貸款人的自然情況，是否具備相應的還款能力，對降低銀行金融風險有著積極的作用。此外，在房地產開發企業辦理貸款業務時，同樣要對其企業資質予以詳盡的審查，調查貸款項目，并查驗企業的信用記錄與財務情況等。同時，對房地產企業與其借款人相關的交易情況也要予以關注，避免出現挪用貸款問題的發生，如企業經濟實力有限，則要對貸款金額加以限制，有有助于防范金融風險的出現。

（七）完善銀行監督管理機制

銜接，我國經濟正處于良好的發展勢頭，但是隨之而來的便是我國銀行金融市場變得更加捉摸不透，管理方面的難度也因此有所提高。因此，面臨復雜變化的金融市場，銀行需要對其自身管理監督機制予以完善，并要根據當地的房地產市場情況來對其予以有效的調控，最大限度的保障房地產市場可以有條不紊的發展，并注意靈活的運用各種策略來防范金融風險的出現，抑制房地產泡沫問題的形成。

（八）完善和規范中介服務

在推動房地產市場發展的同時，還要主要建立起相應的中介服務誠信體系。其中，政府可下大力氣來推動房地產評估體系、信用評級、地產保險以及信貸咨詢等機構的建立，以便房地產信息更加透明、真實。另外，努力拓展更多的房地產金融渠道，并建立起完善的金融機制，可以有助于緩解房地產企業融資渠道單一的問題。與此同時，在市場經濟體制下，注意將市場自身的調節作用發揮出來，如房地產市場出現發展過熱的態勢，則可運用限制貸款額度等手段來對市場的過熱表現加以一致，以此來實現調控房地產市場的目的，避免房地產泡沫對銀行金融造成過大的風險。

四、結束語

總之，房地產泡沫的出現，無疑會對銀行金融造成一定的風險，所以我國要加大對房地產市場調控的力度，在避免房地產市場出現泡沫的同時，緩解其對銀行金融所造成的風險，采取有效的防范措施來保證房地產市場以及銀行金融可以健康、穩定的獲得發展。（作者單位為遼寧對外經貿學院）