掙值法在房地產項目成本管理中的應用流程

王亞云

一、引言

房地產助推國民經濟的發展。我國房地產行業的穩步增長誘使眾多企業加入，行業競爭力與日俱增。與發展速度形成鮮明對比的是房地產企業在資金上大都處于短板。在這一現狀下，提供高質量、工期短、造價低的產品，降低房地產企業的項目成本，成為房地產企業取勝的關鍵。

二、房地產項目成本控制相關理論

（一）房地產項目成本構成

根據房地產開發行業和項目的成本構成特點，研究認為房地產建設項目的成本發生于各個環節：

前期工程費，指在項目前期階段支出的費用；建筑安裝費；房地產土地征用及拆遷補償費，包括土地使用權出讓金、征地費，城市建設配套費及拆遷安置補償費三部分；基礎設施建設費，項目開發過程中的強弱電、供水、天然氣、排水管安裝及環衛、綠化等工程的費用；公共配置設施費，在建設中不能實現有償轉讓的公共配套設施的建設費用；開發間接費用，工程管理費、資本利息化及物業管理費等。

此外，房地產項目在實施前會以項目的成本概念為基礎建立目標成本額和成本降低目標及分項目成本。

（二）房地產項目成本管控原則

在當今市場環境下，項目建設成本不僅會受到地價的影響，項目產品的定位、項目規劃條件、設計方案都會對房地產項目成本控制產生一定的影響。

對房地產項目的成本控制需要考慮兩點因素：一是在項目建設進行時，應采取技術手段和措施控制項目成本；二是目標成本預測是對整個項目的成本管理水平作出全面的估計。

對成本的控制要遵循以下幾個原則：以預算目標為基準，對各項費用進行嚴格檢查的目標管理原則；全面控制原則；過程控制原則；平衡責任、權力和盈利間關系的原則；系統性原則；例外原則，即在進行成本管控時要預留必要的彈性。

（三）當前房地產項目成本控制方法

對房地產項目成本進行控制，需要將實施全過程成本控制與全面采取綜合成本控制相結合。

房地產行業目前對項目成本的控制大多只注重建設階段成本管理；且成本分析所使用的數據大都來源于根據經驗和對項目的分析給出的估算和預測數據，這直接會導致現金流的實際數據與估算的數據出現偏差；另外，成本控制方法主要以偏差分析法為主，即通過定量的判斷兩個要素相減得出的偏差進行定性分析。這種量差分析結果對成本控制的指導是不夠的。我們要確立新的成本控制方法實現對整個過程中各項成本的很好控制。

三、掙值法的相關理論

（一）掙值法的內涵

掙值法是對項目目標的期望與實施的差異進行分析，衡量項目績效的一種方法，具有系統性、指導性和前瞻性，能為某一節點上的成本控制措施提供依據。

（二）掙值法的參數

掙值法包括掙值、計劃值和實際成本。掙值評價曲線（PV曲線）（如圖1.1所示）：

（三）基于掙值法的分析原理

基于掙值法的三參數，以時間為自變量，構造成本績效函數、進度偏差函數、進度績效指標等函數，預測總費用和時間。

1.成本偏差與成本績效指標

成本偏差（CV）實際消耗費用與預算費用間的差額：CV=ACWP-BCWP<0，表明項目資源消耗量比預算消耗值低；反之，則超出；相等，則相同。

成本績效指數（CPI）等于已完成工作的預算費用與已完成工作的實際消耗費用的比值來表示。CPI>1，項目成本低于預算，運作比計劃好；等于1，與預算相符；小于1，運作差于計劃。

2.進度偏差與進度績效指數

進度偏差（SV）是用于檢測項目進度狀況的數據。SV=BCWP-BCWS<0，表明在該點對項目進行檢測時進度落后于計劃，費用控制上存在較大風險；反之，則超前；相等，則一致。

進度績效指標（SPI）是反映已完成工作和計劃工作在預算費用上差距的另一重要指標，它在數值上用兩者的比值來表示。SPI>1，項目進度超前于計劃，運作比計劃快；等于1，項目進度與計劃相符；小于1，運作差于計劃。

項目完工費用估算（EAC）是指預測項目完工時所需的實際費用，它是項目總預算與成本績效指數的比值。項目預計完工時間（ETTC）是指對于項目實際完工時間的預測，是項目最初的工期計劃時間與進度績效指數的比值。

（四）掙值法的優勢與不足

掙值法能有效實現對項目成本的控制，使得項目發生的成本在可控范圍內。但除了技術本身上的難應用外，還存在一些客觀問題，導致忽略質量管理。

3.4 掙值法的糾偏措施及優化

在對項目進度及費用進行評價后，需采取組織、技術、經濟等措施排查偏差動因。

成本—進度—質量三維掙值法是用來解決掙值法中存在問題的一種方法。它的實現需要以下幾個步驟：闡明客戶需求—分析質量分解結構及其權重構成—計算質量掙值、分析績效。

四、掙值法在房地產項目中的應用

綜上，本文得出掙值法在房地產項目的成本和管理原則為基礎上，應用步驟如下：

（一）建立比較基準

根據工作的邏輯關系，編制最初的網絡計劃；根據每項工作所需時間量確定關鍵工序和工期；優化初始網絡計劃，最終以優化調整后的數據作為比較分析的基礎。

（二）完善跟蹤報告制度

跟蹤制度即：建立基準比較數據，然后在項目實施過程中跟蹤記錄實際數據，對比二者差別，分析出項目進行的是否按計劃實施。跟蹤報告則是對數據進行跟蹤后形成的文字性報表。

（三）掙得值的評估和分析

評估是對項目現狀的評估，評估項目的進度和成本是否和計劃一致。分析則是對項目的發展狀況進行預測，以便調整計劃，完成項目目標，具體操作步驟如圖2.1所示：

對找出的問題可采取下列措施實施糾偏：

（四）經濟措施：實踐中應用最為廣泛的一種措施，提倡組織全員參與節省成本活動，形成良好的成本管控氛圍。2.技術措施：在項目開展中，針對成本和進度偏差，重新評估不同方案的技術經濟情況，找出最終方案。3.合同措施：從主動控制角度出發，分析偏差原因，合理利用合同條款，加強索賠管理。4.組織措施：是成本和進度管控問題的基礎，成本低，從組織問題上尋找偏差原因往往事半功倍。

五、總結

項目運作是房地產企業的基礎業務，隨著行業成本越來越透明，成本管理日益重要。本文基于掙值法提出了房地產成本管理的思路和管控過程，為企業進行成本管理提供了理論知識。（作者單位為陜西省土地工程建設集團有限責任公司）