政策評估視角下我國房地產(chǎn)調(diào)控政策效果探究

王夢 史欣欣

近年來，房地產(chǎn)市場投資過熱、房份過快增長等現(xiàn)象愈發(fā)突出，引起了社會(huì)廣泛的關(guān)注，十九大上習(xí)主席也指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，住房問題已然成為了關(guān)乎經(jīng)濟(jì)健康、社會(huì)民生與政治穩(wěn)定的焦點(diǎn)問題02004年起，我國政府先后采取了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，綜合運(yùn)用7稅收、財(cái)政、土地等政策對市場進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范市場秩序。本文將對房地產(chǎn)市場存在的問題進(jìn)行分析，并對國家層面采取的調(diào)控政策進(jìn)行梳理，然后從政策評估角度，對房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果進(jìn)行評估，最后，針對現(xiàn)存問題，進(jìn)行思考并提出政策建議。政策評估房地產(chǎn)調(diào)控政策建議

改革開放以來，我國的住房體制也進(jìn)行了相應(yīng)的改制，由原來的單位贏接提供住房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛墒袌鎏峁┳》浚伺e極大的促進(jìn)了房地產(chǎn)市場繁榮與發(fā)展，城鄉(xiāng)居民的住房水平也得到了大幅度提升，然而這種改制帶來的問題也不容忽視：住房足消費(fèi)者的剛需，需求量過高直接導(dǎo)致市場供不應(yīng)求，房價(jià)上漲過快。住房問題已經(jīng)成為百姓幾中談?wù)撦^多的話題。從表面卜來看，住房問題是由房價(jià)過高導(dǎo)致的，但深入來看便不難發(fā)現(xiàn)，其折射出的足政府的公共政策不力的現(xiàn)實(shí)問題。其實(shí)，尤論足2005年頒布的“國八條”，還是2006年的“國六條”，再到2009年底到2010年初的“國四條”“國十條”，都說明我國政府想要進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心，雖然所頒布的政策暫時(shí)沒有根本解決房地產(chǎn)市場過熱的問題，但還是從一定程度卜遏制了這種苗頭。從政策評估的視角來看，對房地產(chǎn)調(diào)控的政策進(jìn)行評估，明確其實(shí)施中的優(yōu)點(diǎn)與不足，有助于我們制定更加完善的調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。

我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)存的問題

（1）房價(jià)飛速上漲

表l是國家統(tǒng)計(jì)局公布的2012至2016年五年期間住宅商品房平均銷售價(jià)格和同比增長率的統(tǒng)計(jì)，從表中不難看出，住宅商品房的價(jià)格一直在上升，且速度基本保持在8%，在2016年甚至超過了10%，呈飛速增長的態(tài)勢。這直接導(dǎo)致了住房價(jià)格超過了一般家庭的承受能力，成為一種負(fù)擔(dān)，并引起了民眾的不滿。

（2）市場投資過快過熱

表2是2012年至2016年我國筑房地產(chǎn)投資增長情況（來源于國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)），由此可以看出，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額也明顯呈上升趨勢，且增長率也較高，今年來，雖然增長率有暫緩的趨勢，但由于基礎(chǔ)數(shù)額較大，投資增加的絕對值依舊居高不下。投資方面的增長勢必會(huì)對行業(yè)起到拉動(dòng)的作用，但另一方面也使得經(jīng)濟(jì)對于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性越來越大，非常不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，金融、信貸等風(fēng)險(xiǎn)增加，并帶動(dòng)原料行業(yè)的價(jià)格上漲，對于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展十分不利。

（3）供給結(jié)構(gòu)不合理

政府重要的職能之一就是保障民生，住房便是其中非常重要的一項(xiàng)，但由于我國現(xiàn)階段的發(fā)展還未達(dá)到可以由國家來分配住房的階段，因而住房就成為了一個(gè)兼具公共物品和商品雙重屬性的準(zhǔn)公共物品，由市場來供給。雖然住房是一個(gè)準(zhǔn)公共物品，但是對于無收入、低收入或切實(shí)需要解決住房問題的，國家需要進(jìn)行調(diào)控，以保障一部分人的住房需求。然而現(xiàn)階段我國的情況是：地產(chǎn)商大量的投資建設(shè)商品住房，導(dǎo)致商品房數(shù)量激增，而作為保障性住房的公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等數(shù)量卻很少。然而從表3可以看出，地方財(cái)政住房保障的數(shù)額一直較少，與前文的市場投資相比更顯稀缺。這就導(dǎo)致了我國住房供給的結(jié)構(gòu)過于偏向市場供給，結(jié)構(gòu)不盡合理。

我國政府近年調(diào)控主要政策匯總

房地產(chǎn)調(diào)控政策效果評估

（1）積極作用

縱觀2010年至今我國各級政府采取的宏觀調(diào)控措施，可以看出，政府部門在調(diào)控房價(jià)方面一直在不懈的努力，且對于供給結(jié)構(gòu)、住房價(jià)格、房地產(chǎn)投資等方面格外關(guān)注。我們必須肯定政府所做的一系列工作，對于房價(jià)穩(wěn)定、抑制資本過熱等方面起到了一定的積極作用，從前文的數(shù)據(jù)中國我們也能看出，雖然房價(jià)依舊呈卜-升趨勢，但上漲的速度明顯得到了一定的控制，并且趨于穩(wěn)定，總體來說，市場的發(fā)展趨勢愈發(fā)良好，具體表現(xiàn)在：

1.房價(jià)卜漲形勢稍稍得到緩解。

2.房地產(chǎn)投資行為得到抑制，過快過熱的現(xiàn)象有所降溫。

3.供給結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了部分優(yōu)化，加大了保障房提供力度。

（2）不足之處

1.原有的問題沒有得到根本解決。

商品房數(shù)量依舊過多、高檔別墅、大面積的住宅規(guī)模過大。2016年我國房地產(chǎn)開發(fā)別墅、高檔公寓投資額為3478.74億元，占住宅房地產(chǎn)總投資額的5%，雖照比2016年之前的10%左右的比例下降了許多，但整體來看比例依然較高。另外，雖然我國政府非常重視中低收人家庭的收入問題，并采取了一系列政策措施來保障住房的供給，但是截至2016年，公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的數(shù)量依舊不足，國家對于保障性住房的投入力度依舊無法妥善解決許多對住房有剛需的群體的住房問題。

2.政策過于密集，且有前后矛盾現(xiàn)象出現(xiàn)。

由表4可以看出，近年來我國政府頻繁的采取房地產(chǎn)調(diào)控政策，多的時(shí)候甚至一年之中會(huì)采取3-5個(gè)政策來進(jìn)行調(diào)控，然而在實(shí)際的運(yùn)用中，幾乎所有的政策的效用均有滯后性，我國政府所采取的政策不會(huì)立刻奏效，如此頻繁的出臺相關(guān)政策的直接后果就是需要不斷的出臺新政策去彌補(bǔ)之前政策的不足和滯后性，甚至新的政策還需要推翻之前的政策，采取完全相反的措施去進(jìn)行挽救。而且由于近年來經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不夠穩(wěn)定，導(dǎo)致了政策的不斷波動(dòng)。，如果不能保持理性，盲日的根據(jù)市場變化去更新政策，無法掌控市場發(fā)展趨勢，勢必會(huì)陷入被動(dòng)的局面。

3.地區(qū)之間差異化愈發(fā)明顯。

從政策中不難看出，我國政府更為關(guān)注一線城市的房價(jià)調(diào)控情況，而對于二三線城市的調(diào)控較少。但是由于一、二線城市的基礎(chǔ)設(shè)施完善、就業(yè)機(jī)會(huì)多、醫(yī)療教育資源狀況好等原因，即使在調(diào)控政策下，房價(jià)快速上漲的趨勢依舊沒有得到遏制，且保持了10%左右的快速增長率，一線房企依舊更熱衷于在一線城市進(jìn)行房地產(chǎn)投資，資本熱度并無下降。值得一提的是，由于信息的不對稱性，政府掌握了大部分的土地信息，地產(chǎn)商反而處于被動(dòng)地位，大大增加了開發(fā)成本，也正是由于這種信息的不對稱性，導(dǎo)致市場上尋租行為的出現(xiàn)，并形成惡性循環(huán)：投入資本越來越多帶動(dòng)了房價(jià)越來越高，而不斷高漲的房價(jià)，也會(huì)吸引更多資本投入。

調(diào)控思路及政策建議

1.透過現(xiàn)象看本質(zhì)，進(jìn)行深層調(diào)控。

我國房地產(chǎn)現(xiàn)存的問題，表面上看是由市場的供需不對稱所引起的，但深層次來看，其實(shí)是由于我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)不合理所引起的。簡單來說，就是因?yàn)槭袌霾匪峁┑淖》拷Y(jié)構(gòu)不合理。而這種不合理說到底是因?yàn)槲覈畯母母镩_放之后逐漸形成的以房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)的格局，過于片面的強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)行業(yè)的作用，這種格局直接導(dǎo)致了我國房價(jià)過快上漲，因而想要對房地產(chǎn)市場現(xiàn)存的問題進(jìn)行徹底整改，就必須改變政策思路，不再片面關(guān)注房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益，而是更多的從社會(huì)角度出發(fā)，更好的履行政府保障民生的相關(guān)職能，在現(xiàn)有的情況下，應(yīng)該更為關(guān)注保障性住房、經(jīng)適房、廉租房等相關(guān)政策的完善，保障居民的基本住房需求。

2.加大政策公開力度，增加信息透明度。

現(xiàn)階段我國住房領(lǐng)域的決策信息主要是由住建部門、國土資源部門、人民銀行、財(cái)政部門等負(fù)責(zé)宏觀調(diào)控的部門在綜合考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政績的基礎(chǔ)上所制定的，代表了特定群體的利益，這些組織和機(jī)構(gòu)壟斷了政策的制定過程，且具有片面性，這就造成了政策的相對封閉性，無法直觀的反應(yīng)社會(huì)群眾的呼聲。

因而我國政府在制定政策的過程中，就必須避免此類片面和封閉的決策過程，鼓勵(lì)和推進(jìn)更多的利益群體、相關(guān)人員參與到政策制定的過程中來，采用聽證會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)等途徑收集民眾意見，促進(jìn)多方參與政策建構(gòu)，同時(shí)也利用好傳達(dá)渠道，將政策制定的結(jié)果第一時(shí)間向民眾公布，在試行階段盡可能多的接受意見和建議，在正式運(yùn)行階段接受民眾監(jiān)督，才能使政策更貼合民眾的基本需求。

3.放眼長期，構(gòu)建具有前瞻性的政策體系。

深刻把握房地產(chǎn)市場的客觀發(fā)展規(guī)律，不盲目隨著市場的變化進(jìn)行政策的更新。首先，政府要明確自己的宏觀調(diào)控職能，廣泛借鑒國外先進(jìn)的調(diào)控措施，積極的進(jìn)行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。其次要及時(shí)更新觀念，把握宏觀趨勢，堅(jiān)持調(diào)控主導(dǎo)地位的同時(shí)，充分發(fā)動(dòng)各社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位的作用，彌補(bǔ)政府單方面調(diào)控的局限與不足之處。政府與非營利組織之間互相配合，由政府來把握大方向，控制調(diào)控節(jié)奏，制定法律法規(guī)等，由非營利組織和志愿機(jī)構(gòu)進(jìn)行具體實(shí)施。利用社會(huì)力量來解決廉租房、公租房等保障性住房的建設(shè)，提高公平性和透明度，同時(shí)也降低成本。最后，要科學(xué)合理的制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，從客觀實(shí)際jLH發(fā)，切實(shí)了解房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，科學(xué)合理布局，達(dá)到房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化的最終目的。

總結(jié)

綜上所述，從多個(gè)指標(biāo)（房價(jià)、房價(jià)增長率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平）來看，我國現(xiàn)階段的房價(jià)水平依舊過高，尤其是較熱的一二線城市，偏離了其正常的發(fā)展區(qū)間，且經(jīng)過了十多年的時(shí)間，這種高增長、虛高的狀態(tài)有所改觀但并未有大的變化，房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果也實(shí)在是難以讓民眾感到滿意，甚至出現(xiàn)了“越調(diào)越高”的現(xiàn)象，這對我國政府的公信力是一種十分嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。然而這種現(xiàn)象也不單單是政府政策的不力所引起的，歸根結(jié)底還是我國現(xiàn)行的財(cái)稅體制和經(jīng)濟(jì)體制給了房地產(chǎn)市場以“尋租”的機(jī)會(huì)。在未來的發(fā)展過程中，我國政府依舊需要在供給和需求兩個(gè)方面著手，短期來看，可以通過稅收的手段、增加保障性住房的手段來調(diào)控市場，長期來看，還需徹底轉(zhuǎn)變發(fā)展思維，摒棄以房地產(chǎn)業(yè)為核心的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，平衡產(chǎn)業(yè)布局，真正做到產(chǎn)業(yè)均衡，使得經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定的向前發(fā)展。

總體來說，房地產(chǎn)調(diào)控政策雖然還未取得很好的效果，但我們能看到當(dāng)前我國政府部門為止做出的努力，這是一個(gè)漫長的過程，需要政府部門、非營利組織、社會(huì)各界和各領(lǐng)域的專家學(xué)者共同進(jìn)行研究和探討，才能推動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷優(yōu)化。

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