中國商品房價格變動影響因素研究

劉宇洋

房價問題一直困擾著我國老百姓，為了研究中國房地產市場的價格變動影響因素，本文選取了2001-2015年31個地區的面板數據進行實證研究，結果表明貨幣供應量的增加、人均可支配收入的增加和人民幣升值是影響房價上漲的最主要因素。

房價 貨幣供應量

人均收入 人民幣升值

我國房地產事業的真正起步于卜世紀八十年代，改革開放的到來使得我國經濟體制向市場化發展。1998年，我國的住房制度從原先計劃經濟下的住房分配向商品化發展。特別是在21世紀以后，我國經濟進入快速發展軌道，房地產在城市化發展的推動下進入了發展階段，逐漸成為我國的支柱產業。短短六年時間，2004年開始我國重點城市開始出現“炒房”現象，房地產投資過熱，發展加速度一直在卜升。2009年底我國房地產投資達到巔峰，根據國家統計局數據顯示傘國商品房平均銷售價格為4681元每平米，同比2008年增幅為23.1%，這導致了2010年房地產商加大了投資額，總開發投資額達到42.69億元，同比2009年增幅為36.5%。雖然央行從2009年起想通過宏觀調控使得房價回到理性價格，例如多次卜調銀行存款準備金和中長期貸款利率，但仍然抑制不住房地產開發商的過度投資，房價仍然持續上漲。

針對我國房價的非理性增長，本文以我國31個省、直轄市2001-2015年的商品房平均價格的面板數據建市模型，通過實證分析以探討各因素對我國商品房價格波動影響的差異性。

變量選取和數據來源

（1）變量選取

本文參考闞凱（2014）和祝婕（2016）的變量選取，再結合當下影響中國房價的因素從數據可取性方面選定變量如表2，為了消除變量的異方差性，對所有變量進行取對數處理。

（2）數據來源

本文所有變量都是2001-2015年的面板數據，數據來源于中國國家統計局官方網站，選取31個省級行政區（港澳臺除外）作為研究樣本，地區包括：北京市、天津市、河北省、山西省、內蒙古自治區、遼寧省、吉林省、黑龍江省、上海市、江蘇省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山東省、河南省、湖北省、湖南省、廣東省、廣西省、海南省、重慶市、四川省、貴州省、云南省、西藏自治區、陜西省、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區、新疆維吾爾族自治區。

（1）描述性統計分析

樣本觀測值的描述性統計分析（見表2），從表中可以看出，各變量數據均無異常，可以用于面板回歸分析。房價增長率的均值為0.1012，說明2001-2015年十五年間全國房價每年平均增長10.12%，但是最大值卻是56.74%，說明房價增長率地區差異較為明顯。

（2）相關性檢驗

從表3中可以看出，貨幣供應量M2與地區GDP呈現中度正相關；美元兌人民幣匯率rate與地區GDP呈現中度負相關；銀行中長期貸款利率r與居民消費價格指數CPI呈現中度正相關；貨幣供應量M2與美元兌人民幣匯率rate呈現高度負相關；其余變量相關性較弱。

從表4中可以得知，在1%的顯著性性水平下，所有變量都是平穩序列，各變量之間具有協整關系，用這些變量進行回歸可以得到真實可靠的結果。

（4）隨機效應模型分析

根據表2的變量選取構建面板回歸模型，模型結果見表5.

從表分析結果可知，根據解釋變量的Z值顯示，貨幣供應量M2與房價增長率zz在0.01的置信水平下顯著正相關；城鎮居民人均可支配收入增長率mcomezz與房價增長率ZZ在0.05的置信水平下顯著正相關，說明人均可支配收入的提高，可以促進房價上漲；美元兌人民幣匯率rate與房價增長率ZZ在0.05的置信水平下顯著正相關，說明匯率的上升會促進房價的上漲。其余變量在0.05的顯著性水平下都不與房價增長率zz存在顯著關系。

結論

通過以上的實證分析可知經濟環境會導致中國房價的變動，貨幣供應量的增加、人均可支配收入的增加和人民幣升值都會促進房價的上漲。從貨幣供應的角度來說，房地產行業屬于高負債高杠桿行業，不論是企業拿地建房，還是普通百姓買房，統統離不開銀行信貸的支持。貨幣供應量的充足，意味著房地產企業能夠獲得充足的資金支持，加大商品房開發力度；也意味著普通百姓能夠獲得長期限的貸款，提升購房需求。反過來說，擁有房產的公司或百姓，也很容易將房產作為抵押，從銀行獲得融資，變相擴大銀行對市場的貨幣供給。二者相輔相成，所以在統計結果上也表現成高度相關的關系。從人均可支配收入的角度來說，人民收入水平的提高會讓大家不止滿足于將錢放在銀行收利息，保值和投資的需求應運而生，而我國居民投資渠道窄，必然會有大量居民投資房地產進而推動房價上漲。從人民幣升值的角度來說，國外資金面對人民幣持續升值的情況，會有很強的欲望來中國投資。因為我國不僅有全球領先的經濟增長率，還有貨幣升值的長期預期，外國資金來我國投資不僅能獲得投資收益，還能獲得人民幣升值收益，可謂一舉多得。如前所述，房地產行業屬于高負債行業，對資金具有很強的需求，有不少國外資金通過國外銀行的低利率融資，然后到中國市場高利率借給買房人或地產商，也能夠獲得不少的收益。總之，人民幣升值也給地產的發展添了一把火。

在這三把火的助推下，房價在2003年至2013年房價一直處于高速增長狀態，這很容易導致泡沫的出現，而一旦泡沫破滅將會帶來全國性的經濟危機。本文這里提出幾條有利于中國房地產業健康可持續發展的建議如下：

（1）房地產行業是我國經濟的支柱產業，它的發展與其它行業的發展息息相關，政府相關部門對房地產的規劃和引導應當向產業鏈條發展，以房地產業為中心，各行業協調發展的鏈條。

（2）目前我國房地產現狀處于庫存大量積壓中，尤其一線城市的房價超過當地居民購買力度的好幾倍，這導致大部分有剛性需求的客戶沒能力購買，如果通過房價下調來解決這部分客戶的需求則會擾亂房價市場，引起社會恐慌，政府相關部門應該加大推進經濟適用房和廉租房的建設力度，完善多層次的住房供應體系，大力培育和發展二手房市場，通過結構調整來穩定房地產市場價格，避免出現房價的非理性上漲或下跌。

（3）政府應當控制房地產方面的投資，避免盲目投資、拆遷和重建的工程出現，房地產的開發需要結合當地實際需求情況進行規劃，這樣才能有利于房地產業的可持續性發展。

（4）目前我國的房貸主要渠道是銀行，但是因為高房價的情況下，導致大部分人無法支付首付款，所以部分房屋交易會通過故意做高房價，增加銀行貸款金額使得首付款下降的情況，這會擾亂房價，也會加大銀行壞賬風險，銀行需要規范信貸流程，控制風險，加強對個人抵押貸款和房地產開發投資貸款的審查力度，通過整體宏觀經濟調整房屋首付比例和利率水平。

[1] Kling J.L， T.E.McCue. Real estateretums and the macro-economy：some empirical Evidence from realestate investment trust data .1972-1991[J].Journal of RealEstate Research， 1994.

[2] Bernanke， Mark Gertler， SimonGilehrist. The Financial Acceleratorin a Quantitative Business CycleFramework[J].NBER Workingpaper， 1996.

[3] Iacoviello M， Minetti R.The creditchannel of monetary policy：evidence from the housing market.Boston College Working Paper，2003.

[4]闞凱.中國商業地產價格波動區域差異的實證分析一一基于貨幣政策的視角[D].西南財經大學，2014.

[5]祝婕.影響我國房價因素的區域差異性分析[D].山東大學，2016.