營改增背景下房地產企業納稅籌劃研究

黃凡

自2011年實行營業稅改增值稅政策以來，我國經歷了六年的稅制改革。2016年5月l日起對房地產企業實施的稅制改革對該行業應繳納的各種稅金都產生了較為深遠的影響。在此背景下，以L房地產公司為研究對象，運用籌化手段和方法就其繳納的增值稅、房產稅兩個主要稅種進行分析，闡明納稅籌劃對房地產企業生產經營的重要性，指出房地產企業在進行納稅籌劃分析時應注意的要點。

“營改增” 房地產企業 納稅籌劃

案例背景

L房地產開發有限公司成立以來，先后開發了星海家同等十余個住宅項日，總開發建筑面積210萬平方米，累計投資達18億元。2000年來，L公司加大了對中小戶型普通住宅的開發建設力度，市場占有率逐年提高，L公司主營業務收入從9279萬元增加到30933萬元，增幅達233.83%；納稅總額從711萬元增長到3134萬元，稅負水平從7.7%上升到10.13%。從該公司2011年到2013年主要稅種納稅狀況可以看出三年來隨著L公司主營業務收人的大幅增加，納稅總額持續上升，主要稅種繳納稅額呈翻倍增長趨勢。對主體稅種進行納稅籌劃，可以帶動企業整體稅負水平的下降，同時，由于在2016年5月1日開始房地產企業實行了營改增的政策，因此本文主要圍繞增值稅、房產稅兩個主體稅種來進行分析。

增值稅的納稅籌劃

（1）“老項目”計稅方法的稅收籌劃

房地產開發企業的“老項目”指的是施工許可證注明的開工日期在2016年4月30日之前的項目。政策規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用的簡易計稅方法，按照5%的征收率計稅。納稅人在考慮采用簡易計稅方法還是一般計稅方法時，應該進行合理的測算，選擇對自己最為有利的計稅辦法。

例如L公司于2015年1月30 H自行開發了A項目（施工許可證注明的開工日期為2015年1月30日）2016年1月30日開始預售房地產，直至2016年4月30日，共取得收入6000萬元，且已經按照規定申報繳納營業稅，未開具營業稅發票。該企業在2016年5月收到預收款6000萬元，并開具增值稅普通發票1200萬元（增值稅稅額118.92萬元），同時辦理房屋產權轉移手續。2016年5月，發生了項目的成本支出，取得了建筑服務增值稅專用發票價稅合計1200萬元；同時，本期允許抵扣的土地價款為1800萬元（城建稅和教育附加費及地方教育附加按10%計算）。企業應在7月申報期確定應納稅額。

若選擇簡易計稅方法：應納稅額=6000/（ 1+5%） *5%=285.71萬元；

若選擇一般計稅方法：應納稅額=（ 6000-1800）/（l+ll%） *ll%-1189.19-297.30萬元。

同時，若選擇簡易計稅方法，增值稅對城建稅和教育附加費的影響額合計為28.57萬元；若選擇一般計稅方法，影響額合計29.73萬冗；選擇簡易計稅方法不僅減少了企業的增值稅稅負，還可以通過城建稅和教育附加費增加利潤額，此時選擇簡易計稅辦法更為合理。

（2）選擇施工單位和購貨對象的稅收籌劃

針對房地產開發企業的“新項目”，銷售時適用一般計稅方法，即當期銷項稅額減去當期項稅額。從公式上來看，在銷項稅額不變的情況下，合理地增加進項稅額，對企業來說足有利的。房地產企業購買貨物、接受勞務取得增值稅專用發票、海關進口增值稅專用借款書、農產品收購發票或銷售發票以及完稅憑證即可以抵扣當期進項稅額。若供貨方為小規模納稅人，則無法取得增值稅專用發票（雖可請稅務機關代開，但抵扣率很低），無法抵扣進項稅額，所以在選擇施工單位和購進貨物時，價格相同的情況下，應選擇一般納稅人身份的施工方或供貨方；若小規模納稅人的銷售價格低于一般納稅人，需計算后選擇；當選擇小規模納稅人時增加的利潤可以彌補不能抵扣的進項損失時，應選擇小規模納稅人身份的施工方或供貨方。

例如，L公司于2016年5月5日自行開發了A項目（施工許可證注明的開工日期為2016年5月5日）。施工期間，若選擇甲建筑公司（一般納稅人），施工額為444萬元，甲公司可以開具建筑業增值稅專用發票；若選擇乙建筑公司（小規模納稅人），施工額為410萬元，不能取得增值稅專用發票。

若選擇甲公司：可以抵扣的進項稅額=444/（1+11%）×ll%-44萬元，施工額對營業利潤的影響額為-400萬元；

若選擇乙公司：可以抵的進項稅額=0，施工額對營業利潤的影響額為-400萬元。綜合考慮，二者對營業利潤影響額相同，但選擇甲公司可以產生44萬元的增值稅進項稅額，所以應選擇甲公司進行施工。

房產稅的納稅籌劃

對外出租房屋時，房地產企業往往將屋內辦公用品和器材沒備等一并出租給承租方。如果將配套貨備與房屋列入同一個房屋租賃合同中，房屋租賃收入增加，應納房產稅額也相應提高。例如：L公司將其擁有產權位于平羅縣西區的一棟辦公樓出租給A企業，雙方簽訂房屋租賃合同，租金為每年350萬元。

方案一：L公司將附屬辦公器材、電腦設備等同時出租給A公司，租金共計350萬元寫入房屋租賃合同。在未進行納稅籌劃前，按照12%的稅率繳納房產稅350*12%=42萬元

方案二：L公司與A企業簽訂兩份租賃合同。一份就房產出租290萬元，另一份就辦公器材和電腦設備出租60萬元。兩份合同租賃總金額仍為350萬元，但由于附屬沒備出租不征收房產稅，只針對290萬元房屋出租部分征收12%的房產稅，計稅基礎減少。L公司應繳納房產稅290*12%=34.8萬元。方案二可以比方案一少繳納房產稅7.2萬元。

“營改增”后，房地產企業在合理利用政策的同時，在實際操作中應根據具體業務綜合考慮各種因素的影響，找準切入點合理制定稅務籌劃策略。

[1]張怡然.我國房地產企業納稅問題分析[J]東北財經大學學報.2015.01

[2]周育森.論“營改增”對我國房地產企業的影響[J]財會通訊.2015.06

[3]盛立中.房地產開發企業“營改增”全攻略[J].住宅與房地產.2016（14）.