我國房地產市場去庫存分析

梁麗利

伴隨著熱點城市商品房銷售價格不斷高企，三四線城市房地產庫存壓力不斷攀升，已嚴重影響到我國房地產市場健康發展和國民經濟平穩運營。本文以湖南省為例，分析了房地產市場庫存壓力的現狀，并指出了導致庫存大的主要原因，最后在此基礎上為湖南省去庫存提出了相關政策建議。

房地產市場 去庫存 現狀

引言

二十一世紀以來，我國房地產市場不斷升溫推動我國房價上漲。雖然2008年金融危機遏制了房地產市場持續升溫現象，而2010年后我國房地產市場再次活躍。房地產市場發展的同時，不僅帶來房地產投資增加和商品房銷售面積攀升，也導致商品房庫存快速增長。為了促進房地產市場健康發展，于2015年II月，習近平總書記在中央財經領導小組會議上的講話，明確提出了化解房地產庫存的要求，將房地產庫存問題上升到了一個新的高度。

現狀

在提出化解房地產庫存問題的明確要求后，我省政府下發了數道政府公文及相關政策，推進湖南省房地產市場去庫存的進行，包括湖南省政府已正式下發《關于積極化解商品房庫存促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》。

據湖南省統計局相關數據，2017年湖南省商品房銷售情況如下。受到相關房地產購房政策的影響，包括長沙市加快預售審批，加大商品房供應的影響，湖南省商品房銷售增速有所回升。房地產開發商對前景看好，房地產開發投資保持平穩增長，2017年1-11月我省的商品房銷售面積增長4.8%。

原因分析

近年來，我國房地產市場進入了新的發展階段，市場存在的忽冷忽熱狀態，企業基礎不牢固，房地產風險不容忽視。在房地產市場穩步去庫存的基礎上，我省房地產市場仍存在一些需要重點關注的方面。

（l）商品房的銷售增速在不斷放緩。受到房地產市場相關調控政策的影響，長沙市的商品房銷售情況呈現出了低位回落的態勢，而長沙作為省會城市，占據全省的較大比重，其將顯著降低全省商品房的銷售增速；三四線城市在棚改政策和去庫存政策的影響下，釋放了大量的需求，隨著時間流逝，其政策效應也將顯著降低，銷售增速不斷降低。

（2）房地產開發投資穩步增長。在國家政府的嚴格監管和強硬調控下，房地產市場開發投資逐步減少，投資行為亦趨謹慎。然一些城市庫存持續下降，帶來了房地產市場開發企業試圖補資添庫存的意愿，且前期的房地產去庫存有效局面，帶來了資金流動加快，對房地產的開發投資有利。

（3）房地產市場供需錯配現象突出。在全國范圍內，房地產市場的供給和需求方之前的需求與供給存在信息不對稱的情況，造成了“有房無人住，有人無房住”的供需錯配現象。此供需錯配現象是多層次的錯配，包含了城市規劃與實際人口流動、人口分布、土地供給、容積率、住房需求等層次的錯配。

（4）房地產市場商品房供應結構有待優化。對我國當前一般群眾消費水平而言，對高檔住房、高級公寓、別墅的供應，遠遠超出了他們所能付出的金錢，因此高檔住房的供應高于需求。同時，普通住宅作為大多數群眾的第一選擇，其供應量對于眾多的消費者需求來說，供應的商品房還存在質量不過關，導致消費者居住不安心程度的增加。

（5）消費者購房欲望低迷。一方面，受當前宏觀經濟形勢的影響，經濟形勢低迷，消費者的收入難以支撐起高額房價，是房地產市場庫存難以消化的直接原因之一。另一方面，湖南省位于華中地區，作為中部省份之一，我省不具備東南沿海廣深等地區擁有眾多外來務工人員，人口流通速度較慢，流動人口量較為有限，因此該地區的購房剛性需求是有限的。

對策

黨的十九大報告重申了“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，進一步明確了房地產市場的調控原則，提出了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的要求，住房的居住屬性也得到進一步明確。要根據房地產市場分化實際，堅持落實分類調控，因城施策、一城一策的調控方針，確保房地產市場及相關產業穩定健康發展。

具體來說包括以下幾個方面的內容：

（1）突出多措并舉，進一步消化房地產庫存。第一，將房地產去庫存與棚戶區改造相結合，積極采取安置貨幣化的舉措，直接貨幣補償、團購購房補貼等多種方式實現降庫存。第二，加強對現有的住房庫存配套公共設施建設，擴大有效需求。公共設施建設包括銀行、學校、醫院等的建設，有利于公共設施輻射區域房地產的生活便利程度提高，其房地產需求的有效性提高，增加了購房吸引力。第三，對庫存產品品質優化提升，將房地產庫存的實物與人文、歷史、科技相融合起來，增強房地產庫存產品的功能性。

（2）建立租購并舉的住房制度。一是，建立租購并舉的住房制度，將現有部分商品房庫存，過剩的商品房、未出售的棚戶區，轉變為租賃房或者保障型房屋，如公租房、廉租房等。讓部分城市居民以及外來務工農民先租房后買房，滿足人們住房需求，把一次性的住房購買，變成分時期、分時段、分年齡的合理投資。二是，構建住房租賃信息政府服務平臺，給租賃市場中的供應需求雙方都能提供便捷、準確、高效的信息服務，令二者能實現供需上的精準匹配。三是，強化政府在公租房發展過程中要合理定位積極引導，注重公租房制度不斷創新，加速建立健全保基本、促公共、可持續的公共租賃住房保障體系。

（3）政府嚴格控制商品住房供地規模。針對目前商品房不易賣出的實際情況，政府應從真正源頭上，把控商品房供應增量。一是，基于實際地區城鎮化發展階段的考量，將城市發展規劃納入其中，對房地產供應量進行嚴格把控，保證房地產市場的供需趨于平衡，房地產市場結構的不斷合理優化。二是，減少土地的供應，才能增強開發商的信心，緩解房地產市場去庫存的壓力。三是，加強房地產市場研判，根據當地未開工商品房住宅項目庫存用地規模、商品住宅建成待售面積和去庫存任務完成情況，合理地實現年度住宅用地規模的有效調控。

[1]王小廣.房地產庫存問題與去庫存對策[J].理論探索，2017

[2]李嬌，梁桂寶，袁晨.新型城鎮化下房地產去庫存對房價影響的區域差異[J].價格理論與實踐，2017