我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存分析

梁麗利

伴隨著熱點(diǎn)城市商品房銷售價(jià)格不斷高企，三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存壓力不斷攀升，已嚴(yán)重影響到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。本文以湖南省為例，分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力的現(xiàn)狀，并指出了導(dǎo)致庫(kù)存大的主要原因，最后在此基礎(chǔ)上為湖南省去庫(kù)存提出了相關(guān)政策建議。

房地產(chǎn)市場(chǎng) 去庫(kù)存 現(xiàn)狀

引言

二十一世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫推動(dòng)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲。雖然2008年金融危機(jī)遏制了房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫現(xiàn)象，而2010年后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次活躍。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，不僅帶來(lái)房地產(chǎn)投資增加和商品房銷售面積攀升，也導(dǎo)致商品房庫(kù)存快速增長(zhǎng)。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，于2015年II月，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上的講話，明確提出了化解房地產(chǎn)庫(kù)存的要求，將房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題上升到了一個(gè)新的高度。

現(xiàn)狀

在提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題的明確要求后，我省政府下發(fā)了數(shù)道政府公文及相關(guān)政策，推進(jìn)湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的進(jìn)行，包括湖南省政府已正式下發(fā)《關(guān)于積極化解商品房庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。

據(jù)湖南省統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)，2017年湖南省商品房銷售情況如下。受到相關(guān)房地產(chǎn)購(gòu)房政策的影響，包括長(zhǎng)沙市加快預(yù)售審批，加大商品房供應(yīng)的影響，湖南省商品房銷售增速有所回升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)前景看好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，2017年1-11月我省的商品房銷售面積增長(zhǎng)4.8%。

原因分析

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新的發(fā)展階段，市場(chǎng)存在的忽冷忽熱狀態(tài)，企業(yè)基礎(chǔ)不牢固，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。在房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步去庫(kù)存的基礎(chǔ)上，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在一些需要重點(diǎn)關(guān)注的方面。

（l）商品房的銷售增速在不斷放緩。受到房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)調(diào)控政策的影響，長(zhǎng)沙市的商品房銷售情況呈現(xiàn)出了低位回落的態(tài)勢(shì)，而長(zhǎng)沙作為省會(huì)城市，占據(jù)全省的較大比重，其將顯著降低全省商品房的銷售增速；三四線城市在棚改政策和去庫(kù)存政策的影響下，釋放了大量的需求，隨著時(shí)間流逝，其政策效應(yīng)也將顯著降低，銷售增速不斷降低。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)。在國(guó)家政府的嚴(yán)格監(jiān)管和強(qiáng)硬調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資逐步減少，投資行為亦趨謹(jǐn)慎。然一些城市庫(kù)存持續(xù)下降，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)試圖補(bǔ)資添庫(kù)存的意愿，且前期的房地產(chǎn)去庫(kù)存有效局面，帶來(lái)了資金流動(dòng)加快，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資有利。

（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)供需錯(cuò)配現(xiàn)象突出。在全國(guó)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求方之前的需求與供給存在信息不對(duì)稱的情況，造成了“有房無(wú)人住，有人無(wú)房住”的供需錯(cuò)配現(xiàn)象。此供需錯(cuò)配現(xiàn)象是多層次的錯(cuò)配，包含了城市規(guī)劃與實(shí)際人口流動(dòng)、人口分布、土地供給、容積率、住房需求等層次的錯(cuò)配。

（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。對(duì)我國(guó)當(dāng)前一般群眾消費(fèi)水平而言，對(duì)高檔住房、高級(jí)公寓、別墅的供應(yīng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他們所能付出的金錢，因此高檔住房的供應(yīng)高于需求。同時(shí)，普通住宅作為大多數(shù)群眾的第一選擇，其供應(yīng)量對(duì)于眾多的消費(fèi)者需求來(lái)說(shuō)，供應(yīng)的商品房還存在質(zhì)量不過(guò)關(guān)，導(dǎo)致消費(fèi)者居住不安心程度的增加。

（5）消費(fèi)者購(gòu)房欲望低迷。一方面，受當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)低迷，消費(fèi)者的收入難以支撐起高額房?jī)r(jià)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存難以消化的直接原因之一。另一方面，湖南省位于華中地區(qū)，作為中部省份之一，我省不具備東南沿海廣深等地區(qū)擁有眾多外來(lái)務(wù)工人員，人口流通速度較慢，流動(dòng)人口量較為有限，因此該地區(qū)的購(gòu)房剛性需求是有限的。

對(duì)策

黨的十九大報(bào)告重申了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控原則，提出了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的要求，住房的居住屬性也得到進(jìn)一步明確。要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化實(shí)際，堅(jiān)持落實(shí)分類調(diào)控，因城施策、一城一策的調(diào)控方針，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

具體來(lái)說(shuō)包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

（1）突出多措并舉，進(jìn)一步消化房地產(chǎn)庫(kù)存。第一，將房地產(chǎn)去庫(kù)存與棚戶區(qū)改造相結(jié)合，積極采取安置貨幣化的舉措，直接貨幣補(bǔ)償、團(tuán)購(gòu)購(gòu)房補(bǔ)貼等多種方式實(shí)現(xiàn)降庫(kù)存。第二，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有的住房庫(kù)存配套公共設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大有效需求。公共設(shè)施建設(shè)包括銀行、學(xué)校、醫(yī)院等的建設(shè)，有利于公共設(shè)施輻射區(qū)域房地產(chǎn)的生活便利程度提高，其房地產(chǎn)需求的有效性提高，增加了購(gòu)房吸引力。第三，對(duì)庫(kù)存產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)化提升，將房地產(chǎn)庫(kù)存的實(shí)物與人文、歷史、科技相融合起來(lái)，增強(qiáng)房地產(chǎn)庫(kù)存產(chǎn)品的功能性。

（2）建立租購(gòu)并舉的住房制度。一是，建立租購(gòu)并舉的住房制度，將現(xiàn)有部分商品房庫(kù)存，過(guò)剩的商品房、未出售的棚戶區(qū)，轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U房或者保障型房屋，如公租房、廉租房等。讓部分城市居民以及外來(lái)務(wù)工農(nóng)民先租房后買房，滿足人們住房需求，把一次性的住房購(gòu)買，變成分時(shí)期、分時(shí)段、分年齡的合理投資。二是，構(gòu)建住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái)，給租賃市場(chǎng)中的供應(yīng)需求雙方都能提供便捷、準(zhǔn)確、高效的信息服務(wù)，令二者能實(shí)現(xiàn)供需上的精準(zhǔn)匹配。三是，強(qiáng)化政府在公租房發(fā)展過(guò)程中要合理定位積極引導(dǎo)，注重公租房制度不斷創(chuàng)新，加速建立健全保基本、促公共、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。

（3）政府嚴(yán)格控制商品住房供地規(guī)模。針對(duì)目前商品房不易賣出的實(shí)際情況，政府應(yīng)從真正源頭上，把控商品房供應(yīng)增量。一是，基于實(shí)際地區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展階段的考量，將城市發(fā)展規(guī)劃納入其中，對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)量進(jìn)行嚴(yán)格把控，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需趨于平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的不斷合理優(yōu)化。二是，減少土地的供應(yīng)，才能增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的信心，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的壓力。三是，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判，根據(jù)當(dāng)?shù)匚撮_(kāi)工商品房住宅項(xiàng)目庫(kù)存用地規(guī)模、商品住宅建成待售面積和去庫(kù)存任務(wù)完成情況，合理地實(shí)現(xiàn)年度住宅用地規(guī)模的有效調(diào)控。

[1]王小廣.房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題與去庫(kù)存對(duì)策[J].理論探索，2017

[2]李嬌，梁桂寶，袁晨.新型城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)去庫(kù)存對(duì)房?jī)r(jià)影響的區(qū)域差異[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2017