淺析城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的影響與未來發(fā)展

袁華 張滿姣

摘 要：城鎮(zhèn)是聯(lián)系城鄉(xiāng)的紐帶，也是一個區(qū)域的經(jīng)濟中心。隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，越來越多的人口向城鎮(zhèn)集中，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)得到迅猛發(fā)展，不僅帶動了建筑行業(yè)、交通運輸業(yè)、批發(fā)零售、餐飲等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，而且也在完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、增加財政收入等方面做出重要貢獻(xiàn)。今后，在我國大力發(fā)展小城鎮(zhèn)建設(shè)方針的指引下，房地產(chǎn)業(yè)對城鎮(zhèn)的影響將更加深遠(yuǎn)，本文對此進(jìn)行了探討，以期有所借鑒價值。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)；房地產(chǎn)；影響

文章編號：1004-7026（2018）07-0098-02 中國圖書分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

1 房地產(chǎn)對城鎮(zhèn)發(fā)展的影響

首先，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)有利于節(jié)約土地資源，提高土地利用效率。我國是世界上人口最多的國家，土地資源一直十分緊張，據(jù)統(tǒng)計，中國人均土地總面積不到世界水平的1/3。但在城鎮(zhèn)化的過程中，很多城鎮(zhèn)建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局比較凌亂，還有一些城鎮(zhèn)居民的住房是自建的，甚至在自家自留地上建設(shè)住房，村中出現(xiàn)很多邊角地，土地資源浪費現(xiàn)象十分嚴(yán)重。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)有助于政府走集約、節(jié)能、生態(tài)的新路子，有計劃、有步驟的進(jìn)行城鎮(zhèn)建設(shè)，做好土地利用規(guī)劃，按規(guī)劃集中建房，節(jié)約宅基地，盤活閑置土地資源，增加土地容積率，提高土地利用效率，改善人居環(huán)境。

其次，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)有利于農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移。城鎮(zhèn)化速度的加快催生了房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)屬于人力密集型行業(yè)，需要大量的勞動力資源。而在農(nóng)村，土地被征用之后很多農(nóng)民面臨再就業(yè)的難題，房地產(chǎn)發(fā)展可以吸納大量農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動力，為他們提供了大量的、技術(shù)含量不高的就業(yè)機會，有利于農(nóng)村社會的穩(wěn)定和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也得到了大量廉價勞動力，有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。另外，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了更加適宜人居的環(huán)境，為農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動力在城鎮(zhèn)安家落戶提供了條件，反過來又促進(jìn)了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展。

第三，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。一方面，房地產(chǎn)的發(fā)展極大拉動了GDP的增長。據(jù)統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的24%左右，對GDP增長的貢獻(xiàn)值超過了11%。不僅如此，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，涉及上下游眾多行業(yè)，既關(guān)聯(lián)到上游的鋼鐵、水泥、建材、有色金屬等行業(yè)，又關(guān)聯(lián)下游的金融、家電、紡織、裝修等行業(yè)，直接拉動100多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計，在我國，房地產(chǎn)行業(yè)增加1億元投資，其他產(chǎn)業(yè)就相應(yīng)增加1.5億投資。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)也是如此，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅帶動交通運輸行業(yè)、批發(fā)零售、建材、飲食服務(wù)業(yè)等行業(yè)發(fā)展，而且也有利于城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整，促進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟快速發(fā)展。

2 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的未來發(fā)展

當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)方興未艾，未來10～20年是城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速發(fā)展的高峰期，房地產(chǎn)作為城鎮(zhèn)建設(shè)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，必將扮演更加重要的作用。

2.1 保持合理的發(fā)展速度和規(guī)模

城鎮(zhèn)建設(shè)與發(fā)展不是一朝一夕的事情，應(yīng)該遵循城鎮(zhèn)化發(fā)展的一般規(guī)律，不能一味的追求速度和規(guī)模，而應(yīng)該走生態(tài)化、精細(xì)化發(fā)展之路。以前，有的城鎮(zhèn)倉促上馬，建設(shè)大量工業(yè)園區(qū)，卻不能引入項目或者引入一些高污染的項目，不僅浪費了土地資源，也破壞了生態(tài)環(huán)境，在未來的房地產(chǎn)開發(fā)中，需要土地規(guī)劃先行，政府通過制定嚴(yán)格的、科學(xué)的土地利用規(guī)劃，有步驟、有計劃的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，控制房地產(chǎn)開發(fā)的速度和規(guī)模，提高土地利用效率。不能按照開發(fā)商或者城鎮(zhèn)居民的想法隨意建設(shè)，另外，房地產(chǎn)發(fā)展過快還會導(dǎo)致物價上漲、住宅空置率高等一系列問題，鄂爾多斯等很多鬼城的出現(xiàn)給我們城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)提供了很好的反面材料。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)要保留歷史特色

城鎮(zhèn)的建設(shè)與發(fā)展是歷史文化的傳承和延伸，而不是對歷史文化的破壞。我國各個城鎮(zhèn)都有自己的文化特色和民俗風(fēng)情，特別是一些歷史古鎮(zhèn)，還保留著我國傳統(tǒng)文明的遺跡。然而很多城鎮(zhèn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，一味追求經(jīng)濟利益，進(jìn)行破壞文化的野蠻建設(shè)，很多古城、古鎮(zhèn)、古村、古街都被破壞，重新開發(fā)了。據(jù)統(tǒng)計，在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的10年間，我國有90萬個自然村消失了，文化遺產(chǎn)不復(fù)存在，造成了千古遺憾。在今后的房地產(chǎn)開發(fā)中，政府要加大保護(hù)具有存在價值、具有歷史文脈的各種建筑物和街道等，將城鎮(zhèn)的歷史文化底蘊與現(xiàn)代建筑有機結(jié)合起來，建設(shè)新城鎮(zhèn)的同時也要保護(hù)和繼承城鎮(zhèn)的歷史特色，幕墻、鋼筋、面磚、欽金鋁板等這些建筑裝飾材料固然是城鎮(zhèn)現(xiàn)代化建設(shè)的標(biāo)志，古城墻、古街道等也是中國建筑精華所在。另外，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)也要避免千鎮(zhèn)一面，要尋找合適的定位以及文化特色，越是地方的，越是特色的，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)要具有地標(biāo)性、識別性。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)要符合居民的風(fēng)俗習(xí)慣

城鎮(zhèn)居民在長期的生活中養(yǎng)成了特有的生活方式、風(fēng)俗習(xí)慣和行為養(yǎng)成，這些很難在短時間內(nèi)加以改變。以往城鎮(zhèn)建設(shè)盲目借鑒大城市的模式，開發(fā)建設(shè)的住宅不適應(yīng)城鎮(zhèn)居民的生活需要，引起居民的抗議。未來的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)中，要尊重當(dāng)?shù)鼐用竦娘L(fēng)俗習(xí)慣，住宅設(shè)計的外觀造型、空間圍合、功能布局、建筑層高、通組織等方面充分考慮居住人群的特定需求，例如某城鎮(zhèn)在房地產(chǎn)開發(fā)中，應(yīng)廣大居民的強烈要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為居民建了一座“祠堂”，用于當(dāng)?shù)鼐用窦漓胂茸妫瑹恪⒖念^的民俗活動，受到廣大居民的歡迎。

2.4 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)要保護(hù)生態(tài)環(huán)境

人類的一切活動都會對自然環(huán)境帶來一定的破壞作用，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)也是如此，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)對植被、土壤、河流等帶來破壞，建筑垃圾隨意堆放，污染了河流，城鎮(zhèn)噪音增加，空氣質(zhì)量變差，對城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境帶來破壞。有的城鎮(zhèn)為了建設(shè)酒店或者住宅，有湖就填平，有坡就鏟平，有植被就砍掉，有河道就加蓋封閉或者改道，施工過程中產(chǎn)生的廢水排入河流，破壞了城鎮(zhèn)的生態(tài)環(huán)境。未來的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)要尊重自然規(guī)律，保護(hù)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境，保持生物的多樣化，處理好房地產(chǎn)開發(fā)和自然之間的關(guān)系，提高人居質(zhì)量。

2.5 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)要做好項目定位

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)有著自身的特點，我們不能盲目照搬大城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，而是要立足城鎮(zhèn)建設(shè)的特點，做好房地產(chǎn)項目定位，提高土地利用效率。首先，城鎮(zhèn)規(guī)模較小，相鄰城鎮(zhèn)之間的距離較短，在經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等很多方面有相同性，因此城鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目市場分析可以借鑒和參考相鄰城鎮(zhèn)的市場情況。他山之石可以攻玉。其次，大城市房地產(chǎn)項目的購買人群較多，因此市場細(xì)分越細(xì)越好，以便提高房地產(chǎn)項目的針對性。但城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的顧客不多，如果市場分的太細(xì)，目標(biāo)客戶群體數(shù)量較少，難以消化房地產(chǎn)產(chǎn)品，因此城鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目開發(fā)不能只針對某一層次的消費者，而是要有廣泛的適用性，滿足不同層次顧客的需要。最后，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，很多農(nóng)民到城鎮(zhèn)安家，相比于城市居民，這些新居民消費習(xí)慣比較保守，不愿意支付較高的利息從銀行貸款買房，因此城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)要設(shè)計一些緊湊的戶型，只設(shè)計一個衛(wèi)生間，減少陽臺的面積，這樣使得房屋的面積得到控制，從而降低一套房屋的總價。另一方面，考慮到他們在生活習(xí)慣一時難以改變，喜歡在家附近種點小菜，開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計上就將這些因素考慮在內(nèi)，比如可以將小區(qū)開辟一塊空地供居民們種植等等。總的來說就是要針對目標(biāo)客戶的需求，設(shè)計適合他們的產(chǎn)品。

結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)也是一項復(fù)雜的工作，它通過土地、建筑材料、基礎(chǔ)配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，逐漸成為城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在不久的將來，房地產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展中將發(fā)揮不可替代的作用。

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