房地產企業財務風險管理探究

趙飛飛

[摘 要]隨著我國的經濟逐漸進入了高速發展的階段，全國范圍內開始興起了不同程度的“房地產熱”。由于房地產業屬于資金密集型行業，其自身具有經營風險高、資金周轉率低等特點，同時還經常受到國內金融政策和國際經濟形勢的影響，從而導致中國不少房地產企業都面臨著資產負債率高、資產使用率低等財務風險問題。為了能夠有效避免這些問題，本文便基于財務風險的相關概念和特征，分析當前房地產企業存在的財務風險管理問題，有針對性的提出了一些改善財務風險管理水平的措施和策略。

[關鍵詞]房地產企業;財務風險;風險管理

[中圖分類號]F275 [文獻標識碼]A

改革開放以來，隨著我國經濟的快速騰飛和人民生活水平的不斷提高，特別是最近幾年由于戶籍制度改革和計劃生育政策的調整，在城市化進程不斷推進的過程中，房地產市場出現了購房需求迅速增長的局面。在此背景下，眾多房地產企業迅速崛起并且掀起了置辦房產的熱潮。迅猛發展的房地產企業，給我國的市場經濟注入了新的活力，同時也給我國的經濟發展帶來了一定的影響。

1 房地產企業財務風險的相關概念

1.1 房地產企業財務風險的定義

關于房地產企業財務風險的概念，在學術研究層面劃分為廣義與狹義兩個方面。廣義上，房地產企業財務風險指的是，企業在正常經營活動中由于受到各方面因素的影響，導致企業的實際收益與計劃收益產生很大的差距，使企業遭受一定程度的經濟損失。狹義上，指的是房地產企業背負了巨額的債務，影響其無法進行正常的項目運營。

1.2 房地產企業財務風險的特征

結合房地產企業財務管理的風險管理過程，經過長期研究和細致劃分，房地產企業財務風險主要表現為全面性、不確定性、集中性以及雙重性四個特征。

第一，全面性。房地產企業的財務風險并不僅僅存在于管理流程的某一個環節中，而是存在于企業財務管理的全過程并體現在多種財務關系上，在多個環節都會影響企業經營目標的實現。財務風險的全面性要求企業必須積極調動各個部門參與進行高效的財務風險管理。

第二，不確定性。房地產企業具有運營周期長、資金籌備難等特點，面臨的問題是多方面的，具有很強的不確定性。比如，房地產附著的土地數量、質量等內部因素，國家的宏觀調控等外部因素。

第三，集中性。房地產企業屬于資金密集型企業，其在開發、運營項目時需要的資金數額龐大而且籌資困難，大部分的房地產企業主要通過銀行貸款方式進行融資，容易導致償債風險集中出現。

第四，雙重性。眾所周知，房地產行業存在高風險，但也同時存在著高投資、高收益。房地產企業財務風險的雙重性即體現于投資越大，風險越大，利潤越高。這就意味著房地產企業只要對財務風險進行科學合理的管控，就可以利用風險創造出更大的收益。

1.3 房地產企業財務風險的分類

從上文可以看出，房地產企業財務風險是受到多方面的因素影響的。根據受到的影響，其財務風險可以分為以下幾類：

第一，籌資風險。籌資風險是由于房地產企業籌資的不確定性導致的，企業籌資困難無力按期償還債務。

第二，常規性財務風險。主要指由于在具體的操作過程中出現失誤給企業帶來的財務風險。

第三，投資風險。指的是企業在投資開發項目中，最終的收益與預期收益相差巨大。

第四，收益分配風險。企業的收益分配制度有可能產生收益分配不均等風險，會對企業日后的正常運營帶來一定的影響。

2 房地產企業財務風險存在的問題

2.1 企業的負債率過高

房地產企業在項目開發運營過程中，需要投入大量資金，企業自有資金占比較少，大部分資金是來源于銀行貸款，在合理的控制下保持良好的資金負債率。但是，就目前我國房地產企業的資金負債額來看，已經遠遠超出了正常的范圍，高達75%。這過高的資金負債率對于企業而言，已經成為致命的威脅。

2.2 資金使用效率偏低

近年來，房地產企業由于受到國家宏觀調控的影響，企業的流動資金管理在日益趨緊的融資環境下變得尤為困難。部分房地產開發企業不了解市場需求，為了追求銷售業績，盲目為客戶做出擔保，若客戶不能按期償還房貸，這時企業卻必須為客戶背負銀行的按揭款項，導致資金的利用效率低，企業財務出現大量的資金漏洞。

2.3 銷售變現風險的日益增加

隨著人們生活水平的提高，對于生活質量的訴求越來越多。房地產的開發必須依據于消費者的真實需求，如果房地產開發項目不能滿足消費者的需求，銷售變現風險便會加大。同時，在市場競爭的影響下，許多房產開發企業經常為了提高競爭力增加銷售成本，產生了財務風險。

3 房地產企業財務風險的具體防范措施

房地產企業財務風險管理與其生存發展是緊密相連的，所以如何防范財務風險已經成為現階段亟需要解決的現實問題。在房地產財務風險管理方面，不能把財務風險管理僅僅局限在傳統的管理模式中，而應該根據大環境的變化，在確保房地產企業正常運營的前提下，做到有效防范財務風險隱患，充分引導房地產企業向著更好的方向發展。以下是房地產企業財務風險管理的具體措施：

3.1 做好投資項目可行性分析，有效對接市場需求

鑒于房地產企業發展周期長，投資量大，融資難度大，企業前期應對開發項目進行全面細致的可行性分析，要進行充分的市場調研，避免由于籌資不當產生資金使用率低。

銀行貸款利率變動會對房地產企業造成極其致命的打擊，若在房地產企業負債經營期間出現了通貨膨脹，銀行貸款利率就會產生增長變化，利率增長會增加企業的資金成本，從而縮減了計劃收益。所以房地產企業應該時刻關注市場的變化，關注匯率的調整狀況，針對市場的變化進行相應的策略調整。

3.2 優化企業結構，防范財務風險

3.2.1 合理融資，優化融資結構。房地產企業在開發項目的初期階段中，自身的原始資金較少，大部分的資金來源于銀行貸款。由于房地產企業的資金周轉慢、開發周期長，一旦負債進行的項目投資不能及時收回投入的資金，企業就將面臨資金鏈斷裂的危機，導致無力償還債務，這樣不僅影響了企業的信譽和品牌，更嚴重還會直接導致企業倒閉。這就要求房地產企業應該合理的選擇融資的新方式，優化融資渠道，分散融資風險，不能過多依靠銀行貸款融資。

3.2.2 準確投資，優化投資結構。房地產開發項目是高風險投資，企業在確認投資之前，應該仔細地投資項目進行調查研究。同時，為了規避與分散財務風險，房地產企業在投資過程中應該分散投資方向，可以投資水泥、水暖裝修等行業，不應局限于一個區域或者一種房產。

3.2.3 制定資金使用計劃，完善資金管理體系。如今的房地產業，在市場和國家宏觀調控的影響下，已經出現了成本日漸增長的情況。在這樣的前提下，企業若要保證項目的順利開發運營，應該要更加注意資金的管理，制定完備的資金使用計劃，逐步完善資金管理體制。另外，由于物價的不斷上漲，企業更應隨時關注建筑材料的價格變動，控制項目開發成本。

3.3 建立完善的財務管理制度

建立完善的內部財務管理制度，是現代企業的根本要求。設立健全的財務管理制度體系，有利于加強房地產企業對內部的控制，有效地提高企業的管理能力和效率。但是根據調查數據顯示，我國目前大部分企業都沒有建立完善的財務管理系統，在經營活動中經常出現內部職能混亂的情況。在現階段，大部分企業并沒有意識到建立財務管理系統的重要性。或者是由于管理力度不夠的原因，一些企業盡管設定了管理制度，明確了具體的職能，但是在具體的運營操作中仍然得不到體現。設立完善的財務管理制度，必須依靠企業有力的引導和企業內部各部門的積極配合。

3.4 規范員工素質培養體系

由于房地產企業自身的屬性原因，財務管理人員的專業素質與能力有較高的標準。首先，需要房地產企業的高層領導人員意識到提高財務管理人員專業素質的重要性，明確財務管理工作的關鍵地位。如此，企業的人事部門在招聘財務管理人員時，就會對應聘人員的相關素質進行考核，從而提高了財務管理的效率。同時，企業應該制定一套完備的員工培訓制度，定期對財務管理人員進行專業知識的培訓，不斷更新知識儲備，確保財務管理的先進性與嚴謹性。

4 結語

追求利潤最大化是企業的最終目標，房地產企業在日常經營中追求經濟利益的同時，也面臨著各種各樣的風險與挑戰。現階段，我國房地產企業若要進行徹底的轉型，就要對財務風險管理問題給予足夠的關注，在正常開發項目的前提下，逐漸提升房地產從業人員對財務風險管理的意識和能力，盡可能對財務風險進行規避與防范。筆者相信，房地產企業在經過一系列改進與創新之后，一定會呈現出嶄新的面貌。

[參考文獻]

[1] 王娜.淺析房地產企業財務風險管理[J].財金論壇，2012（09）.

[2] 張彬.房地產企業財務風險管理探析[J].經濟研究導刊，2012（22）.