泰州市萬達商圈發展現狀及對策

曹群

城市商圈的發展研究有利于未來城市商圈規模體量、業種業態結構等多方面內容的更好優化，對城市商圈的建設與發展有著重要的現實指導意義。泰州的商業綜合體規模還是不能完全滿足十年甚至更長時間的需求，泰州的經濟實力和城市規模與周圍城市存在著一定的差距，本項目以泰州市萬達商圈為研究對象，通過實地調查等途徑深入分析泰州市城市商圈的發展現狀，旨在為未來泰州市城市商圈的建設與發展提供相關對策建議。

一、背景簡介

泰州地處江蘇省中部、長江下游北岸，經國務院批準，1996年8月12日組建地級市，現轄靖江、泰興、姜堰、興化四縣級市和海陵、高港兩區，總面積5793平方公里，總人口503.6萬。建市以來，泰州經濟和社會發展取得了巨大的成就，已經發展成為長江三角洲地區工業發達、交通便捷、商貿繁榮的中心城市之一。

位于青年路與海陵南路之間的濟川路北側的泰州萬達廣場，是一個匯集商業、商務、娛樂、辦公、居住5大機能為一體的龐大城市綜合體，包括商鋪、高檔住宅、寫字樓、大型超市、五星級酒店、大型百貨商場、KTV、電玩城、國際影城共9大業態。它不僅作為濟川路商圈最為核心的一個子商圈，甚至是泰州市最為核心的一個商業中心，萬達商圈發展好壞直接影響了濟川路商圈的大發展，也很有可能影響泰州市的發展。所以萬達商圈的發展是非常值得重視的問題，于是我們就這一值得深入研究的問題為課題，進行調查研究，并針對萬達商圈的現狀進行分析研究，優化它的產業結構，豐富它的商鋪組成，解決它的一些現有問題，使得它可以更好的發展，為泰州帶來更大的收益。

二、調查分析

為了對萬達商圈進行深入的分析和研究，我們進行了實地調查，采用問卷的方式，調查了158位萬達的消費者，并進行了數據歸納和整理，作出統計圖后得到以下分析：

（一）交通狀況

上方的兩張餅圖，是統計了158位消費者來萬達商圈的只要交通方式以及在出行過程中對萬達商圈附近交通的滿意程度，圖中顯而易見，私家車與公交車是消費者們的首選，還有部分傾向于出租車與自行車，少數選擇步行，少數步行的原因顯然是因為住所距萬達商圈很近，也就是距離濟川路商圈很近，出租車和自行車的應該大多是剛來泰州不久的，并不是特別清楚萬達商圈的地理位置的，所以選擇出租車和騎自行車導航，而私家車和公交車表明較為了解泰州的消費者了，能清楚知道萬達商圈的地理位置，說明商圈的選址問題也十分重要，不能遠離居民區，也不能太靠近居民區，要做到松弛有度，這樣可以讓消費者通過簡單的出行方式盡快地到達商圈。

但是我們聚焦到旁邊這張圖時，更能發現，超過一半的消費者對萬達商圈附近的交通意見很大，覺得經常堵車，影響到了他們的出行，很有可能也影響到了他們的消費心情，這對于商圈的發展是極其不利的，很有可能消費者為了避免擁堵的交通而選擇閉門不出，所以濟川路商圈的發展首要解決的問題應該是交通問題，任何一個商圈的發展都離不開一個良好的交通狀態，為了有效緩解商圈的出行難問題，提高商圈的吸引力和商業的可持續發展，有必要借鑒國內外商圈的交通改善經驗，系統提出切實可行的綜合交通改善解決方案。

（二）產品結構和商鋪組成

眾所周知，萬達商圈的美食街和萬達影院是非常出名的，所以大多數消費者來萬達除了購物就是看電影和吃美食了，而且衣服專賣店在萬達商圈也是非常多的，很多消費者也會前來購買衣服，而附近的世紀華聯等超市也方便了周圍的居民進行生活用品的采購，只不過這類超市數量較少，可以適當增加，為了吸引更多的消費者，讓他們擁有更多的選擇余地，所以要迎合消費者的消費傾向，改善一下商鋪組成。而在影響消費者購物因素中的調查中，158位消費者所關注的前三個因素分別為產品質量、服務和價格，不談調查，據我們所知，基本上所有消費者都想用合適的價格買到產品質量最好的東西，并在購物過程中享受到最優質的服務，這是亙古不變的規律，所以在引進店鋪的選擇上，濟川路商圈可以在眾多考慮因素中將這幾個因素優先考慮，這樣可以扣住消費者的心理，讓他們感受到消費中的樂趣，并將這種感覺介紹給他人，達到一傳十，十傳百的效果，吸引更多的消費者前來商圈消費。

三、萬達商圈發展制約因素分析

（一）商鋪分布與結構

經營同類商品的兩個商鋪即便同處一個地區的同一條街道，其對顧客的吸引力也會有所差異，相應地商圈規模也不一致。但那些經營靈活，商品齊全，服務周到，在顧客中樹立了一種屬寄生性質的商鋪，本身并無商圈，完全依靠因其他原因或前往其他店鋪購物而隨機光顧的顧客。所以對想在商圈發展的商鋪，最重要的一點就是效仿那些沒有寄生性質但卻經營特別好的商鋪，在自身的經營模式、服務宗旨、商品種類上實行嚴格要求。另外，隨著商鋪經營規模的擴大它的商圈也隨之擴大。因為規模越大，它供應的商品范圍越寬，品種也越齊全，因此可以吸引顧客的空間范圍也就越大。所以商圈想要更好的發展，就需要商圈內商鋪擴大自身的經營范圍，提升自身的商業影響力，將自身的商業輻射性向外擴展，從而達到以小帶大的目的。同時經營傳統商品、日用品的一些傳統性商鋪可以相對較少一些，滿足需求即可，不需要投入大量資源，而將資源投入到那些較經營技術性強的商品、特殊性（專業）、吸引力大的新興商鋪，例如網紅餐廳、新穎的娛樂場所等，抓住消費者對新事物的好奇心理，吸引他們消費，并通過服務、商品質量、價格等方面吸引他們二次消費，并且自愿推廣宣傳。

（二）商圈交通

交通地理條件是影響商圈規模的一個主要因素。位于交通便利地區的店鋪，商圈規模會因此擴大，反之則限制了商圈范圍的延伸。自然和人為的地理障礙，如山脈、河流、鐵路以及高速公路會無情地截斷商圈的界限，成為商圈規模擴大的巨大障礙。

商圈單向環形交通組織方式曾經促進了商圈的繁榮，而如今部分商圈已經面臨著巨大的交通壓力。新形勢下商圈交通的適應能力如何，如何改善這些地區的交通狀況，實現人車分流，提高商圈通行能力，成為打造暢通城市的重要內容。良好的交通狀況和充足的停車位對商圈來說是尤為重要的，不僅可以增大客流量，還能讓消費者感受到消費的預約，刺激二次消費的欲望。一個不好的交通系統和不充足的停車位可能會讓消費者出門的興趣都消失，所以交通對商圈發展也起到了決定性的作用。

四、對萬達商圈發展的建議

（一）對于優化商鋪分布及結構問題：①增大商鋪同行業競爭力，在自身的經營模式、服務宗旨、商品種類上進行改善與加強。②引進新興商鋪，例如網上火熱且富有特色的餐廳、奶茶店、甜品店等，增加娛樂場所的數量，滿足不同人群的不同喜好，例如桌游室、射箭場、密室逃脫、畫展漫展等，提高商圈吸引力。③擴大經營水平高的上鋪的店面影響力，通過擴大店鋪，增加分店數量等手段擴大店鋪影響范圍。④不僅從娛樂生活也從教育的角度引進一些知名教育企業，包括藝術類的樂器、畫畫等，或者圍棋、象棋等益智項目，也可以是跆拳道、中國武術等強身健體的項目。⑤有規律有針對性的進行市場調查，及時改善商鋪結構、經營模式，增加缺少產品種類等問題。

（二）對于停車問題：通過適度增加停車位，以及停車資源的共享與誘導，來緩解現狀停華供給緊張問題。具體措施包括以下幾點：①新建公共停車場（庫），增加停車設施供給。②規范路內停車減少動靜態交通相互千擾。③共享停車位，充分利用停車資源。④優化停車誘導系統，強化停車信息發布。⑤制訂優惠政策，扶持公共停車場（庫）建設。⑥制訂差異化停車收費政策，合理利用停車資源。

（三）對于交通擁堵問題：以發達的公共交通為依托，才能滿足大規模商業出行需求，道路交通容量的有限性和交通需求總量的巨大性決定了大規模的商業中心交通以地面交通為主的方式是無法承載整個商業中心的交通需求，商業中心必須依托公共交通作為整個交通需求的支撐，通過大力發展軌道交通，并加強公共交通各種方式之間的銜接，提高公共交通的服務水平，引導購物出行的居民采用公共交通方式出行，以減少機動化出行總量，減輕道路交通壓力。

五、結語

經過本次的研究發現，我們對泰州的商圈宏觀和微觀上進行了分析，深刻感受到了一個商圈發展的好壞對城市發展的重要性，一個良好的商圈能發揮區位優勢，成為城市經濟的“增長極”，并向整個區域輻射帶動，促進區域經濟協調發展和繁榮。所以政府要加快商圈建設，是完善城市功能，提升城市形象的必然要求；是擴大內需，拉動消費，轉變經濟發展的必然要求，實現商貿流通產業又好又快發展的重大舉措。而萬達商圈的發展雖然有些許問題，但是當這些問題被克服之后，其發展肯定是非常迅速的，這不僅是我們而且還是政府所樂意看到的，所以我們相信，泰州的明天在萬達商圈的良好發展帶動下是美好的。（作者單位為南京理工大學泰州科技學院）

項目名稱：泰州市濟川路城市商圈發展現狀及對策研究，項目編號：201713842024X。