基于層次分析法的投資性住房選擇模型

(重慶交通大學經濟與管理學院 重慶 400041)

一、引言

近年來，隨著我國房價的大幅度上漲給廣大投資者提供了一個絕佳的投資機會。

本次研究的目的在于利用層次分析法建立投資性住房選擇模型。研究流程是：首先，建立層次分析法中的目標層、準則層；其次，以問卷調查的方式收集準則層方面的數據，并分析計算出各權重；最后，完成模型的構建。

二、模型構建

(一)構造層次分析結構

1.目標層。本層次分析結構的目標層即為通過投資住房來獲取收益，即投資住房獲益。

2.準則層。政府政策：中央和地方政府所頒布對房價有影響的各種法律、法規及規范性文件等，此外，還包括中央或地方政府對某區域的功能定位、發展規劃等。

地理位置：主要指住房與學校、商業中心、娛樂場所、政府辦公機構等跟生活相關的功能性區域的相對位置。

區域經濟發展潛力：本區域在未來一定時間內經濟發展的可能性，如未來數年的GDP增長率、居民收入增長率等。

交通環境：指交通設施的完備性程度、發展程度、發展速度，當下及未來數年上班及出行的便利程度，具體如公路網的發達程度、市內公共交通的便利程度、以及距離機場、火車站、客運中心等交通樞紐的遠近等。

人口因素：指本區域的人口數量、人口密度以及未來一定時間內的人口增長(分為由新生帶來的增長和遷入帶來的增長)等。

小區環境：指住房所在小區的綠化、生活設施的完備性、物業服務等。

戶型：指住房的建筑面積、布局等。

(二)構造判斷矩陣

在確定了準則層之后，我們設計了一個問卷用以確定準則層各指標的重要程度。本次問卷調查共回收有效問卷121份，統計出的各項數據后得出評價綜合得分如下：

平均綜合得分

注：平均綜合得分=(∑頻數×權值)/本題填寫人次，其中排在第一位的權值為7，排在第二位的權值為6，以此類推，排在第七位的權值為1。算例：區域經濟發展潛力的平均綜合得分=(42×7+36×6+18×5+10×4+9×3+4×2+2×1)/121=5.6

根據準則層各指標因素平均綜合得分之比，可得出如下判斷矩陣：

AB1B2B3B4B5B6B7B116/76/79/83/27/48/3B27/6119/77/423B37/6119/77/423B48/97/97/914/38/55/2B52/34/74/73/418/79/5B64/71/21/25/87/815/3B73/81/31/32/55/93/51列向量歸一化→

由以上計算可知準則層指標重要性排序為：地理位置(0.198)，區域經濟發展潛力(0.198)，政府政策(0.171)，交通環境(0.155)，人口因素(0.114)，小區環境(0.100)，戶型(0.063)。

三、結束語

通過本模型的建立，我們可以清楚的看到住房的地理位置(0.198)、區域經濟發展潛力(0.198)以及政府政策(0.171)對住房的增值影響較大，投資者在選擇投資性住房時應著重考慮上述三個因素；而人口因素(0.114)，小區環境(0.100)，戶型(0.063)這三個因素則對投資性住房能否升值影響不是很大；交通環境(0.155)這一因素對房價的增值也具有一定程度的影響。最后，我們期待本模型的建立能夠為廣大住房投資者提供借鑒意義，并能為后續的研究提供幫助。

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