全面預算管理在商業地產企業中的應用

摘 要：在商業地產企業中，完善的全面預算管理可以將企業收入、成本、資金等內容融合到一個體系中管理，使企業的資源得到最有效的分配與使用。雖然近年來我國商業地產企業已廣泛使用全面預算管理，并取得一定成效，但企業對全面預算管理的概念混淆，沒有全面正確的認識，導致全面預算管理過程中存在漏洞，不能發揮其最大的作用。

關鍵詞：商業地產；全面預算管理；應用

近年來，我國商業地產企業已廣泛使用全面預算管理，但企業在實施該項管理工作中還存在漏洞，不夠完善，導致商業地產企業的資源不能通過預算管理充分運用并有效的分配及使用。本文將結合實際工作，分析商業地產企業全面預算管理的現狀及存在問題，提出適用于商業地產企業并且有利于促進企業發展的全面預算管理。

一、全面預算管理的定義

全面預算管理是利用預算對企業內部各部門、各單位的各種財務及非財務資源進行分配、考核、控制，以便有效地組織和協調企業的生產經營活動，完成既定的經營目標，使企業全過程，全方位及全員參與的預算管理。

二、商業地產企業預算管理現狀及存在的問題

1.對全面預算管理認識片面。我國的一些商業地產企業對全面預算管理認識還很片面，沒有全面的重視。其中，一些商業地產企業在價值管理和系統管理中缺乏大局觀，只看重眼前的經濟利益，沒設定長遠的發展目標，忽視了全面預算管理的全過程及全方位管理，造成企業的實際發展狀況與戰略目標偏差較大；還有一些商業地產企業為了應付工作，表面上實施全面預算管理，實質上是用年度計劃充當全面預算管理，脫離企業的戰略規劃。

2.全面預算管理不是全員參與。有些商業地產企業認為預算只是財務部門的工作職責，其他部門不參與不配合，員工沒有樹立預算理念，沒有建立成本效益意識。實際工作中沒有一個權威部門對預算統籌協調，導致預算編制內容不完整，效果不佳。另外，財務部門很難利用財務知識獨自準確審核工程、銷售、成本等數據，這樣容易造成數據編制馬虎，全面預算管理工作推進受阻，無法達到編制全面預算的目的。

3.預算管理難與行業特點有機結合。由于商業地產企業存在行業特殊性，一般企業使用的通用型全面預算管理系統很難整體適用于商業地產企業，無法針對商業地產企業的特殊性對銷售總額、動態成本及各項費用等關鍵性指標作出重點管控。由于全面預算沒有關聯到業務，導致員工無法把預算與實際工作聯系，全面預算在企業管理工作中形同虛設。

4.制定預算目標脫離實際。全面預算是根據企業戰略制訂年度預算目標。有些商業地產企業未結合企業實際情況制訂預算目標，拍拍腦袋就出結果，制訂的目標缺乏科學性，過于隨意。預算指標與實際經營偏差太大，導致企業無法完成預算目標任務。

5.過多關注個別指標。有些商業地產企業認為盈利只能靠銷售額，所以在設置預算指標時只重視銷售指標及相關的費用指標，其他指標未引起企業的過多關注。由于商業地產行業內外環境變化，會導致銷售形勢波動較大，若制定銷售單價時不綜合考慮成本及不確定等因素，有可能造成實際情況與預算產生較大偏差時，沒有對應的應急措施及時調整相關指標，從而導致企業危機。

6.預算調整過于隨意，忽視本質問題。由于商業地產行業政策變化快，市場環境變動大，當企業發現內外部環境的變化影響預算的執行時，應在年度中期調整預算指標。但有些企業調整預算只是為了能保證順利完成當年的目標任務，缺乏對預算執行過程中哪些問題導致無法完成原定目標的總結分析，這樣會失去全面預算管理實施的價值。

7.預算的執行和監控不力。有些商業地產企業為了應付全面預算工作，管理過程及上報流程只是流于形式，缺乏相應的分析和監控體系。當實際執行情況與預算出現偏差，企業無法及時發現問題并提出處理意見。有些企業因戰略目標不能確定，預算一年到頭都在調整，拖到年末也沒有審定結果，導致預算目標與執行情況無可比性，員工工作基本被調整預算所占據，影響其他工作的正常開展，失去了全面預算控制的意義。

8.缺乏有效的考核和激勵機制?？己耸瞧髽I管理者對執行者能順利完成預算指標的有效激勵方法和約束形式，有些企業設置考核目標沒有結合預算管理綜合考慮，部門及員工的績效考核與經營成果不掛鉤，獎懲不對等，不能起到激勵作用，造成考核與全面預算互不關聯，員工不再重視全面預算，全面預算管理難以深入開展。

三、在商業地產企業中實施全面預算管理的思路

1.以企業戰略目標為導向。商業地產企業為了適應市場環境，需把企業發展的長期及短期戰略目標作為全面預算管理編制的導向。為了確保全面預算管理有序開展，首先要明確企業的發展方向、戰略目標及戰略規劃，緊密結合著戰略規劃，制定全面預算管理的方案及指標體系，落實具體的工作任務及目標。

2.以領導重視與支持、全體員工的參與和配合為前提。為了保證企業整體目標的達成，全面預算管理需要企業董事長或總經理重視并直接領導管理預算工作。商業地產企業每年在編制預算之前，一定要對公司員工認真做一次全面預算管理培訓，中高層都必須參加。要讓領導層及員工清楚認識到全面預算管理是一個“戰略-目標-規劃-執行-監管-考核”的管理過程，是保障企業達成目標的管理工具，應該是全員參與。財務部門幫助各級管理者履行職責，達成各部門及企業的目標。

3.建立健全的全面預算管理組織體系。為了保障全面預算管理順利實施，建議企業設置權威部門對預算統籌協調，如運營保障部，該部門作為全面預算管理組織體系的核心，負責組織協調各部門制訂預算目標，有權監督糾正預算執行過程中存在的問題，針對各指標的變化影響結合實際情況提出調整預算指標的建議。運營保障部須配備專業人員對各部門提供的預算數據進行分析匯總，這樣才能保證經過運營保障部把關后的預算及執行情況能準確及時遞交管理層，方便管理層及時掌握公司經營情況，及時發現問題做好預防措施，并以預算為標準，對執行結果進行考評、獎懲。

4.建立符合商業地產企業業務特點的全面預算管理方法。為了實現全面預算管理在商業地產企業中的有效應用，需結合商業地產行業特點制定預算指標。同時，還要結合商業地產企業業務特點制定編制方法，可以遵循以下原則：以現金預算為中心、以經濟增加值最大化為目標、以目標成本為基礎、以營銷措施為手段、以滾動預算為主要編制方法。

5.合理安排全面預算編制時間。企業需合理安排全面預算編制時間，保證全面預算管理的準確性及時效性。根據戰略目標，企業在當年下旬開始組織預算編制工作，分析當年預算完成情況的同時，也要計劃下一年的工作。在編制下一年的預算時，要堅持“合理性、準確性、及時性”三個原則，在次年年初完成預算目標的下達，以便企業在次年嚴格按照目標預算執行，及時分析執行情況，發現問題并及時糾正。

6.規范預算調整。國家政策、市場環境等外部因素對商業地產行業影響較大，所以企業要隨時保持警惕性，及時掌握新政策及外部環境的變化，結合公司的實際情況調整預算，避免不必要的損失或使企業陷入困境。但是，預算調整必須是規范化的，不能隨意調整。在制定全面預算管理目標時，企業需考慮不定因素，科學控制偏離區間，設置可以進行預算調整的條件及風險預警點，綜合分析后達到可進行預算調整的條件便可調整預算。規范預算調整能避免隨意性和審定后不能再變的不合理性。

7.做好全面預算的分析及控制。財務部門在預算管理中起到監督及預警作用，需每月或季末對預算執行情況進行分析比較并形成報告。若是外部因素或預算編制不夠準確造成的，并對企業未來發展有影響，應及時向負責全面預算管理的部門提出調整預算的申請。若是經營管理中導致的，限期要求責任部門或個人整改。若是未按預算計劃時間支付款項導致的資金管理問題，需根據實際情況調整至下期資金預算中。預算執行過程中要做到全程控制成本費用，加強規劃設計的審核及工程質量的監控，各項工作需做到“三嚴格”，嚴格按照公司流程執行，嚴格按照節點完成工作任務，嚴格按照預算節點進行支付。

8.建立健全的考核獎懲機制?？己霜剳蜋C制是促進預算指標實現的有效措施。由于商業地產企業開發周期長，需經過前期調研、報規報建、商業屋拆遷、土地招拍掛、建筑設計施工、市場營銷等流程，可采取分段考核。項目開發階段每年采取預考核，待項目開發結束后再進行整體考核。設置考核目標及權重時，要結合公司戰略目標及實際情況，能促進企業長遠發展，避免短期行為。激勵的方式也要不斷優化，根據公司發展的實際情況，嚴格獎懲和分配，不斷完善事后評價，強化績效考核和激勵機制。

四、結束語

總之，全面預算管理不只是填滿數字的報表，它是保障企業順利完成戰略目標的工具。企業應建立完善的全面預算管理體系，規范管理、加強監督、不斷完善，建立健全的考核獎懲機制，利于企業的全面發展，最終實現企業戰略目標。

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作者簡介：張莉（1988- ），女，云南昆明人，云南省滇中產業發展集團有限責任公司計劃財務部會計主管