房地產稅新老劃斷的依據

趙奉軍

每到歲末年初，房地產稅就開始攪動眾人的神經。2017年年底由于財政部部長肖捷正式表態房地產稅將會按照評估價值征收，再度引發了房地產稅的討論熱潮。但具體征收方式仍然是眾說紛紜沒有定論。對此，多年來民間一直有新老劃斷的說法。2017年9月，建設部前副部長、中國房地產業協會會長劉志峰也建議采用新房新辦法，老房老辦法。但筆者看了這么多討論，似乎都沒有說清楚為什么要新老劃斷。

在正式闡述筆者的觀點之前，讓我們先溫習一下基本的金融學原理。比如說某人中了彩票大獎，獎金是100萬元。頒獎機構給他三種選擇，一是一次性領取100萬元；二是一次性領取50萬元，然后每年領取2.5萬元；三是每年領取5萬元。如果資本化率也就是利率為5%，請問這三種方式有何區別？正確答案是沒區別。當然，在現實生活中，如果領獎人遇到了流動性問題，或者是金融市場不完善，那可能他會偏愛第一種。如果能夠明白這個例子，我們可以將其引申到土地市場上。比如說政府現在要拍賣一塊土地。有三種方式出價，第一種一次性收取70年的土地出讓金，期間不再收取任何稅費；第二種也是一次性收取70年土地出讓金，但同時要求土地購買者每年繳納土地價值的1%；第三種，不收土地出讓金，轉而要求土地購買者每年繳納土地價值的5%。很明顯，第一種方式就是現在的土地拍賣方式，第二種是政府希望將來房地產稅征收后實施的方式；第三種是前幾年討論過的土地年租制。……