誰(shuí)是中國(guó)房?jī)r(jià)背后的操盤手

摘 要 近年來(lái)，我國(guó)城市房?jī)r(jià)已呈現(xiàn)逐步攀升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為老百姓的一塊“心病”。因此，本文立足于我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的諸多弊病，從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角切入，深入挖掘房?jī)r(jià)飆升背后制度的缺失與不足。

關(guān)鍵詞 房?jī)r(jià)；制度分析

一、引言

自進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中扮演著越來(lái)越重要的角色，土地財(cái)政收入也成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的重要來(lái)源。2016年和2017年，我國(guó)GDP分別達(dá)到74.36萬(wàn)億元和82.71萬(wàn)億元，較上年分別增長(zhǎng)6.7%和6.9%。其中，房地產(chǎn)增加值占GDP的比重均為6.5%，如圖1-1所示。

盡管，習(xí)近平總書記在十九大報(bào)告中反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”，但當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)依舊還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度繁榮的背后，也逐漸呈現(xiàn)出各類社會(huì)問(wèn)題：貧富差距不斷拉大，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，經(jīng)濟(jì)適用房違規(guī)申購(gòu)等。毫無(wú)疑問(wèn)，在過(guò)去的20多年里，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已然成為社會(huì)財(cái)富的變壓器和分配場(chǎng)。因此，有必要對(duì)該現(xiàn)象進(jìn)行深刻的反思和有效的遏制。

二、高房?jī)r(jià)的制度成因分析

新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)派的代表人物諾思曾在《制度、制度變遷與經(jīng)濟(jì)績(jī)效》一書中指明：“制度是一個(gè)社會(huì)的游戲規(guī)則，更規(guī)范地說(shuō)，它們是決定人們的相互關(guān)系的系列約束。制度是由非正式約束和正式的法規(guī)組成”。毫無(wú)疑問(wèn)，在房?jī)r(jià)不斷上漲的背后，我國(guó)的房產(chǎn)制度起到了推波助瀾的作用，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1.土地市場(chǎng)供需失衡

中共十九大提出到2020年全面建成小康社會(huì)，2035年基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化，2050年建成富強(qiáng)民主文明和諧的社會(huì)現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)。顯然，這對(duì)我國(guó)的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程提出了較為緊迫的要求。城鎮(zhèn)化代表著財(cái)富和生產(chǎn)力向城市遷移集中的過(guò)程，這是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。然而，隨著城市化進(jìn)程的不斷深入，住房需求勢(shì)必加大，由于土地資源的自然稟賦約束以及我國(guó)實(shí)行的耕地保護(hù)制度，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)供給端形勢(shì)依舊嚴(yán)峻，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲壓力較大。

2.土地儲(chǔ)備制度

土地儲(chǔ)備制度是指政府從分散的土地使用者手中集中回收土地，并由政府委托的機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地的整治與開(kāi)發(fā)，并按計(jì)劃投入市場(chǎng)的一種土地管理制度。該制度的弊端有三：土地儲(chǔ)備制度導(dǎo)致土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，進(jìn)一步加劇了土地市場(chǎng)的供需失衡；易發(fā)生“權(quán)力尋租”，破壞市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序；土地儲(chǔ)備制度盡管在某種程度上實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必將土地出讓成本嫁接給購(gòu)房者，造成房?jī)r(jià)順勢(shì)上漲。

3.土地招拍掛制度

土地招拍掛制度是指我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓管理制度。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會(huì)公開(kāi)出讓國(guó)有土地。該制度的初衷在于讓土地以更為公允的價(jià)格出讓，減少人為干擾因素，遏制腐敗的產(chǎn)生。但這種“一刀切”的做法也存在種種弊端。其一，土地是國(guó)家重要的資源稟賦，是國(guó)家管理與宏觀調(diào)控的重要輔助手段，通過(guò)“價(jià)高者得”的簡(jiǎn)單邏輯，無(wú)疑是一種惰性思維，也成為地方政府追求短期經(jīng)濟(jì)利益的工具；其二，土地出讓采用招標(biāo)、拍賣、掛牌的出讓方式進(jìn)行拍賣。高額的土地出讓金無(wú)疑在很大程度上提高了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而間接帶動(dòng)商品房?jī)r(jià)格。

4.稅費(fèi)制度

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅制結(jié)構(gòu)已經(jīng)較為完善規(guī)范，逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)管控的有效手段，但不可否認(rèn)，我國(guó)稅費(fèi)制度依舊存在明顯的缺點(diǎn)和不足，需要進(jìn)一步改進(jìn)。其一，稅種稅率過(guò)高，稅收負(fù)擔(dān)較重。就交易環(huán)節(jié)的稅收，就包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅以及印花稅等等，極大地提高了普通納稅人的納稅成本，不利于房?jī)r(jià)下降；其二，稅種的征收方式不合理，導(dǎo)致稅收收入的流失；其三，部分稅種的征收范圍不合理，易導(dǎo)致稅負(fù)不公的現(xiàn)象發(fā)生。

三、利益集團(tuán)間的博弈行為分析

由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與地方政府早已密不可分，民生取向以及政府在百姓安居中所要扮演的重要公共角色則在一定程度上被遺憾丟棄。因此，深入探析房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)利益集團(tuán)的博弈行為，研究其相互作用，對(duì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)高房?jī)r(jià)問(wèn)題是十分必要的。

1.地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商間的博弈與合謀

在我國(guó)，地方政府既是中央各項(xiàng)政策條令的具體執(zhí)行者，又具有地方性事務(wù)的管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此，地方政府往往可以通過(guò)土地儲(chǔ)備制度獲得絕對(duì)利益，自如地控制向市場(chǎng)投放土地供給的數(shù)量、規(guī)模，還可利用土地儲(chǔ)備制度漏洞進(jìn)行尋租活動(dòng)等。地方政府試圖提高土地成本，獲得土地出讓金和稅收收益，而開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)則是盡可能降低成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。因此，土地資源的產(chǎn)權(quán)如何進(jìn)行合理配置，就成為地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合謀與博弈的焦點(diǎn)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者間的博弈

開(kāi)發(fā)商向消費(fèi)者提供商品和服務(wù)，通常會(huì)根據(jù)所掌握的市場(chǎng)信息做出理性選擇。而對(duì)于消費(fèi)者而言，由于對(duì)房地產(chǎn)的運(yùn)作方式、成本構(gòu)成、利潤(rùn)率、市場(chǎng)需求情況等等知之甚少，存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱性，使得消費(fèi)者在這場(chǎng)博弈中往往處于劣勢(shì)地位。此外，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域壟斷性結(jié)構(gòu)，開(kāi)發(fā)商易通過(guò)發(fā)布虛假信息、惜售、捂盤、假按揭等手段來(lái)抬高房產(chǎn)價(jià)格，使得消費(fèi)者權(quán)益受損。

四、結(jié)論與建議

本文以制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角切入，分析了房?jī)r(jià)虛高的原因。由分析可知，我國(guó)房產(chǎn)制度存在一定缺陷。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，使得房?jī)r(jià)虛高，遠(yuǎn)超普通百姓的承受極限。正如中共十九大報(bào)告中所強(qiáng)調(diào)的，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”等內(nèi)容已經(jīng)為住房制度改革指明了方向、路徑、目標(biāo)。只有堅(jiān)持房子“居住”的基本屬性，才能實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的宏偉目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐霆.“招拍掛”土地出讓制度的實(shí)證分析[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2011.

[2]楊帆，盧周來(lái).中國(guó)的“特殊利益集團(tuán)”如何影響地方政府決策——以房地產(chǎn)利益集團(tuán)為例[J].管理世界，2010（06）：65-73+108.

作者簡(jiǎn)介：

王潤(rùn)楠（1996.08- ），女，漢族，河北秦皇島人，本科在讀，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)，研究方向：物流與供應(yīng)鏈管理。