我國房地產公司走向國際的利弊分析

陳淑芳

摘 要：近年來，我國房地產企業開始順應經濟發展的潮流，逐步走向國際全球化，這離不開我國快速發展的雄厚的經濟實力。隨著海外地產投資機會增加，中國房地產業在走向國際化的步伐在不斷加快。公司在走向國際的過程中，既發揮了其產品服務優勢，促進了企業的經濟發展，有效提高了企業的管理能力，拓展了其發展進步的空間。但是，海外地產投資也會給企業的安全穩步發展造成一定威脅，如國際規則或融資等方面問題，都會對企業造成一定風險。

關鍵詞：房地產公司；國際；利弊

近年來，基于市場獲取、資金獲取、經驗學習和國內市場風險規避等原因，整個中國房地產行業的全球化步伐在不斷加快，越來越多的中國房地產企業開始參與到國際市場的競爭中。本文就房地產公司走向國際的利弊關系進行辯證討論，希望企業在走向國際化時可以趨利避害，不斷提高自身競爭力，盡量避免海外投資所帶來的風險。

1 我國房地產公司國際化的好處

1.1 企業國際化利于開拓新的發展空間

房地產企業在國內已發展的相當成熟和完善，但是在國際開發方面從理念到做法都不是特別清楚。實際上目前海外市場空間很大。因為現在發達國家的經濟正從底部往上提升，而中國經濟從十幾年的高增長后正在往下平穩增長。同樣的房地產市場價格我們是在從高位走往低位，如房價正在國家的調控下逐步趨于穩定甚至下降的趨勢，而全球的資源價格在低位正逐步在往上，因房價的不斷上漲可能使得到意料之外的收獲盈利。由此我們可推斷從資源價格到市場產品的價格，再到市場空間的各方面都有很大的發展空間。面對巨大的海外市場，在企業剛開始走出去時競爭能力和品牌效應可能不夠，但在度過了開始的創業初期，打開了市場度過了最初的低迷時期，發展到一定的規模，就有了全球競爭的能力。再這個信息化的高速發展的地球村，企業競爭的最終結果就是全球競爭，而全球競爭則是所有大企業的必經之路、必由之路。因此，發展到一定規模的、有競爭能力的企業就應該走出去，在全球去進行競爭，只有這樣才有可能真正成為可持續的跨國公司。

1.2 可有效提高企業全球影響力和配置資源的能力

國際化的企業在全球的影響很大，一些發展較好的企業在海外的經營狀況將會在全球一流媒體上有相關報道，例如華爾街日報、紐約時報、英國泰晤士報、澳大利亞BBC、新加坡等等一些發達國家的主流媒體，都會對公司具體的發展狀況進行報道。這對企業全球影響力的提升有很大的幫助，并為企業在全球配置資源創造了極大的條件，亦可以加強與海外國家當地政府之間的合作。因為海外的一些國家亦期盼和跨國經營的大企業進行對接合作。因此企業在全球化經營以后，不僅能增強全球化的品牌，亦能增強全球化獲取資源和融資的能力，對打開國外市場、熟悉了解當地風土文化以促進自身經濟發展有很大幫助。同時，企業在海外的資本市場獲取資金的成本一般都是非常低的。全球市場很強的配置資源能力，對資金或是其他一些資源的獲取十分有利，非常有助于企業在全球化配置資能力的提升。

1.3 我國企業的專業化和技術優勢

在企業國際化初期，專業化企業更注重創新，比多元化企業更具有競爭優勢。受到國內經濟發展和實際國情的影響，我國房地產公司偏向于住宅區的建設。例如國際的知名企業萬科集團在確立了房地產為主導產業之后，將業務重心慢慢集中于住宅市，成為一家專業的住宅房地產企業。在專業化的基礎上，提出并實施住宅工業化理念和住宅房地產產業化發展，并在節能環保的理念下，推出綠色建筑，遠領先于同行業水平。滿足了剛需為主的中小戶型普通商品房為主的產品。同時，萬科建筑技術研發中心自成立以來，專注房地產技術創新，目光長遠，積極投資新技術的開發研究。積極同住建部技術中心聯手開發建設綠色節能的建筑；并曾牽手同濟大學開發多個住宅工業化樓盤。到目前為止擁有諸多專利，在技術的開發創新研究方面做出了重大貢獻。

2 我國房地產公司國際化的劣勢

2.1 品牌國際知名度不高，海外市場風險大

由于房地產產品的位置不可移動，具有固定性等特點，特定區域的消費者一般只會在特定的市場區域內選擇知名度較高的、可靠可信的房地產商品，這就使固定市場區域內所供給的房地產品難以替代，為海外投資的房地產公司的競爭造成困難，使每座城市不同區域的房地產市場也會出現具有各自比較獨特的發展態勢，使房地產市場較難形成統一。例如萬科集團的品牌在國內眾所周知，但在國際上不一定能得到認可。在國際化初期，為開拓國際市場，萬科主要還是利用其國內銷售渠道優勢，以留學、移民等海外置業的國外華人為主要的目標客戶，借此來推進其國際化進程，確定其國際化地位。但這種模式很難吸引本土人民，難以支撐其國際化策略的可持續發展，無法促進其長期建設。

2.2 缺乏咨詢服務能力，管理模式有待改革

現今，個人購房對房地產商品的精細化提出了更高的個性化需求要求，人們通常會綜合考慮根據房屋的區位、戶型結構、工程建設質量、房屋周圍公共服務、房屋的物業管理水平以及社區文化等多種因素綜合進行選擇，高質量個性化住宅已經成為了主流的購房需求，導致房地產客戶群體的需求具有很大的差異性。而在要求較高的發達國家，房地產企業面臨著更大的精細化挑戰。目前的房地產業不同傳統意義上的房地產工程，是集生產、技術和服務為一體的產業。然而由于中國的建筑管理體制的客觀原因，中國房地產企業的建筑施工和設計各自單獨成體，這樣對施工和設計的隔離，給工程之間的溝通交流造成了困難，導致中國缺乏類似于國外的那種工程咨詢公司。正是因為這種缺失，導致中國房地產企業國際化的經營過程中會面臨更多的障礙。同時，國家與國家之間的語言和文化差異而造成的障礙，是給中國企業跨國經營造成制約的非常常見的因素，會使公司在與對方進行溝通談判、尤其是對客戶群的開發過程中會遇到障礙。

2.3 國際經濟規則限制，缺乏成本優勢

與早已走向國際化的制造業相類似，中國的房地產企業在國際化經營過程中的較強優勢為成本優勢，造成這種優勢的原因在于低成本的國內勞動力和對整個工程技術管理的低成本。然而近年來，國際經濟規則當中明確地對勞動力的國際間流動作出限制，使中國的這種成本優勢的發揮受到很大程度的制約。針對這一限制，中國的制造業選擇通過大量生產制造流動性強的產品來弱化這一限制。然而對于固定性的房地產業來說，房地產產品的特點是缺乏流動性，而正是房地產產品的這一特點使房地產走向國際化的經營之路受到制約。

3 結語

房地產企業國際化有利有弊，在提高企業自身競爭力的同時，也存在著一定的經營風險。中國的房地產國際化才剛剛開始，路漫漫其修遠。房地產走向國際的這條發展之路上不僅要具備資金、項目開發、管理等核心競爭力，還要積極學習積累國外房地產市場的運營經驗和先進的技術，并要獲得政府的支持，從而對克服各種制約因素。

參考文獻

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