盤存量 優增量 提質量
——湖州市吳興區“五破五未”推進土地集約節約利用

□ 湖州市國土資源局吳興區分局 徐 峰

近年來，湖州市吳興區堅持“有限空間、無限發展”理念，通過政策引導、司法處置、收儲重組、項目招引、績效倒逼等方式，有效破解了土地批而未供、供而未用、用而未盡、建而未投、投而未達“五未”難題，盤活了存量、優化了增量、提升了質量，實現了以土地利用方式轉變促進經濟發展方式轉變。截至目前，全區批而未供基數從7009畝下降到3162畝；完成供而未用閑置土地處置19宗、總面積837畝；完成用而未盡、建而未投、投而未達標土地整改提升10宗、總面積563畝。

一、以政策嚴控、精細管理為重點，破“批而未供”難題

“批而未供”土地，指農用地轉用征收批準以后未完成供地的土地，主要是因項目取消、征地拆遷未完成、規劃調整等因素造成。湖州市吳興區采取“管控當前、消化歷史”兩手抓。

一方面，管控當前。出臺《加快供給側改革促進國土資源節約集約高效利用的實施意見》，嚴格落實“1、3、6”用地政策。明確新上用地項目取得用地指標后，1個月內報批農轉用審批，3個月內完成供地，6個月內必須開工建設，強化項目招商精準度，對前期項目方案不落實、征地拆遷未完成的，一律不安排用地指標。建立相應獎懲措施，對出現農轉征收后6個月內不供地、供地后1年內不開工的，暫停對該鄉鎮新增建設用地計劃指標的分配，同比例扣減該鄉鎮農整復墾和盤活存量獎勵指標。2016年，“1、3、6”政策執行以來，當年度供地率從2016年末的58.5%上升到2017年末的80.3%，新安排指標項目供地率達到90%以上，開工率達到100%。

另一方面，消化歷史。對清理出來的2006-2016年期間的批而未供土地，逐一上圖建庫，逐宗分析成因，落實責任清單，逐地塊明確責任領導，實行包案負責，堅持一地一策、一案一人。通過加快供應一批、完善手續一批、盤活指標一批、核銷備案一批等手段，分類推進歷史“批而未供”土地處置。累計消化處置3847畝。

二、以協商收回、公益訴訟為重點，破“供而未用”難題

“供而未用”土地，指土地供應后達到兩年未開發建設的閑置土地，主要是因投資主體資金鏈斷裂、投資產品市場行情不好等因素造成。針對此類土地，采取以政府協商收回為主，部門強制措施為輔的辦法推進處置。

一方面歷史清零，及時處置 “供而未用”閑置土地。通過“消除障礙動工、幫扶解困開發、異地置換盤活、采取措施收回、落實收費處置、因地制宜處理”等方式推進處置，對個別不主動配合的企業，通過聯合公檢法行政公益訴訟機制，建立健全企業黑名單和失信名單制度，倒逼企業加快開工或配合政府收回土地使用權。如，浙江嘉鴻電子科技有限公司，總用地97畝，因資金問題大部分土地長期閑置。經多次協商，2017年5月，政府有償收回該宗地土地使用權，重新規劃該地塊用途。目前，該地塊已建設湖州楓葉國際學校項目，并于2017年9月交付使用。該宗存量建設用地的盤活，不僅為新上的楓葉國際學校項目節省了97畝的新增建設用地指標，而且取得了30畝存量建設用地掛鉤指標。專項行動以來，對歷史上形成的19宗老大難閑置土地，有12宗收回了土地使用權新安排了項目，剩余7宗消除了開工障礙或繳納了違約金，重新進行了開工建設。

▲ 湖州楓葉國際學校

另一方面加強監管，預防新的“供而未用”閑置土地發生。健全完善格式化土地出讓合同，強化投資強度、畝均稅收、容積率等開發建設指標，進一步完善項目的開工建設投產履約管理，在建立建設履約保證金制度（不高于總地價的5%）的基礎上，完善批后監管和違約責任追究機制，實施土地出讓合同全過程監管，從源頭上防范新的低效閑置土地產生。按照“凈地出讓”的要求，近三年來杜絕了因政府原因造成無法進場開工的情形。

三、以分割轉讓、增加投入為重點，破“用而未盡”難題

“用而未盡”指單個項目在土地使用權出讓合同建設期滿，實際開發建設的總建筑面積占項目總用地面積（即容積率）未達到土地使用權出讓合同約定，土地開發建設面積比例超過1/3但不足7/10；或未開發建設用地面積達到20畝（含）以上。針對此類土地，采用分割轉讓盤活、增加投資盤活等方式，用活存量資產，促進“地盡其用”。如，萬馬海振電子有限公司，總用地228畝，由于電子市場行情不佳，企業自身資金緊張等多方面原因，地塊內僅建設了一間廠房，其他土地均未開發。經過政企協商和規劃論證，最終在該地塊上建造萬馬（湖州）智造產業園，打造萬馬湖州地區首個集生產制造、研發設計、企業總部、產品展示和商務配套功能于一體的現代化產業新微城，廠房以1000-3000平方雙層戶型為主，允許分割、有獨立產權，建成后預計將吸引近100家企業入駐。

四、以招商引資、騰籠換鳥為重點，破“建而未投”難題

“建而未投”指單個項目在土地使用權出讓合同建設期滿，固定資產投資強度未達到土地使用權出讓合同的約定，且固定資產投資強度超過25%但不足60%；或者廠房屬于閑置狀態，未按合同約定時間投入生產。針對此類土地，通過引入匹配項目、收購兼并、資產重組等方式實現國土資源“騰籠換鳥”。如，浙江美晶科技有限公司，總用地45畝，企業因財力和行業市場原因，未能按照約定時間完成整個計劃項目建設，也未能有效利用建成的部分建筑，造成建成的廠房未能投用。對此，該區以現有的標準廠房和部分用地作為資源進行項目招引，積極牽線搭橋，經過和企業多次對接，該地塊及建筑物以回收重供方式出讓給新引入的浙江威途機械有限公司，實施液壓設備生產項目，總投資2.08億元，目前該項目廠房改建已經啟動，正穩步推進建設。截至目前，已盤活“建而未投”土地6宗，再利用土地162畝。

五、以政策倒逼、規范引導為重點，破“投而未達”難題

“投而未達”指單個項目在土地出讓合同建設期滿，實現竣工投產，項目的投資強度、容積率等控制性指標符合要求，但項目畝均產出、畝均稅收等經濟指標未達到土地使用權出讓合同或產業投資協議約定標準。針對此類土地，該區以“畝產論英雄”改革為引領，全面開展企業效益評價，特別是突出單位用地稅收產出的核算評價，根據綜合分值將企業分為A、B、C、D四類，對效益較差的D類企業實施差別化土地使用稅稅率、差別化電價、差別化水價，倒逼其提檔升級或及時退出。在逐步淘汰“散、亂、污、險”等落后產能的同時，合理引導小微企業集聚發展，集中建設一批標準化小微園區，借鑒“標準地”改革經驗，實施“標準房”制度，把“小升規”作為準入的前置條件，明確入駐企業的能耗、畝均稅收、退出等8項標準以及配套資金、人才等16條扶持政策。如，作為該區轉型升級的重點產業——織里童裝產業，通過低小散整治及標準廠房規范化建設，累計騰出土地資源2600畝，畝均稅收從原來的0-0.3萬元提高至10-15萬元。