黑龍江省商業地產企業融資問題研究

周潔 王丹

摘 要：商業地產屬于資金密集型產業，資金是支持整個行業發展的動力之源。本文以黑龍江商業地產行業為例，經由對當前融資情況的觀察，分析其在融資方面存在的一些問題，最后針對這些問題提出改進建議。此次研究一方面幫助黑龍江商業地產企業明確其融資過程中可能會面臨的問題，以便于更好的避免或是控制各種融資問題，另一個方面也為提升國內商業地產市場融資水平提供了理論參考。

關鍵詞：黑龍江省；商業地產企業；融資

商業地產主要是指做為商業用途的地產，廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、休閑等經營用途的地產形式；狹義的商業地產泛指用于零售業的地產形式。隨著我國市場經濟的日益發展，國民生產力的不斷提高，商業地產行業也步入了發展的快車道。在黑龍江，商業地產行業產業規模與產值連年上升，很大程度上推動了地區經濟的增長。但是，快速發展的背后仍存在著諸多問題亟待調整，尤其是商業產行業融資難、資金缺口大、產業資金鏈脆弱等問題極為突出。能否突破融資限制，發展多元融資渠道，將成為黑龍江商業地產行業發展的關鍵因素。

一、商業地產企業主要融資方式分析

在商業地產企業發展的各個階段，或實施工程項目的每一個環節都離不開大量的資金投入，所以商業地產企業選取最合適的融資方式，保證實施工程項目時資金充足，促進企業的良性發展尤為重要。當前黑龍江商業地產行業主要采取的融資方式有以下方式：企業自有資金、預收款項、銀行貸款、融資租賃。

1.企業自有資金

自有資金是一個企業生存與發展的基礎條件，國家對于商業地產行業的自有資本比重有著嚴格的要求，依據現行規定，商業地產企業的自有資金不能夠低于整體開發投入的30%。高自有資金比例就意味著開發企業要有極高的投入，但與之形成鮮明對比的是，開發商并不愿動用較大比例的企業自有資金，除非是在項目具有較大盈利前景或是項目盈利穩定性較高的情況下，開發企業才會投入巨額自有資金。

2.預收款項

預收款項屬于地產企業開發資金的主要來源，具體所指的是開發商在進行交房之前，根據與購房用戶簽訂的協議，預先收取購房者一定比例的資金。預收款項主要可分為兩種形式：一種是預收全部購房款項，另一種是預收部分購房款項，其主要資金來源為用戶個人按揭貸款。也有一部分根據協議所規定，預收委托開發機構的開發建設資金。借助于這種預收款項，開放商能夠預先籌集到一部分項目開發資金。通過預先出售房屋收取購房款的融資方式，使企業進入房地產行業的門檻得到降低，在相當長的一段時間內促進了一些房地產企業的發展。

3.銀行貸款

銀行貸款是商業地產企業最為常用的一種融資方式，是指企業直接向商業銀行或是非銀行金融機構進行借貸的融資形式，包括直接貸款、個人貸款等。直接貸款也就是企業基于項目擴展等目的，向銀行直接提出貸款申請，規模較大的地產企業比較容易獲取到貸款，但規模較小的地產企業會受到一定的限制。銀行借貸在近年來逐漸成為企業經營與項目開發所用資金的主要籌集渠道，對商業地產企業的發展起著至關重要的作用。

4.融資租賃

融資租賃包括三種基礎形式，即杠桿租賃、轉租賃、回購租賃。此種融資方式多應用在中小企業中，是出租方企業根據承租方對供貨物、租賃物的需求，向供貨商購買租賃物，承租方在合約限定的期限內向出租方分期支付租金的方式。而就房地產企業的融資租賃而言，所指的是融資公司將持有的資產（如工程設備、場地等）以租賃的方式轉移到承租人手中以獲得資金。例如在商業地產企業實施融資租賃時，將部分房產以租賃的方式向社會公眾進行出租，或者將閑置的工程設備租賃給其他商業地產企業等，從而獲得租賃費用，將所獲取的租賃費用作為后期項目投資之用，實現融資的目的。

二、黑龍江房地產企業融資問題分析

1.融資成本相對較高

融資成本實際上是資金使用者支付給資金所有者的報酬，當前黑龍江商業地產企業在融資過程中普遍存在著成本過高的情況。融資歸屬于交易行為，既然是交易行為便一定會生成交易費用，而商業地產企業本身就屬于資金密集型企業，在一個建筑項目開發之前，需要籌集大量的資金。商業地產企業為盡量爭取融資成功，可能會增加對資金擁有主體的回報，從而導致融資成本不斷攀升。另外，黑龍江商業地產市場中，由于銀行貸款準入條件較高，部分企業難以獲取銀行貸款，轉而選擇民間貸款，民間貸款的利息較高，極大地增加了企業的融資成本。

2.融資限制性因素較多

商業地產行業屬于資金密集型行業，對資金的需求極大，這就需要商業地產企業通過多元化渠道進行融資。大多數黑龍江商業地產企業在融資時以銀行貸款這一融資方式為主要途徑，而銀行為降低自身的信貸風險，會對依賴銀行貸款而實現融資目的的企業，進行更多的限制，如進行有無不良信貸記錄、高利率、風險評估、嚴格的企業資質審核等。各種繁瑣的審核或手續，將許多商業地產企業拒之門外。而少部分具有一定規模的商業地產企業會通過其他渠道實現融資，如發行企業債券、引入外資、房地產信托等。著眼全國商業地產行業融資情況，主要還是依賴信貸融資的方式，其他形式的融資往往被地方政策、國家政策、金融市場、相關法律法規等影響與限制，造成了房地產行業融資的困難。

3.融資信用較差

黑龍江商業地產企業多是民營企業，企業信用度較差，銀行對整個黑龍江商業地產企業領域提高了貸款審批標準。黑龍江商業地產企業融資信用差主要表現有兩方面：一方面從黑龍江商業地產企業的融資能力上看，大部分的商業地產企業的經營規模小、資歷不足、行業內的市場份額偏低，資金缺口較為嚴重，造成銀行信貸部門進行評估時認為企業抗風險能力偏低，難以同大型商業地產企業抗衡。另一方面部分商業地產企業長期處于資金短缺狀態，再加上自身管理方面的不足，自有資金不充足不能支持項目的開發，通過融資維持發展造成負債比重越來越大。同時負債周期較長，償債能力不足，資金周轉低于正常標準，也造成了企業融資信用較差，最終導致難以實現多元化的融資路徑。

4.商業地產金融體系建設滯后

現階段國家的金融體系建設仍有待完善，金融保障體系尚不健全，這對黑龍江商業地產企業融資造成嚴重影響。縱使當前商業地產金融市場不斷推出金融債券、房地產信托、房產抵押貸款證券化等產品，但是房地產金融體系不完善、金融政策引導不足、缺乏多層次的房地產融資體系、整體的商業地產融資格局不足、金融體系創新不足等因素，嚴重制約黑龍江商業地產金融的良性發展。如黑龍江商業地產信貸融資資金供應與需求不均衡，一些商業地產企業發展過程中依賴銀行貸款，因債務過多或資金供應不足，資金鏈斷裂迫不得已停止項目建設；個別中小型商業地產企業為求生存，采取非法集資的方式籌集資金等。這就需要打破當前商業地產融資金融體系建設滯后問題，而構建高效性、科學性的商業地產融資體系。

三、黑龍江商業地產企業融資優化策略

1.降低融資成本

針對當前黑龍江商業地產企業所存在的融資成本過高問題，應該從以下兩個方面做出調整。其一，擴展融資渠道。商業地產企業在融資方面需要加強發展融資租賃業務，融資租賃因其適應的廣泛性，是比較適合于黑龍江商業地產企業進行融資的，既能夠緩解企業資金壓力，同時機械設備的租貸也能夠維持科學技術上的先進性；黑龍江商業地產企業基于市場環境與政策等因素，在國內證券市場直接融資的渠道較少，且難度較高，因此，商業地產企業應該構建多樣化的融資模式，尋求全新的融資途徑。其二，制定合理成本控制目標。融資成本目標的設計需要結合企業實際情況而定，同時還應該不斷強化對成本控制目標的監督，確保各項融資活動的成本控制都在可監控范圍內。

2.強化企業融資能力

黑龍江商業地產企業的制度是影響其融資能力的主要因素之一，因此，為改善黑龍江商業地產企業融資困難這一局面，需要從以下幾個方面做出調整。首先，創造商業地產業合理融資環境。擁有穩定合理的融資環境是解決商業地產企業融資困難的有效途徑之一。政府要確保金融體制安全，不斷發展金融市場，創造商業地產企業多元化融資渠道，在此基礎上，切實維護好商業地產企業的發展空間。其次，制定科學的融資策略。商業地產企業自身特征多樣，不同階段特征、融資渠道也會不同。在創業初期，商業地產企業融資渠道主要以典當融資為主。在成長期的商業地產企業以自籌金融為主。到了成熟階段，銀行貸款、信托等方式不再適應企業對金融的需求，取而代之的是股權融資和債券融資。最后，發展專業融資中介機構。擁有一套完善、高效率的市場中介服務體系，可以為金融機構的生存做堅強的后盾，使其不斷發展，最終實現強化融資能力目的。

3.健全商業地產信用評級體系

當前企業騙貸、逃避與拖欠銀行債務現象嚴重，社會信用環境極差，而就黑龍江商業地產企業融資問題而言，信用是企業融資的核心條件，只有確保企業的信用，才能夠保障其獲取到合理的融資。在健全黑龍江商業地產信用評級體系的過程中，需要結合黑龍江商業地產企業的特點，適當借鑒國內外信用評級機構的先進經驗，制定適合于黑龍江商業地產企業的信用評估體系。具體在以下方面著手：首先，企業與銀行必須認識到健全房地產信用評級體系的重要性，不僅是為完善審批程序而建立，更是保障金融市場、融資環境健康發展的必要需求。其次，保證進行企業信用評級過程與結果公平性、公正性、透明性，使用信用評級行為的規范化、合法化、科學化。再次，企業需適度把控借貸款數量、期限、提升還款額度，不斷提升企業的社會影響力，保持良好信用等級。最后，增設針對黑龍江商業地產企業的信用擔保體系，為其提供信用評估與擔保服務。

4.完善法律法規建設

應對當前黑龍江商業地產企業融資方面所面臨的各種問題，從整體上來講，完善法律法規建設是從根本上改善金融體系的有效策略。當前國內相關法律建設還不能夠匹配上房地產行業的發展速度，不能夠為其提供全面的法律支持，因此，需要盡快的完善與融資問題相關的法律法規，細化關于商業地產行業金融的相關政策。可積極的借鑒商業地產金融發展較為成熟的國外經驗；同時融合國內商業地產發展實際情況，在相關法律法規中進行相應法律法規的補充。如民法、合同法、建筑法、公司法規、不正當競爭法等法律法規，運用法律的約束力對地產企業、金融機構、銀行的行為進行約束，促使各方認真履行法定職責。促使商業地產企業同銀行、金融機構間金融合作的良性發展，為黑龍江商業地產營造一個良好的融資環境。

四、結論

文章選擇黑龍江商業地產企業作為研究對象，對黑龍江商業地產企業當前融資情況進行了探究。現階段黑龍江商業地產企業在融資方面還存在著一定的問題，如黑龍江商業地產企業融資成本相對較高、融資限制性因素較多、融資信用較差、商業地產金融體系建設滯后等。應對這些問題，黑龍江商業地產企業應該不斷的提升自身管理水平，同時控制企業經營風險，來強化融資能力，同時政府方面也應該進一步完善地產業金融法律建設，為其營造一個良好的融資環境。

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