簡析房貸新政對房地產市場發展的影響

李智慧

摘要：隨著我國經濟發展速度越來越快，房地產行業在近年來發展迅速，房價的漲幅也相對較大，國家和政府重視房地產市場的健康發展，積極出臺房貸新政穩定市場，降低風險，保證人民購房的剛性需求能夠滿足，本文將對國家推行房貸新政在房地產業發展的影響進行分析。

關鍵詞：房貸新政；房地產業；發展；影響；影響分析

1 推行住房貸款新政的原因分析

第一，投機性和投資性購房者數量較大。我國房價在2009年經歷了大幅度的上漲，這次上漲令部分投資者意識到房地產行業利益空間巨大，加上銀行房貸寬松的政策導致一大批帶有投機性或者投資性的購房者大量涌入，進一步促使房價快速增長，形成了一個惡性循環。第二，房地產泡沫嚴重。隨著房價上漲幅度越來越高，房價與個人收入的比值也越來越大，這一數據已經遠超世界發達國家，如果不加遏制，我國房地產泡沫將會越來越大，勢必對經濟發展，社會穩定造成重大沖擊。第三，銀行經營風險增加，由于現在銀行之間的發展、指標和整體競爭激烈，對于房貸政策都盡可能放大，從而提升房地產在本銀行的借貸率，一旦房價和利率變化，將會對還貸造成較大的影響，出現資金鏈斷裂問題，造成系統系風險。

2 房貸新政將產生的影響

2.1 控制開發商囤地的行為

房貸新政銀對銀行向房地產企業貸款進行嚴格的約束，規定要求銀行在對房地產企業發放貸款時應當制定專門的房地產開發貸款科目，在該科目下進行結算，同時不得將資金用于繳納土地出讓金，這樣的規定對于開發商而言具有重要的影響，使整體房地產市場在向銀行貸款時的難度提升，控制了一部分跟風開發商借助銀行寬松政策大量囤地，大搞建設，虛抬房價。

2.2 有效遏制投機行為

規定中明確規定了對于住房剛性需求購房者權利的保護，對于已經利用貸款購買住房的借款人，再次申請貸款時，國家制定了相對之前更為嚴格的措施來進行限制，明確要求貸款最低首付款大于40%，貸款利率最低應當高于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。

2.3 引導合理消費

我國目前的房地產市場隱含著大量的不確定因素，估算真實需求量難度較大，對于首次購房并且購房建筑面積在90平米以下的借款人，仍然執行最低首付款20%的規定；對于首次購房并且購房建筑面積在90平米以上的借款人，執行最低首付款30%的規定。按照這樣的消費首付規定能夠有效的保證對于剛性需求人群的可選擇性，降低其購買難度，保證社會的穩定具有一定意義。

2.4 降低銀行信貸風險

在銀行方面，雖然我國目前沒有大型的次級住房抵押貸款市場，但是根據目前的市場行情預判，通過按揭貸款買房的方式同樣存在著較大的風險，并且危險性會逐漸提高。通過新型房貸政策，能夠在一定程度上降低銀行信貸風險。

2.5 購房者心態變化

大部分的購房者對于購房這一大型投資行為具有較大的功利性，如果房價在上漲階段可能通過大額的貸款爭搶購房，但是在新政出臺之后，大部分的購房者認識到國家對于房地產將會進行一定的調整措施，從而主觀認為房價將會進入下降的趨勢中，因此整體呈現觀望的態勢，個別的樓盤甚至出現客戶退房的情況。由于房價整體調整的情況，出現了轉售為租和轉租為買現象，通過新政的刺激，租賃式房屋的成交量會越來越高，同時租賃房源的總數也在逐漸增加，其中一個重要的原因就是由于新政的調控作用推遲了購房計劃，使租房需求相對增加。

3 房貸新政對房地產市場的影響

3.1 政策走向

第一，國家的重視，房價的快速上漲引起國家和政府的重視，國務院召開相關會議提出利用土地、稅收和金融等多種手段對我國房地產市場進行有效的調控，全面提升對于房地產市場的監管力度，采取措施抑制部分地區房價過快增長的問題，同時打擊聯合采用不正當手段提高房價的行為。第二，繼續推行限購政策，擴大限購政策推行范圍，國家和政府將嚴格控制異地購房的限制，在二三線城市中實現“去投資化”，抑制房價的過快增長。第三，繼續推行保障性住房政策，目前我國政府對于保障性住房的供應量增加，為了保證低收入人群能夠早日實現住房夢，國家將繼續推行保障性住房的推進工作，對于資金配套設施不足、征地和拆遷情況不順利的地區及時的給予幫助，保證計劃的順利實施。第四，租售同權等政策的提出為房地產健康良性發展提供了積極的思路。

3.2 房價走向

住房價格具有較大的粘性和政策的時滯，房價在短期內將會呈現不增不減的情況，在房地產市場，房價對于國家的宏觀調控政策顯示相對滯后，因此在推行新政之后并不會出現快速的房價下降，而是需要經過一段時間的整體適應過程，才會呈現下滑。在目前的整體市場情況而言，我國的樓市整體的銷售持續性低迷，高額的利息對于購房者壓力較大，同時開發商為了快速回收成本，有可能會選擇降低售價或想出各種優惠措施，提高銷售量的方法，開發商價格戰很有可能會觸發。

3.3 房屋整體數量走向

我國住房需求量整體存在上升的形式，雖然整體的商品房價格較高，但是人們自住型購房的需求依然存在，同時受到我國傳統觀念的影響，依然希望自己能夠擁有屬于自己的房子，開始穩定的生活。在商品房方面整體供應量增長速度將會受到國家政策的影響，整體數量不會增加太快，房價主要是由供求關系來直接主導的，雖然房地產供給增加速度較快，但由于整體的新開項目的數量有限，所有不會出現大幅度增加。

4 結束語

房地產業對于國家整體穩定具有十分重要的意義，是國家實行宏觀經濟調控的重要手段之一，隨著房貸新政的執行實施，國家對于購房保障工作將會越來越重視，房地產業整體的發展將趨于平穩，“房子是用來住的”將會在一系列政策中得到體現，房地產市場將會出現比較穩定的供求關系，合理的制定房價，以保證整體社會的平穩健康發展。

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