房地產企業“營改增”政策分析及稅收籌劃

王琦芳

【摘要】本篇文章首先對“營改增”的基本內容進行概述，從稅負、成本以及營銷等多個方面，闡述“營改增”對房地產企業的影響并進行解析。以此為依據，提出房地產企業在“營改增”后稅收籌劃對策。希望通過本文的闡述，可以給相關領域提供些許參考。

【關鍵詞】房地產企業 “營改增”政策 稅收籌劃

隨著稅收政策改革的不斷推進，國家對房地產企業稅收管控高度重視，利用“營改增”政策，實現流通環節稅負的調整，促進房地產企業的長遠發展。因此，我們需要從以下幾個方面著手去做。結合“營改增”給其帶來的影響，落實稅收籌劃對策，借助這種方式，給企業帶來更高的效益。下面，本文將進一步對房地產企業“營改增”政策分析及稅收籌劃進行闡述和分析。

一、“營改增”的基本概述

所謂的“營改增”主要指在今后的稅種流轉稅繳納上，將企業之前繳納的營業稅更改成增值稅，也就是一種稅務體系的改變。通過這種方式，防止重復納稅現象的出現，緩解企業稅負壓力。增值稅作為我國稅收體系中不可或缺的一部分，其和其他稅種進行比較，不僅存在一定的相似性，同時還具備獨特性。在進行增值稅征收的過程中，計稅方式一般為增值稅稅額=銷項稅額-進項稅額[1]。其中，銷項稅主要指銷售貨物或有應稅項的稅金時應交的稅金。而進項稅就是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，支付或者負擔的增值稅額。如果銷項稅額數量逐漸降低，或者進項稅額逐漸增多，都會使得納稅稅額減少。但是，假設前者稅額相對平穩的狀況下，應用縮減銷項稅額的方式，其產生的影響將會與降低營銷產品市場價格形成的后果相似，這也是當前企業在開展營銷工作中需要重點關注的一項內容。企業為了可以實現降低納稅稅額的目標，采用的主要方式就是增大對進項稅需求。站在理論角度來說，提升采購成本、提升進項稅額，都是有效的應對措施，然而，在市場運營中，提升采購成本是不可取的。總之，對進項稅額進行修整，才是處理進項稅額以及增值稅負的主要方案。

二、“營改增”對房地產企業的影響

（一）稅負方面

在落實“營改增”政策之后，房地產企業結合自身運營規模，將納稅身份劃分為兩種，一個是一般納稅人，另一個是小規模納稅人。其中，針對營銷數額高于500萬元的企業，應該辦理一般納稅人身份。針對一般納稅人的房地產企業來說，在進行計稅時，往往應用稅款抵扣的方式來實現納稅，并且稅率為11%，但是針對施工時間在2016年4月30日之前的工程項目，房地產企業可以采用簡易計稅方式，按照稅率5%進行納稅。針對營銷數額低于500萬元的企業，應該辦理一般納稅人身份。對于小規模納稅人身份的企業，由于自身不能實現進項稅額的抵扣，可以按照5%進行稅務繳納。企業在進行進項稅額或者銷項稅額核算時，應把不含稅銷售稅額當作計稅依據。由此可知，在沒有落實“營改增”政策時，營業稅額的計稅憑證一般是以稅率乘以營業稅作為全額計稅額的形式為主。而落實“營改增”政策之后，計稅方式方面逐漸繁瑣。此外，“營改增”政策認定為一般納稅人后，成本也需以不含增值稅的金額計算，也會給土地增值稅等方面帶來影響。并且，因為房地產企業增值稅一般納稅人需要按照稅率11%進行納稅，當進項稅額不足以抵扣銷項稅時，企業整體稅負將會呈現出不降反增的現象。

（二）成本方面

成本作為企業獲取效益的關鍵因素，在落實“營改增”政策中，成本在房地產企業中起到了關鍵性作用。針對房地產企業來說，成本主要涉及了多個方面，例如土地開發成本、施工成本、采購成本、稅收成本以及不可見成本等。其中，施工成本占據房地產企業總成本中較大比例，結合相關法律條例來說，施工成本主要涉及了人工成本、材料成本、施工器械成本、管理成本、稅種成本等。房地產企業施工人員通常來源于勞務企業，在落實“營改增”政策之后，假設房地產企業合作的勞務企業并非以一般納稅人身份存在，不能開據增值稅專用發票，使得房地產企業不能獲得增值稅專用發票，也就無法進行進項稅額抵扣[2]。與之對應的，假設和房地產企業出現采購業務以及施工設施租賃的企業，并非一般納稅人，房地產企業不能獲取增值稅專用發票，進而不能達到進項稅額抵扣的效果。

（三）營銷方面

房價一般指建筑物和企業占用土地在一定時間內的市場價格。換句話說，房價就是房地產價格的主要體現方式。結合當前情況來說，在落實“營改增”政策之后，假設房地產企業沒有給予一般納稅人身份高度注重，將無法獲取稅前抵扣的機遇，使房地產企業項目成本逐漸上升，進而給建筑價格的設定帶來影響，造成房地產企業在相同地域中的建筑營銷價格位于競爭劣勢位置。并且，假設建筑售價相對加高，將會涉及土地增值稅問題，房地產開發企業為了尋求更加合理的定價，以避免應定價過高而造成土地增值稅稅率過高，將會使自身整體稅負出現增加，而效益獲取將逐漸減少。

三、房地產企業營改增后稅收籌劃對策

（一）實現內部增值稅項抵消

結合目前情況來說，房地產企業自身含有一定的繁瑣性和系統性，其內部機構合作方需要應稅業務主要涉及了房地產開發與銷售，銷項稅及進項稅、土地增值稅、企業所得稅是此類企業的重要稅負。以某房地產企業為例，假設其為若一般納稅人身份企業，為了減少自身稅負，就要從業務上端盡量取得進項稅，但是在應用這種方式過程中，既不增加成本，也不能影響資金流。對此，這這就要求企業應該結合合作方交易環節中產生的抵稅效益，對其進行合理應用，使進項稅額以及銷項稅額在企業合作過程中實現抵扣，從而緩解房地產企業整體稅負。

（二）對外業務性質進行調整

在對稅務問題加以解決的過程中，需要房地產企業內部各個部門做好相應的協調以及配合工作，將自身職責加以全面落實，其中針對把增值稅業務當作核心內容的部門，在對外界應稅工作方面輔助時，應該注重試點服務范疇的分配。為了實現企業精細化管理，在開展各項業務工作時，應該根據相關法律標準制定規范的合同，防止出現業務運營不合理現象。在分包合同、材料采購等環節中，采購部門應該制定詳細的采購規劃和方案，交由上級部門進行審核，審核通過之后，由財務部門進行核對，對合同進行稅收測算及稅收籌劃，防止給企業造成不必要的資金消耗。

（三）秉持經濟原則實施籌劃

在“營改增”政策全面落實的背景下，房地產企業應該利用稅收籌劃這種現代化方式，起到節稅、提升整體效益的效果。然而，在應用這種方式時，無法避免的是，在開展稅收籌劃工作時，將會存在部分資源消耗以及成本支付等情況。房地產企業為了實現成本的把控，減少不必要成本的投放，就要在開展稅收籌劃工作以前，實施科學預算，保證獲取的效益以及投放成本之間均衡，在兩者之間進行科學比較，只有在保證效益大于成本時，此方案才具備合理性和規范性。

（四）合理進行稅收籌劃

房地產企業在開展項目施工時，含有較強的施工周期，并且自身具備一定特殊性，需要投放的成本相對較高。為了減少企業成本投放，要求房地產企業結合施工情況，做好籌劃工作，實施成本預算管控工作，控制企業成本在整個預算內，保持資金流平穩。并且，因為“營改增”政策將可以實現增值稅抵扣，因此，假設房地產企業在開展施工工作時，應該實現成本最大化均攤，達到增值稅抵扣的效果，進而緩解自身稅負。房地產企業稅收將會給自身效益獲取帶來一定影響，稅負的提升將會加劇房地產企業成本提升。因此，房地產企業需要落實好稅收籌劃工作。

四、結束語

總而言之，在當前“營改增”政策的作用下，給房地產企業整體效益帶來了嚴重影響，為了緩解企業整體稅收負擔，就要合理采用稅收籌劃方式。首先，房地產企業應該對“營改增”含義以及作用有充分的認識，積累工作經驗。其次，從實質角度入手，學習新稅收政策相關知識。結合房地產企業真實運營狀況和需求，對“營改增”政策給其帶來的影響加以確定，其中涉及了稅負方面、成本方面以及營銷方面。此外，房地產企業還要全面探索“營改增”優化方式，加強稅收籌劃，在迎合房地產企業整體需求的基礎上，借助優惠政策，緩解企業整體稅收壓力，從而促進房地產企業長遠發展。

參考文獻

[1]甘琪.營改增背景下房地產企業增值稅納稅籌劃[J].統計與管理，2016，（12）：65-67.

[2]張瀚文.“營改增”下我國房地產企業增值稅納稅籌劃研究[J].河北企業，2016，（09）：6-8.