淺談房地產市場政策

潘曉芳

【摘要】房地產作為大熱行業，政策對其影響不可忽視。本文通過對影響房地產的一些制度的解讀，包括土地拍賣制度、拆房建設再銷、小產權、租賃房、各地采用的限購政策以及產權政策等，來了解房地產市場的發展現狀。

【關鍵詞】北京；房地產；政策

首先說一下土地拍賣制度這個問題。無疑，房價決定地價，住房作為附著在土地上的不動產，地價高房價必然會高，地價低房價自然會低，地價是決定房價的根本性因素。而土地拍賣制度就是這樣一個將地價不斷抬升的制度。或者說，由于這個制度，地價在畸形抬升。

現行的這個土地拍賣制度，是在上世紀八九十年代，學習香港的土地批租形成的在03年前后，在政府政策引導下，開始發揮巨大作用。它的好處很明顯，陽關作業，避免腐敗和灰色交易。實現公平公正。當然這和地方政府的執行關聯密切，畢竟允許地方政府買賣土地征收。比如人民名義里的實為拍賣，但有一堆陪客，已經預定對象的行為屢見不鮮，但總體上達到了想要的成果。

然而，缺點就更加明顯了。拍賣要叫價，價高者得，這樣的情況下，地價怎么可能不會上漲呢！況且，即使進行了拍賣封頂，政府進行強制干預，自然也就不叫拍賣了。還有就是，可以拍賣的地就那么些，需要的人可不止這點。儼然形成了一個賣方市場。土地供不應求，拍賣地價何愁不高。房地產商最趨之若鶩的是舊城改造問題。雖然拆遷難，強拆等成為熱點詞匯，主要是拆房者和被拆房者存在極大的利益沖突雙方在博弈過程中必然產生輻射效應，房價上漲不足為奇。

二是在拆房后的建設再銷問題。拆房天價為何房地產商還是一個接一個來？必然是有利可圖的。房地產在拆了的土地上重新建起了商品房，價格比拆遷時能翻上一到兩倍，確是暴利行業。如果一個地區，或者不止一個地區，都通過這個模式運行的話，房價的漲在所難免。然而，這樣的情況能持續多久，一旦政府插手這一情況，開發商將何去何從！譬如，商品房積壓難售，為了牟利建的建筑不和規范等，可以預見在中國經濟進入新常態后是不樂觀的。

三是“小產權”問題。所謂“小產權房”是指在農民個人土地上建立的房屋，未交納土地出讓金等費用，其產權證不是由國度房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”，實踐上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地運用證和預售答應證，購房合同疆土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。也就是說這個房子就算通過購房合同買了，法律上他也不承認是屬于你的。

據測算，1995-2010年間全國小產權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。其中，“十一五”時期小產權房竣工規模達到2.83億平方米，比“十五”時期增長17.8%，相當于同期城鎮住宅竣工面積的7.5%。從發展趨勢看，在國家城鎮住房保障體系尚未健全、城鄉居民住房需求仍較旺盛的情況下，小產權房仍具有巨大的需求空間。

小產權房如此熱銷，卻仍未正常進入流通市場，原因眾多。首先，小產權房不是建立在商業用地上的，而是譬如自有地、農業園這些用于國家農業發展的基底上的，一旦開發，可預見國有土地中用于農業生產的面積將大大縮減。其次，小產權法就是以不合法的形式出現的，一旦進入正常流通市場，法律尊嚴何在。當然，最重要的是，一旦小產權房進入市場流通領域，當前的房地產市場必然受到巨大沖擊。因為大多數的小產權房是停滯在使用階段的，或者說實用性明顯大于流通性。一旦它成為商品合法供給，把現有的供不應求，變成供過于求，可預見現行房價會有大幅度的波動。

四是政府對租賃市場的干預，以及其自身的發展。對房地產市場的影響主要表現為銷售租賃比失衡。在歐美國家，所有的商業性房屋，銷售和租賃大體各占50%。租賃有兩類，一類是開發商開發后自持物業出租，一類是小業主和老百姓購買后出租。比如新加坡，70%～80%的居民租住在政府持有的公租房中。近十年來，我國開發的房產90%以上是作為商品房、產權房進行買賣的，真正作為租用的不到10%，這樣的市場結構是畸形的。

中國房屋租賃市場市場的不足包括業主隨意定價，隨時可收回房屋以及租房者不能享受城市居民同等待遇等造成購房者對房子的擁有具有一種執著，認為有房才有了安全感。這也是房價高居不下的重要原因。

當然，為推進房價穩定，政府采取了各類政策。包括租賃制度的逐步完善和各類限購政策的出臺等。例如租購并舉的制度，住房租賃立法以及稅收優惠等；同時培育租賃市場主體，改善租賃住房供應，這其中包括：集體建設用地上建設租賃住房、商改住、工改住以及個人出租等；還有就是拓寬融資渠道。限購政策舉例來講，北京包括“京十二條”、戶籍政策等在內；成都2018年3月24日起實施的外地人買房需繳納2年社保，同時二手房也納入限購范圍。

房地產的發展是多種因素交織的復雜結果，難以將其全部面貌進行展述。然管中窺豹，不能預知房地產未來行情，但通過對房地產政策的分析，對房地產行業走向做出及時判斷，從而進行正確的投資決策。

參考文獻：

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