“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)策略研究

何欣蔚

摘要：為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新形勢(shì)，全面深化改革，減少重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，近年來(lái)我國(guó)財(cái)政領(lǐng)域?qū)嵤┝藸I(yíng)業(yè)稅改增值稅的改革，簡(jiǎn)稱“營(yíng)改增”。營(yíng)改增影響的范圍廣泛，涉及到資產(chǎn)費(fèi)用、企業(yè)效益、行業(yè)賦稅等多個(gè)方面，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響也是不言而喻的。理解營(yíng)改增的目的，深入了解營(yíng)改增所帶來(lái)的影響，是把握住營(yíng)改增給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的機(jī)會(huì)，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的前提。筆者通過(guò)在本文中將探討，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響有哪些，應(yīng)該如何積極的應(yīng)對(duì)。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)；策略

所謂“營(yíng)改增”，其實(shí)顧名思義，就是將企業(yè)原本所需繳納的營(yíng)業(yè)稅改成為增值稅。這是一項(xiàng)新的財(cái)稅改革，通過(guò)營(yíng)改增，可以很大程度上解決我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)存在的重復(fù)征稅問(wèn)題，并且可以在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，充分發(fā)揮政府這一只“看得見(jiàn)的手”。通過(guò)營(yíng)改增，減少了企業(yè)的重復(fù)繳稅，可以很明顯的提升企業(yè)的發(fā)展活力，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，有利于企業(yè)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)環(huán)境的健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（一）營(yíng)改增對(duì)傳統(tǒng)企業(yè)的影響

1.對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的影響。營(yíng)改增給企業(yè)帶來(lái)的影響無(wú)非是在稅收上面。對(duì)于一般納稅人來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增的實(shí)施可以讓房地產(chǎn)行業(yè)購(gòu)進(jìn)增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目不計(jì)入相關(guān)的資產(chǎn)費(fèi)用中，這就意味著，通過(guò)營(yíng)改增，可以明顯的減少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)費(fèi)用，這也同時(shí)說(shuō)明了，企業(yè)在利潤(rùn)方面將會(huì)收到一定程度的打擊。

2.對(duì)企業(yè)盈利產(chǎn)生的稅收費(fèi)用的影響。在營(yíng)改增的正式實(shí)施之前，營(yíng)改增前期曾在部分試點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行過(guò)小范圍的推廣。據(jù)“兩會(huì)”指出，營(yíng)改增在前期試點(diǎn)地區(qū)都取得了良好的成效，同時(shí)為了全面實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增，減少企業(yè)稅收問(wèn)題，2016年，營(yíng)改增在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施開(kāi)展。但是，即便是如此，房地產(chǎn)行業(yè)作為營(yíng)改增的受影響者，即便是營(yíng)改增全國(guó)推廣，其所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)也是不輕的。根據(jù)企業(yè)的利潤(rùn)和所得稅費(fèi)的算法，房地產(chǎn)行業(yè)并不能有效的在營(yíng)改增的策略中明顯的提高利潤(rùn)。

（二）營(yíng)改增在房地產(chǎn)行業(yè)的具體影響

1.對(duì)施工人員的影響。在房地產(chǎn)行業(yè)，從事施工的工作人員一般為來(lái)自農(nóng)村的外來(lái)務(wù)工人員，而就農(nóng)民工來(lái)說(shuō)，這個(gè)群體和其他的普通勞動(dòng)群體有著非常大的差別。一般的勞動(dòng)力有著專門的勞務(wù)公司或者勞務(wù)部門統(tǒng)一管理，但是農(nóng)民工不然，農(nóng)民工區(qū)別于傳統(tǒng)勞工的地方就是，農(nóng)民工具有較大的流動(dòng)性，也沒(méi)有專門管理農(nóng)民工的勞務(wù)公司，這就導(dǎo)致了農(nóng)民工無(wú)法給房地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的增值稅發(fā)票。

2.在原材料采購(gòu)方面的影響。在房地產(chǎn)行業(yè)中，原材料的采購(gòu)是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。建筑的原材料的好壞，直接影響到了建筑的質(zhì)量問(wèn)題，同時(shí)，一個(gè)建筑項(xiàng)目的完成需要數(shù)以萬(wàn)計(jì)的包括鐵釘在內(nèi)的零零散散的原材料，這就導(dǎo)致了原材料的單價(jià)會(huì)直接影響到建筑的成本。在建筑的過(guò)程中，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)原材料不夠需要就近采購(gòu)的情況，這種情況發(fā)生的時(shí)候，工地負(fù)責(zé)人一般會(huì)指派人員去就近的小型供應(yīng)商處購(gòu)買原材料，這就導(dǎo)致了許多無(wú)法獲得對(duì)應(yīng)增值稅的發(fā)票。如果這種情況發(fā)生了，那么營(yíng)改增也無(wú)法幫助房地產(chǎn)行業(yè)扣除相應(yīng)的增值稅，企業(yè)仍然需要自己負(fù)擔(dān)這一部分稅收。

3.對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)當(dāng)方面的影響。目前的房地產(chǎn)運(yùn)作方式中，有很大一部分是采用聯(lián)營(yíng)合作方式的。如果這種聯(lián)營(yíng)合作項(xiàng)目沒(méi)有相對(duì)健全的會(huì)計(jì)體系和審核體系的化，那么房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)筆者的多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在目前的房地產(chǎn)聯(lián)營(yíng)合作項(xiàng)目中，很少有合法合規(guī)的合作項(xiàng)目。大多數(shù)項(xiàng)目忽略了核算工程成本，同時(shí)因?yàn)槿狈{稅人意識(shí)，在開(kāi)相關(guān)的材料稅務(wù)發(fā)票時(shí)，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了相當(dāng)大的一部分風(fēng)險(xiǎn)。

（三）對(duì)部分企業(yè)的現(xiàn)金流和企業(yè)融資的影響

房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期采用“預(yù)售制”，正式因?yàn)檫@種銷售模式的執(zhí)行，使得營(yíng)業(yè)稅成為了房地產(chǎn)行業(yè)里的重要的稅目，也是房地產(chǎn)企業(yè)中重要現(xiàn)金流項(xiàng)目。

（四）對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

營(yíng)改增之后，不同于之前的模式——企業(yè)應(yīng)付的營(yíng)業(yè)稅當(dāng)計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用，現(xiàn)在的增值稅被劃分到了價(jià)外稅，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的增值稅轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)買方，成本費(fèi)用不再計(jì)入會(huì)計(jì)處理的范疇。

（五）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的影響

同稅務(wù)改革之前相比，再相同的業(yè)務(wù)下，營(yíng)改增之后房地產(chǎn)所需要繳納的稅款的確減少了，這樣就保證了房地產(chǎn)企業(yè)可以進(jìn)一步維持自己的現(xiàn)金流，有些甚至可以擴(kuò)充自己的資本積累，有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

二、“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該采取的策略

（一）建立新的稅務(wù)籌劃制度

對(duì)于新的稅收政策，必然需要新的稅務(wù)籌劃制度，只有這樣才能把握當(dāng)下，適應(yīng)營(yíng)改增所帶來(lái)的變化，趨利避害，抓住房地產(chǎn)行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

1.深入學(xué)習(xí)營(yíng)改增的想過(guò)政策。想要適應(yīng)一個(gè)新的政策，并且合理利用新政策并從中找到增長(zhǎng)點(diǎn)，以最快的速度了解、學(xué)習(xí)、掌握該政策的內(nèi)容是前提也是基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)企業(yè)，首先企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)組織員工進(jìn)行相關(guān)政策的培訓(xùn)，向員工傳到積極的信心，從員工做起，以提高整個(gè)企業(yè)在營(yíng)改增浪潮下的生存能力和適應(yīng)能力。

2.詳細(xì)籌劃開(kāi)發(fā)成本，并制定稅收計(jì)劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，周期長(zhǎng)，成本高，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中，需要大量的人力、物力和財(cái)力。因此就需要企業(yè)在開(kāi)發(fā)之前，做好籌劃。同時(shí)為了適應(yīng)營(yíng)改增，節(jié)省開(kāi)發(fā)成本，企業(yè)可以采用增值額均攤的方法降低開(kāi)支花費(fèi)。

3.合理籌備物資材料。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要的大量原料，在采購(gòu)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)市場(chǎng)招標(biāo)的方式來(lái)確定供應(yīng)商。通過(guò)招標(biāo)，企業(yè)需要盡可能的明確供應(yīng)商的報(bào)價(jià)，原料質(zhì)量等問(wèn)題，同時(shí)還需要重點(diǎn)考慮供應(yīng)商如何開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的問(wèn)題，權(quán)衡再三，把好原料關(guān)。

4.營(yíng)銷方式的改革。房子建出來(lái)賣不出去是沒(méi)有用的。房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)應(yīng)該放在銷售上。對(duì)于稅收方面，在房地產(chǎn)銷售的過(guò)程中，需要繳納增值稅和營(yíng)業(yè)稅兩種稅務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)需要權(quán)衡房?jī)r(jià)和土地增值稅的關(guān)系，合理的制定房?jī)r(jià)，提高盈利。

5.合理籌劃勞務(wù)支出。根據(jù)勞務(wù)工人的來(lái)源不同，房地產(chǎn)建筑行業(yè)的勞務(wù)工人一般分為兩大類，一種是農(nóng)民工，另一種是勞務(wù)公司委派。勞務(wù)公司委派的員工是可以開(kāi)具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票的，這無(wú)疑給企業(yè)在之后的納稅環(huán)節(jié)節(jié)省了很大的稅務(wù)開(kāi)支。但是農(nóng)民工在前文提到，是沒(méi)有辦法開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，對(duì)公司在稅務(wù)上也會(huì)造成一定的負(fù)擔(dān)。

（二）積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的升級(jí)

房地產(chǎn)這一行業(yè)，因?yàn)檎加觅Y源眾多，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢，一度被認(rèn)為是傳統(tǒng)企業(yè)中的“大哥大”。在這種傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式根深蒂固的情況下，想要積極的適應(yīng)營(yíng)改增的新的市場(chǎng)稅務(wù)體系是很困難的。因此，要想讓營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生積極的影響，就必須加快行業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)，把握良好的時(shí)機(jī)，推動(dòng)行業(yè)的積極健康發(fā)展。

三、總結(jié)

營(yíng)改增目前在全國(guó)還處在剛開(kāi)始執(zhí)行的階段，在房地產(chǎn)行業(yè)，營(yíng)改增在不斷的深入落實(shí)。面對(duì)重大的稅務(wù)環(huán)境的變化，企業(yè)如果不能積極應(yīng)對(duì)，而是被動(dòng)逃避或者沿用以前不合理的稅務(wù)制度的化，是沒(méi)有辦法活下去的。面對(duì)變化，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該積極的同新的政策相磨合，用敏銳的洞察力把握好新環(huán)境下新的增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的更好更快的發(fā)展。

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（作者單位：山東大學(xué)（威海）商學(xué)院）