關于房地產開發企業資金管理探討

李少春

摘要：在新的經濟形態下，我國房地產行業在迅速發展，然而在發展的同時，房地產開發企業也都普遍存在巨大的資金壓力，眾所周知，不管是哪種類型的企業，資金永遠都是最重要的基礎性東西，而且資金的獲取也一直是企業的難題，特別是對于房地產這種資金耗費巨大的行業更是如此。本文將從房地產的主要和次要的資金來源、在資金管理方面所面臨的一些問題和相關解決措施幾個方面來對房地產開發企業資金管理進行一個探討。

關鍵詞：房地產；資金管理；問題；措施

資金猶如每個企業的血脈，對企業的發展起著極其關鍵的作用。房地產行業由于其行業特點和其他行業相比有一定的特殊性，所以一般它會有比較長的資金周轉周期，而且資金的需求量也相對較大，因此，房地產開發企業在資金管理這一塊相比于其他企業顯得更為重要。

一、房地產開發企業一般的資金來源情況

首先，不僅是房地產，大多數企業都會有自有資金，它包括了各個合伙人即股東們的注冊資本和留存利潤等，一個企業想要建立起來，必須要有初建的資本，所以自有資金是必不可少的。其次則是從外借入的資金。由于企業在剛建立是自有資金一般都不夠一個大企業的消耗，所以不可避免要向銀行等金融機構進行貸款等。最后則是客戶購房的收取的房款了。

二、目前房地產企業資金管理存在的問題分析

近些年來，我國的經濟在迅速發展，房地產行業也迅速崛起，現在大多數人"談房色變"，各個地方區域房價的不斷飆升都顯示著房地產行業的巨大影響力。雖然房地產行業的資金管理在國家發布的政策和規定下逐步得到規范，但是目前來說仍然存在著一些問題。

（一）缺乏較為完善的資金預算制度

不管在任何行業任何企業，有一個完整的資金預算是非常重要的，特別是對于房地產這種資金流動比較大的行業更是無法缺少的。一個完善的資金預算制度則要求強的執行力度，而不是僅僅把制度建立起來就擺在那里。資金預算可以說是整個企業資金管理的第一步，往往也是最重要的一步，如果缺乏資金預算的話，則容易導致資金的使用缺乏相應的控制，使得資金使用時出現超支或者不夠的情況。

（二）融資的方式太過于單一

我們都知道，大多數企業如果資金不夠的話都會選擇向銀行借貸這種方式來進行融資，而房地產行業呢由于缺乏一些必要的條件，也不能通過發行企業債券或者發行股票這些方式來進行融資，所以向銀行借貸幾乎是房地產行業融資的唯一來源。再加上國家政策的一些調控改變和銀行信貸標準的提高等等，這些情況對房地產行業來說就限制了資金的使用率，同時也提高了資金的實際使用成本。

（三）資金使用分散，資金結算模式落后

由于房地產行業的特殊性，開發項目往往遍及全國各地，然而房地產開發企業一般采用的項目承包責任制則會導致資金分散，資金不夠集中就容易出現各種資金對不上賬的問題。再加上很多開發企業對項目資金管理的重視程度不大，使得很多分散的資金無法集中管理，資金過于分散就造成資金管理難度的增加，所以這里就缺乏一個具體的對分散資金的管理策略。

房地產開發企業在資金管理這方面存在的問題可以說也不少了，以下則列舉幾點針對相關的問題的改善措施。

三、加強房地產開發企業資金管理的對策措施

（一）建立完善的資金預算管理制度

對資金預算管理要建立一個專門的部門或者小組，負責督促項目負責人在預算執行過程中更好的落實資金預算。一個資金預算計劃表是一個完整的資金預算管理制度必不可少的一項，而一個簡單的資金預算表中要包括資金流入合計、資金流出合計、擬籌資金、資金結余、資金警示、資金（凈流量）等基本的費用預算。而資金流入合計主要包括銀行借款、預售收入，資金流出合計主要包括工程費支出、材料費支出、歸還借款、宣傳費、設計費支出、日常財務支出、廣告費等。各個企業可以根據自己的需求來進行相關的調整，以此來實現有效的資金預算管理。

（二）增加融資的方式，從各個渠道來進行資金的補充

資金對于企業來說是如此的重要，要想在現如今社會經濟制度變幻莫測和各個行業競爭激烈的環境中獲得生存，太過單一的融資方式會使企業不可避免地成為各個其他企業甚至是其他行業蠶食的對象。融資方式除了常見的向銀行借貸之外，企業還應該提升自身的條件去爭取其他的一些融資渠道，比如發行股票、實行資產證券化等可能實現的獲取資金量較大的融資渠道。此外，還可以開展項目合作，和其他企業通過一些利益關聯來達成合作等，從多方面來吸取資金。

（三）對資金進行集中管理

眾所周知，由于房地產行業比較特殊，所以資金比較分散是難以避免的，所以就更需要有一個完善的資金管理網絡來對分散的資金進行集中管理，以此來達到各個房產項目的資金管理。因此，每個房地產企業可以通過一個資金管理網在企業總部進行直接管理。聽起來并不那么容易來構建這樣一個網絡，但是要想讓企業資金的各個來源去向都一清二楚，一個適合自身企業的分散資金管理網絡是至關重要的，至于具體如何構建則需要管理者花費一些心力去完成。

四、結語

總之，現如今社會市場經濟變幻莫測，房地產企業要加強資金預算管理、完善資金管理系統，要從拓寬融資渠道、建立科學的投資決策機制、優化資本結構等方面入手，建立有序和高效的資金管理體系，不斷提高資金利用率和使用效率，降低資金成本，發揮集團整體資金優勢，提高整體資金使用效率和企業經濟效益，以此來促進企業更好的發展。

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（作者單位：廣州華海投資集團有限公司）