分析土地增值稅清算常見問題及對策

楊文華

摘要：在房地產企業的發展中土地增值稅能夠有效抑制房地產價格，提高房地產的收益，并且為推動財政收入起到良好的基礎作用。但是從整體角度分析，土地增值稅清算是十分復雜且宏達的工程，所涉及到的內容比較多，尤其在清算審核中會面臨非常多的問題，故此本文主要從理論角度，對現階段土地增值稅清算中常見的問題展開分析，并提出有效對策。

關鍵詞：土地增值稅；清算；問題；對策

近幾年，在社會經濟的快速發展下，有關土地增值稅方面的政策被體積，且政府力度有所提升，但是因為受主客觀因素影響，所以在土地增值稅清算過程中仍舊存在非常多的缺陷，導致土地增值稅清算演變的比較困難。對比積極探究其問題，提出有效對策具有重大現實意義。

一、當前我國土地增值稅清算的現狀

在上個世紀末端土地增值稅被體積，且在1993年國家頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，次年土地增值稅對房地產價格抑制，提升房地產經濟效益起到了重要推動性。尤其在新時期，我國實現了對房地產的宏觀調控，稅務局也頒布了相應的土地增值稅征管文件，針對清算條件、收入確定等給予了明確的規定。根據對相關文獻的分析得知，其核定征收率不可低于5%，不得高于10%，這樣一來能夠有效推動納稅人對土地增值稅進行清算，實現稅法的公平。當然在時代的不斷發展下，各個地區的稅務機關也督促納稅人進行清算，保證各項政策的有效實施，但是因為受到諸多因素的影響，比如稅制設計，導致其清算過于困難，各類問題層出不窮，需要加以研究。

二、現階段土地增值稅清算常見的問題

（一）清算主體與審核主體過于被動

從屬性上分析，土地增值稅清算過程中所涉及到的環節比較多，包括了規劃、立項、取地、建設、驗收、銷售、結算、清盤、確認收入等等，并且時間跨度比較大，少則一兩年，長則十幾年，并且其中所涉及到的核算內容比較多，工作量重大，因為財務會計人員自身素養欠缺，能力呈現出參差不齊的現象，對其土地增值稅清算有抵觸心理。還有諸多企業并沒有認識到自己的主體地位與作用，在土地增值稅清算過程中沒有嚴格按照土地增值稅清算規定與法律，發揮自己的作用與價值。與此同時，對于已經達到清算規程的企業，因為受到自身因素的限制，所以沒有做好清算工作，甚至售完就走人，稅務部門也沒有落實好自己的職責，對納稅人清算職能加以監督。

（二）計算過程比較復雜

理論上而言，土地增值稅能夠有效抑制房地產的各種炒賣活動，可有效避免國有土地收益流失，但是在計算方面其過程較為復雜，尤其在對增值額進行計算的時候，如果清算人對政策缺乏理解，或理解程度不同，那么則會在后期清算過程中造成較大的出入。當然在近幾年的發展下，我國稅務總局已經針對實際的發展情況下發了政策，但是卻在實際上卻與開發商現狀有所脫節，無法改善計算問題。

（三）開發費用存在扣除問題

依據相關土地增值稅政策，對于房地產開發費用中的利息支出問題，如果可以按照房地產各類項目進行分攤，并且銀行等金融機構能夠提供證明，可以進行抵扣。從另外一個角度分析，對于其它房地產開發費用，其抵扣的金額有所限制，不可超過開發成本與土地購買費用的5%，所以為了促使開發費用抵扣更多，需要在土地增值稅清算的時候故意不提供相關證明，這樣一來則減少了土地增值稅的繳納。

（四）工程成本計算問題

按照施工流程，在工程完工之后需要及時征收土地增值稅，但是在其過程中卻遇到非常多的困難。其中在建筑中成本是難以計量的，甚至有非常多的房地產企業為了少交稅，會虛報成本，將成本多報。另外，稅務人員進行清算的時候是難以清算出來的，之所以產生這種現象是因為在建設過程中，原材料是從小規模納稅人手中購買的，并沒有增值稅發票，所以無法對其加以計量，導致稅務人員計算中因為成本問題引發各項清算困難。

三、新時期土地增值稅清算的對策

（一）做好清算宣傳，提高清算人員素養

毋庸置疑，土地增值稅清算是納稅人需要做到的義務，在新時期需要加強對土地增值稅清算的宣傳，讓企業能夠從本質上認識到清算的重要性，并且能夠在日后土地增值稅清算過程中提高主動性，并非僅僅依靠稅務機關進行清算。對于稅務機關而言，則需要將抵觸的情緒進行克服，并且積極做好對基層稅務人員曾策的培訓力度，將清算業務規程進行匯編，積極培養其骨干人員，必要的時候還需要構建土地增值稅清算人員的人才庫，并且要定期或者不定期進行典型清算案例的分析，這樣才能在潛移默化中提高清算審核的水平與效率。

（二）依靠政府部門，實施綜合治稅

要想實現土地增值稅清算的有效性，做到綜合治稅，則需要依靠政府部門，積極更新普通住宅標準，將稅務機關執法風險及時化解。當然稅務部門還需要實現與土地部門、建設部門、房產部門、審計部門之間的相互配合，積極制定涉稅信息傳遞制度，做好稅收控制與管理。除此之外，我國的稅務機關要提請政府部門與建設部門將本年度的工程造價定額及時公布，在整個清算過程中，如果發現其成本高于基本價格，需要加以審核，盡可能減少虛假現象的發生。

（三）發揮中介作用，提升清算質量

作為稅收的受益者，政府部門需要根據實際的發展情況拿出專項資金，并且讓中介部門配合進行清算。其一是因為稅務人員業務多，作為土地增值稅清算中不容或缺的一部門，與中介結合可以提高土地增值稅清算的質量；其二是能夠有效減少審核不嚴格，出現虛假報告的現象，并且也在一定程度上減少稅務機關的工作量，減少稅務機構的執法風險。當然中介機構在稅企之間可以做到公平鑒定，形成雙贏局面。

（四）做好成本管理，實現創新發展

在新時期，稅務人員需要對土地增值稅進行清查的過程中對其建筑成本加以關注，并且稅務人員要緊抓房地產成本，這樣則不會導致在土地增值稅清查過程中對建筑成本進行漏記。此外筆者認為稅務人員還需要對相關人員踐行監督，使其能夠按照成本進行分工，并非將其全部混亂在一塊。當然對于無法對成本進行核實的現象，需要上交給相關部門進行審定，確定這部分成本的價格。

因為清算涉及到的內容比較多，所以需要政策更加清晰，這樣可便于稅務人員操作。另外對于清算過程中所出現的新情況，尤其是爭議比較大的，需要采取層層請示的方式，避免對清算進度造成影響。稅務部門還需要實現票據管理的規范性與一致性，在日常工作中加大票據審核的力度，還要避免重復開支現象的發生。要積極做好項目管理工作，掌握其發票開具，加大對合同與造價的審核，避免出現亂開發票現象的發生。

（五）做好稽查部門統一開展

第一是稽查隊伍業務比較強，并且自身職能范圍廣泛，所以在土地增值稅清算中意義重大；第二是對企業業務與稅種均有所涉及，稽查人員可以按照實際的發展情況對項目加以檢查，并做好稅種的統算，這樣一來則可以實現與房地產企業所得稅檢查的有效結合，避免出現重復檢查的發生；第三是可以緩解稅證人員工作方案繁忙的現象，且稽查部門進行清算還可以實現力量優化，在無形中提高效率，減少管理者與企業之間所出現的清算矛盾。

（六）做好證明核實工作

土地增值稅清算的時候，稅務人員需要根據房地產開發費用中的利息問題加以研究，并且對其各項項目進行分攤，還要保證由銀行或其它金融機構提供證明加以核實。其中在對銀行機構證明過程中需要對房地產項目分攤加以核算，這樣才能有效保證房地產在土地增值稅清算的時候可以抵扣金額。

總而言之，在土地增值稅清算過程中所遇到的問題眾多，為從本質上改善這一現象，則需要實現多個部門之間的相互合作，并探其原因，對癥下藥，對不合理現象及時解決與處理，這樣方可實現其發展與進步，提高清算的效率與質量。

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（作者單位：浙江恒生實業有限公司）