分析土地增值稅清算常見問題及對(duì)策

楊文華

摘要：在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中土地增值稅能夠有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格，提高房地產(chǎn)的收益，并且為推動(dòng)財(cái)政收入起到良好的基礎(chǔ)作用。但是從整體角度分析，土地增值稅清算是十分復(fù)雜且宏達(dá)的工程，所涉及到的內(nèi)容比較多，尤其在清算審核中會(huì)面臨非常多的問題，故此本文主要從理論角度，對(duì)現(xiàn)階段土地增值稅清算中常見的問題展開分析，并提出有效對(duì)策。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；清算；問題；對(duì)策

近幾年，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展下，有關(guān)土地增值稅方面的政策被體積，且政府力度有所提升，但是因?yàn)槭苤骺陀^因素影響，所以在土地增值稅清算過程中仍舊存在非常多的缺陷，導(dǎo)致土地增值稅清算演變的比較困難。對(duì)比積極探究其問題，提出有效對(duì)策具有重大現(xiàn)實(shí)意義。

一、當(dāng)前我國土地增值稅清算的現(xiàn)狀

在上個(gè)世紀(jì)末端土地增值稅被體積，且在1993年國家頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，次年土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格抑制，提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益起到了重要推動(dòng)性。尤其在新時(shí)期，我國實(shí)現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，稅務(wù)局也頒布了相應(yīng)的土地增值稅征管文件，針對(duì)清算條件、收入確定等給予了明確的規(guī)定。根據(jù)對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)的分析得知，其核定征收率不可低于5%，不得高于10%，這樣一來能夠有效推動(dòng)納稅人對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，實(shí)現(xiàn)稅法的公平。當(dāng)然在時(shí)代的不斷發(fā)展下，各個(gè)地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)也督促納稅人進(jìn)行清算，保證各項(xiàng)政策的有效實(shí)施，但是因?yàn)槭艿街T多因素的影響，比如稅制設(shè)計(jì)，導(dǎo)致其清算過于困難，各類問題層出不窮，需要加以研究。

二、現(xiàn)階段土地增值稅清算常見的問題

（一）清算主體與審核主體過于被動(dòng)

從屬性上分析，土地增值稅清算過程中所涉及到的環(huán)節(jié)比較多，包括了規(guī)劃、立項(xiàng)、取地、建設(shè)、驗(yàn)收、銷售、結(jié)算、清盤、確認(rèn)收入等等，并且時(shí)間跨度比較大，少則一兩年，長則十幾年，并且其中所涉及到的核算內(nèi)容比較多，工作量重大，因?yàn)樨?cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員自身素養(yǎng)欠缺，能力呈現(xiàn)出參差不齊的現(xiàn)象，對(duì)其土地增值稅清算有抵觸心理。還有諸多企業(yè)并沒有認(rèn)識(shí)到自己的主體地位與作用，在土地增值稅清算過程中沒有嚴(yán)格按照土地增值稅清算規(guī)定與法律，發(fā)揮自己的作用與價(jià)值。與此同時(shí)，對(duì)于已經(jīng)達(dá)到清算規(guī)程的企業(yè)，因?yàn)槭艿阶陨硪蛩氐南拗疲詻]有做好清算工作，甚至售完就走人，稅務(wù)部門也沒有落實(shí)好自己的職責(zé)，對(duì)納稅人清算職能加以監(jiān)督。

（二）計(jì)算過程比較復(fù)雜

理論上而言，土地增值稅能夠有效抑制房地產(chǎn)的各種炒賣活動(dòng)，可有效避免國有土地收益流失，但是在計(jì)算方面其過程較為復(fù)雜，尤其在對(duì)增值額進(jìn)行計(jì)算的時(shí)候，如果清算人對(duì)政策缺乏理解，或理解程度不同，那么則會(huì)在后期清算過程中造成較大的出入。當(dāng)然在近幾年的發(fā)展下，我國稅務(wù)總局已經(jīng)針對(duì)實(shí)際的發(fā)展情況下發(fā)了政策，但是卻在實(shí)際上卻與開發(fā)商現(xiàn)狀有所脫節(jié)，無法改善計(jì)算問題。

（三）開發(fā)費(fèi)用存在扣除問題

依據(jù)相關(guān)土地增值稅政策，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出問題，如果可以按照房地產(chǎn)各類項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)偅⑶毅y行等金融機(jī)構(gòu)能夠提供證明，可以進(jìn)行抵扣。從另外一個(gè)角度分析，對(duì)于其它房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，其抵扣的金額有所限制，不可超過開發(fā)成本與土地購買費(fèi)用的5%，所以為了促使開發(fā)費(fèi)用抵扣更多，需要在土地增值稅清算的時(shí)候故意不提供相關(guān)證明，這樣一來則減少了土地增值稅的繳納。

（四）工程成本計(jì)算問題

按照施工流程，在工程完工之后需要及時(shí)征收土地增值稅，但是在其過程中卻遇到非常多的困難。其中在建筑中成本是難以計(jì)量的，甚至有非常多的房地產(chǎn)企業(yè)為了少交稅，會(huì)虛報(bào)成本，將成本多報(bào)。另外，稅務(wù)人員進(jìn)行清算的時(shí)候是難以清算出來的，之所以產(chǎn)生這種現(xiàn)象是因?yàn)樵诮ㄔO(shè)過程中，原材料是從小規(guī)模納稅人手中購買的，并沒有增值稅發(fā)票，所以無法對(duì)其加以計(jì)量，導(dǎo)致稅務(wù)人員計(jì)算中因?yàn)槌杀締栴}引發(fā)各項(xiàng)清算困難。

三、新時(shí)期土地增值稅清算的對(duì)策

（一）做好清算宣傳，提高清算人員素養(yǎng)

毋庸置疑，土地增值稅清算是納稅人需要做到的義務(wù)，在新時(shí)期需要加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算的宣傳，讓企業(yè)能夠從本質(zhì)上認(rèn)識(shí)到清算的重要性，并且能夠在日后土地增值稅清算過程中提高主動(dòng)性，并非僅僅依靠稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行清算。對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)而言，則需要將抵觸的情緒進(jìn)行克服，并且積極做好對(duì)基層稅務(wù)人員曾策的培訓(xùn)力度，將清算業(yè)務(wù)規(guī)程進(jìn)行匯編，積極培養(yǎng)其骨干人員，必要的時(shí)候還需要構(gòu)建土地增值稅清算人員的人才庫，并且要定期或者不定期進(jìn)行典型清算案例的分析，這樣才能在潛移默化中提高清算審核的水平與效率。

（二）依靠政府部門，實(shí)施綜合治稅

要想實(shí)現(xiàn)土地增值稅清算的有效性，做到綜合治稅，則需要依靠政府部門，積極更新普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，將稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)化解。當(dāng)然稅務(wù)部門還需要實(shí)現(xiàn)與土地部門、建設(shè)部門、房產(chǎn)部門、審計(jì)部門之間的相互配合，積極制定涉稅信息傳遞制度，做好稅收控制與管理。除此之外，我國的稅務(wù)機(jī)關(guān)要提請(qǐng)政府部門與建設(shè)部門將本年度的工程造價(jià)定額及時(shí)公布，在整個(gè)清算過程中，如果發(fā)現(xiàn)其成本高于基本價(jià)格，需要加以審核，盡可能減少虛假現(xiàn)象的發(fā)生。

（三）發(fā)揮中介作用，提升清算質(zhì)量

作為稅收的受益者，政府部門需要根據(jù)實(shí)際的發(fā)展情況拿出專項(xiàng)資金，并且讓中介部門配合進(jìn)行清算。其一是因?yàn)槎悇?wù)人員業(yè)務(wù)多，作為土地增值稅清算中不容或缺的一部門，與中介結(jié)合可以提高土地增值稅清算的質(zhì)量；其二是能夠有效減少審核不嚴(yán)格，出現(xiàn)虛假報(bào)告的現(xiàn)象，并且也在一定程度上減少稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作量，減少稅務(wù)機(jī)構(gòu)的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然中介機(jī)構(gòu)在稅企之間可以做到公平鑒定，形成雙贏局面。

（四）做好成本管理，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展

在新時(shí)期，稅務(wù)人員需要對(duì)土地增值稅進(jìn)行清查的過程中對(duì)其建筑成本加以關(guān)注，并且稅務(wù)人員要緊抓房地產(chǎn)成本，這樣則不會(huì)導(dǎo)致在土地增值稅清查過程中對(duì)建筑成本進(jìn)行漏記。此外筆者認(rèn)為稅務(wù)人員還需要對(duì)相關(guān)人員踐行監(jiān)督，使其能夠按照成本進(jìn)行分工，并非將其全部混亂在一塊。當(dāng)然對(duì)于無法對(duì)成本進(jìn)行核實(shí)的現(xiàn)象，需要上交給相關(guān)部門進(jìn)行審定，確定這部分成本的價(jià)格。

因?yàn)榍逅闵婕暗降膬?nèi)容比較多，所以需要政策更加清晰，這樣可便于稅務(wù)人員操作。另外對(duì)于清算過程中所出現(xiàn)的新情況，尤其是爭(zhēng)議比較大的，需要采取層層請(qǐng)示的方式，避免對(duì)清算進(jìn)度造成影響。稅務(wù)部門還需要實(shí)現(xiàn)票據(jù)管理的規(guī)范性與一致性，在日常工作中加大票據(jù)審核的力度，還要避免重復(fù)開支現(xiàn)象的發(fā)生。要積極做好項(xiàng)目管理工作，掌握其發(fā)票開具，加大對(duì)合同與造價(jià)的審核，避免出現(xiàn)亂開發(fā)票現(xiàn)象的發(fā)生。

（五）做好稽查部門統(tǒng)一開展

第一是稽查隊(duì)伍業(yè)務(wù)比較強(qiáng)，并且自身職能范圍廣泛，所以在土地增值稅清算中意義重大；第二是對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)與稅種均有所涉及，稽查人員可以按照實(shí)際的發(fā)展情況對(duì)項(xiàng)目加以檢查，并做好稅種的統(tǒng)算，這樣一來則可以實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)企業(yè)所得稅檢查的有效結(jié)合，避免出現(xiàn)重復(fù)檢查的發(fā)生；第三是可以緩解稅證人員工作方案繁忙的現(xiàn)象，且稽查部門進(jìn)行清算還可以實(shí)現(xiàn)力量優(yōu)化，在無形中提高效率，減少管理者與企業(yè)之間所出現(xiàn)的清算矛盾。

（六）做好證明核實(shí)工作

土地增值稅清算的時(shí)候，稅務(wù)人員需要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息問題加以研究，并且對(duì)其各項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)偅€要保證由銀行或其它金融機(jī)構(gòu)提供證明加以核實(shí)。其中在對(duì)銀行機(jī)構(gòu)證明過程中需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偧右院怂悖@樣才能有效保證房地產(chǎn)在土地增值稅清算的時(shí)候可以抵扣金額。

總而言之，在土地增值稅清算過程中所遇到的問題眾多，為從本質(zhì)上改善這一現(xiàn)象，則需要實(shí)現(xiàn)多個(gè)部門之間的相互合作，并探其原因，對(duì)癥下藥，對(duì)不合理現(xiàn)象及時(shí)解決與處理，這樣方可實(shí)現(xiàn)其發(fā)展與進(jìn)步，提高清算的效率與質(zhì)量。

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（作者單位：浙江恒生實(shí)業(yè)有限公司）