“營改增”后房地產業增值稅稅收風險研究

曾麗娟

房地產業營改增有助于暢通增值稅抵扣鏈條、減少企業負擔。 但由于增值稅核算遠比營業稅復雜，房地產企業可能存在諸多增值稅涉稅風險，因此有必要梳理分析房地產行業的增值稅涉稅風險，建立相對應的風險提示指標，以強化對房地產業的稅源管理。

一、房地產行業經營特點

房地產業，是指開發、管理、交易房地產的整合性行業，房地產行業具有以下特點：

（一）經營業務復雜，往來對象多。除開發土地和房屋外，房地產企業還要完善對應的基礎和配套服務設施，覆蓋了從征地、規劃、建造、出售到后期服務的全部流程， 業務內容復雜多樣，涉及對象廣泛多變，給企業的進項取得和銷項核算帶來極大的挑戰。

（二）開發周期長，投資數額大。開地產開發要經歷勘察設計、征地拆遷、安置補償、建筑施工、配套工程等數個階段， 要持續幾年才能完成，且每個階段都需要大量的人力財力，必須要有源源不斷的資金投入。

（三）資產負債率高，依賴銀行。房地產項目投資大，資金占用時間長，依靠自身資金遠無法滿足投資需求，而一部分房地產開發企業因不夠條件上市，只能大量依靠銀行貸款融資。但依靠銀行貸款來進行投資風險較大，成本也相對較高。

（四）政策變化快，經營風險大。近年來，國家對房地產市場的宏觀調控頻頻推出，一定程度上影響了企業的規劃和決策。同時，房地產業資金鏈長、收益期長，一旦規劃不周全、決策不準確資金運轉不暢，可能會造成產品堆積，導致企業生產無以為繼。……